國新辦于7月14日上午10時(shí)舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。

但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

某網(wǎng)友的買房經(jīng)歷

一位80后網(wǎng)友，在2018年房?jī)r(jià)最高位的時(shí)候，因?yàn)閯偤门龅浇Y(jié)婚的年齡，咬咬牙找朋友找家人湊齊的首付，用按揭的方式選擇在福州的郊區(qū)買房。結(jié)果這一買房，就實(shí)實(shí)在在的把他坑了進(jìn)去，今年因?yàn)轫敳蛔毫?，被迫將房子掛牌出售了?/p>

首先，作為剛需，不論是在哪個(gè)階段，因?yàn)檎眯枰?，不論是上行的市?chǎng)，還是下跌的市場(chǎng)，大家都會(huì)選擇入市，他就是這種最典型的案例，不在乎市場(chǎng)的變化，只關(guān)注自身的需求。房產(chǎn)類的所有的坑，他都碰上了。

第一坑：高位入市，低價(jià)拋盤，2018年買入的價(jià)格是市場(chǎng)最高峰的時(shí)段，現(xiàn)在他的房子掛牌出售，整整跌了30萬。這30萬是完完全全的真金白銀，還不包含當(dāng)初買房產(chǎn)生的稅費(fèi)，以及中介費(fèi)，以及房子的稍微改裝的費(fèi)用。

第二坑、貸款利率，按揭方式購買的房子，貸款100萬，首套房的利率為4.9，二套房利率上浮20%，也就是5.88的利息，月供了5年的時(shí)間，結(jié)果還給銀行的全是利息，這部分利息還要高于房子的租金，還不包含本金的利息。細(xì)算一下，這里就要虧不少的錢。

第三坑、賣房難度太大，現(xiàn)在掛牌賣房難度系數(shù)滿分，房子多客戶少，整個(gè)市場(chǎng)都在唱衰。對(duì)中介也是苦苦相求，多推薦，多找客戶。想當(dāng)初自己買房的時(shí)候，業(yè)主拽的跟二五八萬似的，如今碰到自己賣房的時(shí)候，卻像一個(gè)拾荒老人。

銀行利率的變化

最近十年購房者從銀行貸款的利率的變化如下：

1、2008年的房貸基準(zhǔn)利率從7.74%調(diào)整到5.94%

2、2009年的房貸基準(zhǔn)利率無變化;

3、2010年的房貸基準(zhǔn)利率從5.94%調(diào)整到6.40%

4、2011年的房貸基準(zhǔn)利率從6.40%調(diào)整到7.05%

5、2012年的房貸基準(zhǔn)利率從7.05%調(diào)整到6.55%

6、2013年的房貸基準(zhǔn)利率無變化;

7、2014年的房貸基準(zhǔn)利率從6.55%調(diào)整到6.15%

8、2015年的房貸基準(zhǔn)利率為4.90%。

9、2016年至2019年8月，房貸的基準(zhǔn)利率保持在4.9%，基本無變化，銀行根據(jù)房地產(chǎn)的情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最低的時(shí)候打8折，最高的時(shí)候上漲30%。

2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個(gè)月公布一次的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。

今年，LPR不斷的在降點(diǎn)，按照現(xiàn)在的銀行貸款利率折算后是3.7%，同比2018年的4.9%或者是上漲的利率來比較，基點(diǎn)相差了1個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)在貸款100萬，5年的時(shí)間計(jì)算，需要承擔(dān)利息9.7萬，與之前的4.9%的利率相比少了4.3萬。如果貸款的年限越久，相差的利息就會(huì)越高。

因此，如果你的貸款利息高于4.1以上，建議大家可以做個(gè)資產(chǎn)的整理，或者是想辦法去提前把房貸還了吧。

高負(fù)債率，房?jī)r(jià)下跌是必然趨勢(shì)

據(jù)網(wǎng)絡(luò)的的數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年買房的群體當(dāng)中，有65%的家庭買房家庭使用銀行按揭的方式購買，最高達(dá)到80%，每100個(gè)人買房里面，就有65個(gè)人是負(fù)債的方式購房。隨著這幾年房貸利率的下跌，大家紛紛開始將原有的按揭償還，重新做抵押貸款。

這幾年房?jī)r(jià)下跌的原因，不能全部怪到疫情的身上，過度的提前消費(fèi)，老百姓抵御市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的能力降低，這幾年房?jī)r(jià)下跌就造成了多多數(shù)人出現(xiàn)了斷供的情況。從阿里拍賣網(wǎng)上看到的拍賣情況，房源也是在不斷的增加。

其次，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大，主要是利率下調(diào)對(duì)市場(chǎng)的刺激作用加大，間接也可以看出，金融促使房地產(chǎn)發(fā)展也起著重要的支持作用。

相反，只要政策導(dǎo)向支持房地產(chǎn)的發(fā)展，也就意味著房地產(chǎn)仍然處于走下坡路，還沒有達(dá)到發(fā)展的預(yù)期，才會(huì)有更多的金融政策支持。最好判斷房地產(chǎn)是否回暖的信號(hào)，除了買房的人增多，交易量增加，同時(shí)也可以觀察政策的支持力度。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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