進入2021年以來，首開股份不斷出手融資。3月15日，上清所披露，首開股份本年度第一期中期票據發(fā)行成功，所募集的22.6億元資金，將用于償還19首開PPN001、18首開MTN001、19首開MTN001三筆債券的本金及利息。

不久前，首開股份剛剛發(fā)行了一筆7.5億元公司債，用于償還“16首開01”的本息。2021年1月，首開股份還發(fā)行了10億元超短期融資券，發(fā)行期限270天，以償還“20首開SCP005”的本金。

積極借新償舊

事實上，首開股份一直偏愛發(fā)行超短期融資券。據焦點財經梳理，2018年至2020年，首開股份共發(fā)行了9筆超短期融資券，期限由50天至270天不等。其中，有6筆集中在2020年發(fā)行。

對此，首開方面給出的解釋是，2020年發(fā)行超短期融資券是為了償還前期發(fā)行超短期融資券的本金。而在2019年之前，其發(fā)行此類債券的目的則是為了償還公司及其下屬公司的各類金融機構借款。

不斷發(fā)債的背后，或是首開股份居高難下的債務壓力。2017年至2019年以及截至2020年9月，首開股份的負債總額分別為1937.87億元、2377.42億元、2454.74億元及2679.62億元，資產負債率為80.59%、81.58%、80.92%和81.13%，處于行業(yè)高值。

截止目前，首開股份尚有430.86億元債券余額待償。其中，超短期融資券30億元，一般中期票據92億元，永續(xù)中期票據50億元，定向債務融資工具83億元，資產支持票據29.96億元，資產支持證券16.85億元，公司債129.05億元。

有評論認為，首開股份的債務規(guī)模增長較快，且隨著房地產業(yè)務的進一步擴張，還可能進一步增長。若未來房地產市場出現重大不利變化或公司的持續(xù)融資能力下降，首開的償債壓力將更大，存在債務風險。

首開股份的融資能力似乎已經受到了影響。2020年上半年，在其375.2億元的新增融資中，銀行貸款僅48.8億元，占比13%；高成本的信托貸款則高達87.9億元，占比23.42%，一躍成為僅次于中期票據的第二大融資來源。

在此之前，銀行貸款一直是首開股份的主要融資渠道。據財報，2017年至2019年，首開股份的新增銀行貸款分別為341億元、162億元和189.2億元，新增信托貸款為97億元、27億元和123.86億元。2020年上半年，首開的信托貸款融資額已經達到了2019年全年的70%以上，銀行貸款卻不足該年融資額的零頭。

對于這些改變，首開股份表示，2020上半年銀行貸款減少，是因為公司具備銀行開發(fā)貸放款條件的項目減少，銀行貸款的增量有所降低。信托貸款是公司階段性的輔助融資手段，某一短暫時期可能比例略有提高，但主要融資途徑還是開發(fā)貸款和各類公開市場的債券融資。

不過，在業(yè)內看來，對于信托融資依賴性的增強，依然反映出了首開股份自身造血能力不足的問題。要提高這項能力，首開需在控制各項開支的基礎上，積極將土地儲備轉化為更多的銷售款，同時提高銷售回款能力。

銷售增長存壓

2021年前兩個月，首開股份的簽約金額為136.38億元，同比增加84.24%；簽約面積達40.11萬平方米，同比增加82.94%。

在中指院的統(tǒng)計中，以簽約金額計，首開股份排在行業(yè)第40位，而在2020年同期，其尚以78億元的銷售額排在第33位。今年相比去年，首開股份的銷售排名下降了7個名次。

近年來，首開股份一直有意調整布局，積極走出北京。截至2020年三季末，該公司的109個項目，銷售面積累計達到1734.12萬平方米。其中，京外項目占據62個席位，銷售面積約1132.72萬平方米，占比達65.32%。

同一時間，在首開股份的147個房地產開發(fā)投資項目中，有82個位于京外，總建筑面積2998.16萬平方米，在建建筑面積1233.13萬平方米，總投資額3737.52億元，在集團中的占比分別為65.79%、59.88%及52.97%。

由此來看，首開股份的外拓之路已經取得了不錯的成績。但事實上，首開目前仍有超40%的主營業(yè)務收人來自于北京地區(qū)。這意味著，一旦北京市場出現較大波動，首開的經營業(yè)績仍會受到較大影響。

在盈利能力方面，首開股份的表現也不樂觀。去年三季度，首開股份僅錄得13.8億元的歸母凈利潤，同比下降42.12%。疲態(tài)在2019年也有體現，該年，首開錄得27.58億元歸母凈利潤，同比下降12.90%。

自2015年提出“城市復興官”戰(zhàn)略轉型以來，首開股份逐漸形成了涉足了住宅租賃市場、推進老舊小區(qū)改造更新、培育社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)態(tài)、參與舊城保護復興、打造創(chuàng)客空間平臺等五大舉措，以挖掘北京的存量市場資源。

截至去年三季末，首開股份正在實施與拓展的棚改及土地一級開發(fā)項目共有12個，總用地面積1589.12萬平方米。其中，實施項目7個，總用地面積974.45萬平方米，計劃投資447.33億元；后續(xù)項目5個，總用地面積614.67萬平米。

城市更新項目素來具有周期長、難度高、回款慢等特點，容易對企業(yè)資金鏈帶來壓力，也容易導致企業(yè)銷售業(yè)績難以在短期內集中爆發(fā)。這一點，在首開股份的年報中也有體現。

2020年，首開股份共實現簽約金額1074.55億元，同比微增6.03%。相比招商蛇口、中國金茂和金科股份超20%的銷售增速，首開的表現略顯落后。

首開股份也在積極尋求破局之道。前不久，首開股份聯(lián)合中國金茂、高和資本成立火炬基金，以收購北京火炬創(chuàng)新科技發(fā)展有限公司100%股權。收購完成后，火炬基金將對北京中關村啟迪科技大廈D座進行改造升級，以實現資產增值。

有評論指，引入合作伙伴，也許能為首開股份尋得彎道超車的方法。畢竟，多家企業(yè)抱團參與，能夠部分減少首開的資金沉淀。