2022下半年已經(jīng)開(kāi)啟，全國(guó)樓市仍處于艱難尋底中，且下行態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平米，同比下降23.1%；銷(xiāo)售額75763億元，同比下降28.8%。4至7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)4月負(fù)增長(zhǎng)，房屋施工、新開(kāi)工、竣工面積亦在大幅下滑。

“從數(shù)據(jù)上看，市場(chǎng)的下行狀態(tài)毋庸置疑。年初至今，樓市銷(xiāo)售一直比較冷淡，這也是很多地產(chǎn)人的共識(shí)”，有分析人士向焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)稱(chēng)。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超50家房企發(fā)布了中期業(yè)績(jī)預(yù)虧公告。今年上半年，包含首開(kāi)股份、上海建工、華僑城A、北辰實(shí)業(yè)、嘉凱城、美好置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、世茂股份、泛?？毓傻仍趦?nèi)的國(guó)有和民營(yíng)房企皆錄得虧損。

弱環(huán)境下，龍頭房企碧桂園的盈利表現(xiàn)亦受到?jīng)_擊。8?18?早間，碧桂園發(fā)布的盈利公告顯示，上半年，其核心凈利潤(rùn)介乎45億元至50億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)介乎2億元至10億元，同比有所下滑。

上述分析人士指出，“在行業(yè)如此艱難的情況下，房企能活下來(lái)已屬不易，碧桂園還能盈利，已經(jīng)非常不錯(cuò)了。盈利不是虧損，外界不必大驚小怪。對(duì)于在手現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)盤(pán)面穩(wěn)健、年內(nèi)無(wú)境外債待償?shù)谋坦饒@，無(wú)需過(guò)分擔(dān)心”。

現(xiàn)金流依舊充裕

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，在盈利預(yù)期公告披露后不久，碧桂園即召開(kāi)了投資者會(huì)，對(duì)導(dǎo)致中期盈利下降的原因進(jìn)行了深入分析。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌指出，受新冠疫情限制性措施影響，公司交付規(guī)模下降、項(xiàng)目結(jié)算速度減慢，致使收入規(guī)模下降并影響了結(jié)算毛利及利潤(rùn)的規(guī)模。此外，部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，碧桂園出于財(cái)務(wù)審慎性原則對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加，以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失等也是導(dǎo)致盈利不及預(yù)期的因素。

不過(guò)，上述盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)?！肮就ㄟ^(guò)精細(xì)化的管控使得現(xiàn)金流保持相對(duì)平穩(wěn)，并沒(méi)有因?yàn)槔麧?rùn)的下降受到影響”，莫斌稱(chēng)。

對(duì)于這一說(shuō)法，有投資者表示贊同。他指，過(guò)去兩年，碧桂園的存貨減值分別為35.15億元、108.71億元，占在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售已落成物業(yè)的比例為0.3%、1%。

“存貨資產(chǎn)減值是針對(duì)市場(chǎng)下行階段做的財(cái)務(wù)處理，是賬目處理，并非現(xiàn)金損失，體現(xiàn)的是碧桂園客觀與謹(jǐn)慎的態(tài)度。碧桂園最終能否活下去、活得好，仍然取決于其銷(xiāo)售額、融資帶來(lái)的現(xiàn)金流，以及合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)”，上述投資者稱(chēng)。

翻閱財(cái)報(bào)可知，碧桂園截至2021年底的可動(dòng)用現(xiàn)金余額為1813億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約1469.54億元，受限制現(xiàn)金僅有343.46億元，可動(dòng)用現(xiàn)金充足。同期，其總借貸只有3179.2億元，凈借貸比率亦只有45.4%，現(xiàn)金短債比則高達(dá)2.3倍，短債無(wú)壓。

今年上半年時(shí)，碧桂園曾多次以真金白銀的方式，主動(dòng)回購(gòu)境外美元債、境內(nèi)公司債券等，切實(shí)保護(hù)投資者利益，這也側(cè)面反映出了碧桂園現(xiàn)金充裕的底氣。據(jù)了解，截至7月，碧桂園年內(nèi)已無(wú)待償美元票據(jù)。

對(duì)于匯兌損益，有分析人士認(rèn)為，“碧桂園的匯兌損益大部分停留在報(bào)表上，未來(lái)隨著匯率變動(dòng)，損失可能會(huì)撥回。減產(chǎn)減值也是同樣道理，存貨最終的銷(xiāo)售價(jià)格，決定了減值最終會(huì)不會(huì)發(fā)生，否則減值也可能被撥回”。

“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)?利率下降，已是行業(yè)大勢(shì)所趨。尤其是，不少房企在2018至2019年拿的高價(jià)地在今年集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期。面對(duì)市場(chǎng)下行壓力，各大房企尤其是暴雷房企高價(jià)拿地低價(jià)出貨，甚至出現(xiàn)甩貨現(xiàn)象。這進(jìn)一步擠壓了房企的利潤(rùn)空間。整體看，碧桂園的表現(xiàn)符合行業(yè)大趨勢(shì)”，上述分析稱(chēng)。

融資渠道暢通

眾所周知，作為民營(yíng)房企中的“優(yōu)等生”，碧桂園的融資能力一直居于行業(yè)前列。

例如，今年5月時(shí)，其曾獲批成為國(guó)內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營(yíng)房企之一，成功發(fā)行5億元公司債，展現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)其基本面及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的認(rèn)可。

去年下半年以來(lái)，房企融資普遍受阻，碧桂園卻在這種環(huán)境下，順利發(fā)行了多種類(lèi)直接融資工具，包括61億元的公司債及中票，以及87億元的供應(yīng)鏈ABS及ABN產(chǎn)品等，融資渠道暢通。

中銀國(guó)際在最新研報(bào)中指出，碧桂園若利用募集資金回購(gòu)境外債，經(jīng)估算或降低其凈負(fù)債比率達(dá)3.1個(gè)百分點(diǎn)?！拌b于健康的潛在需求，以及近期主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信貸事件導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)大幅減少，相信碧桂園的基本面在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)健的。”

惠譽(yù)亦在研報(bào)中指出，碧桂園流動(dòng)性充足，且融資渠道多元，當(dāng)前仍是國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中主體及債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)最高的開(kāi)發(fā)商之一。長(zhǎng)期來(lái)看，碧桂園土地儲(chǔ)備足夠多樣化，因而可以抓住市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。

投資者會(huì)中，碧桂園管理層透露，公司目前正在交易商協(xié)會(huì)和中債信用增信擔(dān)保的支持下，推進(jìn)最新一期中票的發(fā)行。這有助于進(jìn)一步穩(wěn)定行業(yè)及公司的信用狀況。此外，碧桂園在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機(jī)發(fā)行。

造血能力強(qiáng)勁

財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化的同時(shí)，碧桂園的造血能力也在持續(xù)精進(jìn)。

據(jù)披露，2022上半年，即便市場(chǎng)下行壓力較大，碧桂園的權(quán)益合同銷(xiāo)售金額依然達(dá)到了1851億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售建筑面積亦達(dá)到了2348萬(wàn)平方米。

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上述同期，碧桂園的全口徑銷(xiāo)售金額為2469.9億元，穩(wěn)居行業(yè)首位。8月初時(shí)，碧桂園還以第138位的佳績(jī)，連續(xù)第6年躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)之列。

銷(xiāo)售企穩(wěn)的同時(shí)，碧桂園還在多措并舉提升回款率。上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)了92%的權(quán)益回款率，連續(xù)7年維持在90%或以上。同期，碧桂園還實(shí)現(xiàn)了合共1070個(gè)批次、超25萬(wàn)套房屋的順利交付，覆蓋全國(guó)30個(gè)省市、214個(gè)城市，堪稱(chēng)民營(yíng)房企中少有的實(shí)力擔(dān)當(dāng)。

尤其值得一提的是，碧桂園在國(guó)內(nèi)不少城市施行了“交房即交證”的措施，讓業(yè)主們一手拿鑰匙、一手拿房本，這也進(jìn)一步消解了購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)新房無(wú)法交付的擔(dān)憂，有助于提振行業(yè)信心。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月末，全國(guó)房地產(chǎn)松綁調(diào)控已超580次，同比增長(zhǎng)近70%。分析認(rèn)為，隨著這些寬松性政策逐漸顯效，市場(chǎng)會(huì)筑底回升，房企的壓力也會(huì)逐步消解。

申萬(wàn)宏源判斷，5月是本輪地產(chǎn)周期的基本面底，后續(xù)基本面將逐步修復(fù)，優(yōu)質(zhì)房企的基本面彈性也將更強(qiáng)?；诖耍耆f(wàn)宏源維持了房地產(chǎn)板塊的“看好”評(píng)級(jí)，同時(shí)推薦碧桂園共6家H股。

克而瑞則認(rèn)為，在行業(yè)流動(dòng)性整體趨緊的背景下，碧桂園“外部輸血+內(nèi)部造血”雙管齊下，為流動(dòng)性提供了有力保障，展現(xiàn)出了良好的資金實(shí)力。此外，高效回款也為企業(yè)帶來(lái)充足的流動(dòng)性補(bǔ)給。

碧桂園在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛且均衡的項(xiàng)目布局，可在一定程度上有效對(duì)沖區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。這些豐富的可售資源亦可幫助碧桂園快速調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏、保證供貨需求，隨著后續(xù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，碧桂園的業(yè)績(jī)有望快速回升，克而瑞稱(chēng)。

這也符合碧桂園對(duì)后市的判斷。投資者會(huì)上，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，行業(yè)最困難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是底部盤(pán)整過(guò)程，預(yù)期下半年公司會(huì)維持比較有序的銷(xiāo)售節(jié)奏。并通過(guò)積極調(diào)整產(chǎn)品定位，以偏改善性產(chǎn)品為主，更加適銷(xiāo)對(duì)路，保持與頭部同行相當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售水平。