這段時(shí)間，相信大家最關(guān)心的就是房貸利率了，因?yàn)闆](méi)多少人在買(mǎi)二手房了，老業(yè)主們只能乖乖把房子握在手里，但是貸款還是得每月一供，自己就算喝粥也得讓房子先吃飽，而上一輪樓市的高利率把很多業(yè)主現(xiàn)在壓得喘不過(guò)氣了， 而且加上跟現(xiàn)在很多地方的3.7、3.8%的低利率一對(duì)比，那心里就更加不得勁了，憑啥買(mǎi)房的時(shí)候買(mǎi)在最高點(diǎn)，利率又得最高點(diǎn)，而現(xiàn)在買(mǎi)房的人不僅價(jià)格低還是現(xiàn)房，利率也是越調(diào)越低了，老祖宗說(shuō)過(guò)的一句話(huà)，不患寡而患不均，咱們不擔(dān)心分的少，最擔(dān)心的就是分配不均勻。

但是白紙黑字簽了合同，業(yè)主也沒(méi)地方說(shuō)理去，所以只能提前還款發(fā)泄了，而很多提前還款的錢(qián)也是銀行的，只是通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸或者信用貸借出來(lái)去拆東墻補(bǔ)西墻罷了，因?yàn)橐钦娴挠刑崆斑€款的能力，當(dāng)初買(mǎi)房的時(shí)候很多人可能就會(huì)選更好地段或者更大的房子了，連首付都是緊巴巴的湊出來(lái)的，想一下子又掏出幾十萬(wàn)去提前還款，還是太年輕了。而最近的存量房貸利率下調(diào)的風(fēng)，是越吹越大，很多老業(yè)主已經(jīng)按捺不住自己激動(dòng)的心了，畢竟，早一個(gè)下調(diào)的話(huà)，就可以省出大幾百甚至上千塊的利息了，而到底有沒(méi)有業(yè)主下調(diào)成功呢，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。7月20日是LPR調(diào)整的日子，這個(gè)月保持了按兵不動(dòng)，5年期以上LPR還是4.2%，因?yàn)?月17日公布的麻辣粉MLF就維持了不變，所以這次的結(jié)果基本符合預(yù)期，當(dāng)然后續(xù)還是存在進(jìn)一步降低的可能性，只是在6月剛剛下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，7月屬于政策觀察期，需要看看市場(chǎng)反應(yīng)和政策效果。而前段時(shí)間，央媽釋放了一個(gè)利好信號(hào)，就是針對(duì)存量利率，鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商變更合同條款或者以新貸款替換舊的貸款。但是鼓勵(lì)這種東西太虛了，我也可以鼓勵(lì)大家都去考清華北大，但是多數(shù)人還是要讀二本甚至專(zhuān)科。當(dāng)然，咱們?nèi)丝诨鶖?shù)大，而人多了就會(huì)有敢于行動(dòng)的，畢竟，這是關(guān)切到千千萬(wàn)萬(wàn)家庭利益的事情。

因?yàn)榫驮?月21號(hào)，常州存量房貸利率下調(diào)的消息一度刷爆朋友圈。常州日?qǐng)?bào)的公眾號(hào)發(fā)文稱(chēng)，目前我市商業(yè)銀行還沒(méi)有出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但是已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房房貸利率，這個(gè)消息對(duì)廣大老業(yè)主來(lái)說(shuō)那可是福音了，因?yàn)橹灰腥舜蝽懥说谝慌诰陀械诙?，甚至第一千炮了?/p>

但是興奮勁還沒(méi)多久，人家常州日?qǐng)?bào)便刪除了“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”這一表述，這難道放出去了一個(gè)啞炮嗎?要知道正常這么大的媒體發(fā)文肯定都是經(jīng)過(guò)審核的，并且還是如此關(guān)注度大的熱點(diǎn)新聞，誰(shuí)有第一手的消息，肯定會(huì)很容易就被推上熱搜的，畢竟房子這個(gè)東西跟千家萬(wàn)戶(hù)都有關(guān)，而普通老百姓買(mǎi)房都得貸款，所以這就是老業(yè)主的切身利益了，而現(xiàn)在的單單刪除這一句話(huà)其實(shí)有點(diǎn)此地?zé)o銀三百兩的感覺(jué)了。而像有記者去詢(xún)問(wèn)了常州多家銀行人士了解到，目前暫未有銀行出爐存量房貸利率下調(diào)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，其他城市也一樣，現(xiàn)在還都是沒(méi)有確切通知和朦朧的狀態(tài)。為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)狀態(tài)呢？

首先咱們要知道，現(xiàn)在央媽的之前關(guān)于存量房利率的通知中說(shuō)的是鼓勵(lì)和協(xié)商，這兩個(gè)用詞就特別微妙，沒(méi)有具體的強(qiáng)制性要求，也不是統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而在2008年的時(shí)候，央行曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，那底下的商業(yè)銀行就按照0.7折的這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)給老客戶(hù)下調(diào)了利率，有文件可以遵循，銀行做起來(lái)就符合流程和規(guī)章了。

而現(xiàn)在只是一個(gè)央行貨幣政策司的一個(gè)司長(zhǎng)在新聞發(fā)布會(huì)的喊話(huà)，那底下的銀行總不可能拿著喊話(huà)的錄音去請(qǐng)示行長(zhǎng)吧，說(shuō)，行長(zhǎng)啊，你看，上頭發(fā)話(huà)了，建議咱們跟客戶(hù)協(xié)商下調(diào)利率呢，你看咱參考08年的時(shí)候也給客戶(hù)打7折行不？那不是找領(lǐng)導(dǎo)罵嗎，行長(zhǎng)肯定懟回去，你小子吃飽了撐的吧，咱不做出頭鳥(niǎo)，靜觀其變，沒(méi)有文件的要求就不是真正的要求。

而銀行自身也會(huì)糾結(jié)，現(xiàn)在是左右為難，房貸業(yè)務(wù)在過(guò)去對(duì)銀行來(lái)說(shuō)就是穩(wěn)定的利潤(rùn)奶牛，30年躺著賺利息，而且5.88%甚至6%的房貸利率在世界范圍內(nèi)也是算很高的了，當(dāng)然這里不跟那些小額貸款利率去比，小額貸款利率可以突破10%，甚至14%，所以很多民營(yíng)企業(yè)的歸宿就變成了小額貸款公司了，因?yàn)槔麧?rùn)太客觀。

而現(xiàn)在樓市不景氣了，房子不漲價(jià)不賺錢(qián)了，老業(yè)主紛紛把錢(qián)還給銀行，一個(gè)兩個(gè)業(yè)主這樣做對(duì)銀行沒(méi)啥感覺(jué)，但是如果成千上萬(wàn)的業(yè)主都一致提前還款的話(huà)，那銀行就會(huì)慌了，所以現(xiàn)在還是在博弈階段，銀行還沒(méi)有完全到?jīng)]有退路的時(shí)候，等樓市再往下走一段時(shí)間，跌幅擴(kuò)大的情況下，提前全額還款甚至低價(jià)甩賣(mài)或者直接法拍的情況也會(huì)越來(lái)越多了，那時(shí)候，銀行就不是賺利息了，可能還要倒貼錢(qián)去補(bǔ)這個(gè)房子的差價(jià)了。

因?yàn)榈盅旱臅r(shí)候基本都是按7成來(lái)算的，只要跌幅超這個(gè)警戒線，銀行就進(jìn)入到虧本的狀態(tài)了，很多人說(shuō)銀行可以要求客戶(hù)追加資金，但是現(xiàn)在這個(gè)情況下，哪個(gè)銀行敢這么做的話(huà)，估計(jì)恐慌性的拋售會(huì)更加劇烈，現(xiàn)在大家賺錢(qián)都不容易，把業(yè)主逼急了，那只能選擇當(dāng)老賴(lài)了，征信是對(duì)普通人最好約束力，但是都成光桿司令或者一屁股負(fù)債了，征信要不要對(duì)這些人來(lái)說(shuō)意義不大。

第二，常州的這個(gè)說(shuō)法很可能指代的是現(xiàn)在已經(jīng)在用的一種降低利率的方式，即通過(guò)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金組合貸的形式，調(diào)低原有的商業(yè)貸款利率，而重點(diǎn)在于，這種新合同中的剩余商業(yè)貸款利率，可以參照新的利率水平，常州有銀行確實(shí)在做這項(xiàng)業(yè)務(wù)。但是多數(shù)城市并沒(méi)有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，像上海、杭州、西安、南京等，因?yàn)檫^(guò)去的商轉(zhuǎn)公多數(shù)都是只能轉(zhuǎn)公積金上限的那部分，余下的商業(yè)貸款部分仍要參照原合同的利率水平，這樣子的空間就不會(huì)很大了，很多城市公積金貸款的上限也就40萬(wàn)或者50萬(wàn)左右，能省的利息是比較有限的，當(dāng)然咱也相信官媒不會(huì)犯這么低級(jí)的錯(cuò)誤。

還有一種情況就是，常州日?qǐng)?bào)確實(shí)知道有銀行在降低存量房利率了，并且如實(shí)的報(bào)道了這個(gè)觀點(diǎn)，但是沒(méi)想到一石激起千層浪，熱度太大了，受到了其他城市或者銀行的關(guān)注，誰(shuí)也不想做這只出頭鳥(niǎo)，畢竟，你降低存量房利率也是在減少銀行的利潤(rùn)了，沒(méi)有文件可依據(jù)的話(huà)，給你扣一頂國(guó)有資產(chǎn)流失的帽子，哪個(gè)行長(zhǎng)擔(dān)當(dāng)?shù)钠穑蔷椭荒軇h除不準(zhǔn)確的表達(dá)和說(shuō)法了，還是要等央媽的指示和文件才能公開(kāi)執(zhí)行。

所以，咱們回望一下歷史，2008年的存量房貸利率下調(diào)，中小銀行是“一馬當(dāng)先”最積極的，而國(guó)有大行直到2009年初才被迫有所行動(dòng)，因?yàn)橹行°y行的客戶(hù)體量沒(méi)有國(guó)有銀行大，能承受的風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)弱很多，所以會(huì)更主動(dòng)的擁抱變化。那現(xiàn)在對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果你的房貸業(yè)務(wù)是在中小銀行辦理的，可以盡快去爭(zhēng)取溝通，因?yàn)殂y行也害怕客戶(hù)被其他銀行挖墻腳了，房貸利潤(rùn)再怎么縮水，也還是所有貸款業(yè)務(wù)中的稀缺者，畢竟房子是實(shí)物，而信用則是虛的。那如果你是國(guó)有銀行的房貸的話(huà)，現(xiàn)在的溝通估計(jì)只能換來(lái)暫時(shí)沒(méi)有通知的說(shuō)法，那就繼續(xù)提前還款了，多還一點(diǎn)本金就多賺一點(diǎn)利息，也多給銀行一分壓力了，只有每位業(yè)主團(tuán)結(jié)起來(lái)，才能真正的把存量房利率打下去，靠不了別人，只有靠自己。