摘要：證監(jiān)會(huì)放了大招，房?jī)r(jià)從此滿血復(fù)活？

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實(shí)踐證明，房地產(chǎn)不僅是舊愛(ài)，還是最愛(ài)。

?眼看著股市萎靡，經(jīng)濟(jì)萎靡，11月28日資本市場(chǎng)收盤(pán)之后，證監(jiān)會(huì)突然放了個(gè)大招。

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?主要內(nèi)容包括如下幾條：

一、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市；

二、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開(kāi)方式再融資；

三、允許以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；

四、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)發(fā)行REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)；

五、允許私募股權(quán)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

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大家可以看一下這幾條，簡(jiǎn)直是刀刀見(jiàn)肉??！

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所以你看，昨天的房地產(chǎn)上市企業(yè)，一溜串兒的漲停，連地產(chǎn)ETF都漲停，也就是說(shuō)，昨天只要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全部漲停，在被持續(xù)壓制3年多之后，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，這一把看起來(lái)好像是“苦盡甘來(lái)”。

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其實(shí)，這已經(jīng)是過(guò)去一個(gè)月來(lái)第N項(xiàng)“振興房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”的具體政策了，也被媒體稱為房地產(chǎn)救市政策的終極“大招”，此前早已有了房地產(chǎn)救市政策“三支箭”的說(shuō)法。

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10月28日，國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告提出，要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩(wěn)民生，推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

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11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站消息顯示，在人民銀行支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

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10多天前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），推出16條金融舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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11月21日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)政策措施落實(shí)工作，擬在2023年3月31日前，向商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”。

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要知道，除了民間的“非法集資”之外，任何一家中國(guó)企業(yè)想要拿到錢(qián)、拿到信貸額度，無(wú)非就是從商業(yè)銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資這三條路，這就是所謂“三支箭”的含義。

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這三條融資的路徑中，股權(quán)融資是最先被封死的，然后，銀行貸款和債券融資這兩條路，也是在最近3年逐漸政策限制和封印，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商今年開(kāi)始大面積的暴雷，爛尾樓、跑路的新聞不絕于耳。

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過(guò)去一個(gè)月里，先放開(kāi)債券融資，又放開(kāi)了商業(yè)銀行貸款，只差股權(quán)融資這一條路了。11月28日證監(jiān)會(huì)的新聞發(fā)布會(huì)，就算是把股權(quán)融資這塊兒給補(bǔ)上來(lái)了，所以自然也被市場(chǎng)視作拯救房地產(chǎn)行業(yè)的終極大招。

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為啥說(shuō)是大招呢？

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上市房企的再融資，暫停于2010年10月份。當(dāng)年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了被稱為‘新國(guó)十條’的通知，該通知明確要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行‘新國(guó)十條’精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)已受理的將征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

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這一停，就停到了現(xiàn)在，這一次放開(kāi)股權(quán)融資，相當(dāng)于12年后重新為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)另外一扇融資的門(mén)。

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前天收盤(pán)之后才發(fā)布的股權(quán)融資放開(kāi)曾策，昨天立即就有房地產(chǎn)企業(yè)迫不及待的的要融資，真可謂是“一刻都不能等”。

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11月29日晚間，世茂股份(600823.SH)和福星股份(000926.SZ)均發(fā)布公告稱，擬籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)，擬發(fā)行的股票數(shù)量，不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%——也就是說(shuō)，這兩家公司，一下子就要把當(dāng)前市場(chǎng)上的股權(quán)稀釋近30%的股票。

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說(shuō)到底，還是咱們大A股股民的錢(qián)好用。

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既然銀行貸款、債券融資和股權(quán)融資的封印已經(jīng)全部解除，有不負(fù)責(zé)任的自媒體就開(kāi)始大喊大叫了，房地產(chǎn)滿血復(fù)活，房地產(chǎn)的春天又要回來(lái)了，大家趕緊買(mǎi)房??！

這我就覺(jué)得，是純粹是加戲了。

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這一次出臺(tái)政策的原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)檫^(guò)去2年多房地產(chǎn)企業(yè)融資鏈條被切斷，企業(yè)已經(jīng)普遍出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)，而房地產(chǎn)企業(yè)又是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的“中堅(jiān)力量”，與整個(gè)社會(huì)的融資鏈條都密不可分，再不救的話，不僅僅是拖累經(jīng)濟(jì)下行，甚至可能造成中國(guó)全面金融危機(jī)。

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一個(gè)人心跳都快要停止了，趕緊給他電擊、輸液，只是讓他先緩過(guò)來(lái)，不要馬上死掉，至于他到底能不能徹底好起來(lái)，甚至再活蹦亂跳的到迪廳里去蹦迪嗑藥，這是另外一碼事。

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有人就問(wèn)了，那中國(guó)房地產(chǎn)到底還能不能回春，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)大漲？

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這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)我以前的文章里寫(xiě)過(guò)幾次，說(shuō)到底，還是要看居民部門(mén)有沒(méi)有錢(qián)，愿不愿意加杠桿買(mǎi)房——

有沒(méi)有錢(qián)，要看居民部門(mén)可支配收入與債務(wù)規(guī)模的比值有多高？

愿不愿意，要看中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)到底有多高？

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關(guān)于居民部門(mén)有沒(méi)有錢(qián)的問(wèn)題，我對(duì)比過(guò)中國(guó)美國(guó)和日本居民部門(mén)，結(jié)論是，中國(guó)居民部門(mén)買(mǎi)房的杠桿率已經(jīng)加到了最高，比美國(guó)、日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破裂前夕都要高，這意味著，在人民幣不大幅度貶值的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)如果能夠基本維持就已經(jīng)不錯(cuò)了，沒(méi)有更多的錢(qián)來(lái)接盤(pán)的。

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至于中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)到底高不高，看全球各國(guó)數(shù)據(jù)的對(duì)比，都是2021年的最新數(shù)據(jù)。

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更重要的是，我看到一份數(shù)據(jù)，不知道是不是準(zhǔn)確，說(shuō)是2022年上半年，中國(guó)人口自1960年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)人口的“死亡交叉”來(lái)臨。

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不管是戰(zhàn)爭(zhēng)因素還是自然的老齡化影響，不考慮貨幣貶值的話，世界上從未有過(guò)一個(gè)人口下降的國(guó)家，房?jī)r(jià)還在蹭蹭蹭的上漲的，這方面，日本可謂是最好的前車(chē)之鑒。

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下面的兩幅圖，就是以名義日元價(jià)格計(jì)算的日本房?jī)r(jià)和地價(jià)自1990年以來(lái)的變動(dòng)情況——注意，這是名義日元價(jià)格，也就是不考慮貨幣通脹的情況。

很顯然，地產(chǎn)泡沫破裂之后，哪怕日本央行連著30年不間斷的印鈔，日本名義房?jī)r(jià)直到2022年才慢慢恢復(fù)到以前，至于名義地價(jià)，從未恢復(fù)到哪怕以前的一半。

至于高杠桿的例子，還是來(lái)看看美國(guó)的房?jī)r(jià)。

無(wú)論全美國(guó)還是紐約這樣的大城市，2006年都是其房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)刻，高杠桿之下，2007年-2008年美國(guó)遭遇次貸危機(jī)，之后美國(guó)的房?jī)r(jià)就陷入了慢慢熊途。

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但是，要知道，美聯(lián)儲(chǔ)可是多次QE印鈔大放水，資產(chǎn)負(fù)債表相比2007年前多印了10倍的鈔票，美國(guó)的人口也是持續(xù)增長(zhǎng)的，美國(guó)經(jīng)濟(jì)也是持續(xù)增長(zhǎng)的，人們的收入也是持續(xù)增長(zhǎng)的。

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可是，按照名義房?jī)r(jià)計(jì)算的過(guò)去全美國(guó)和紐約的房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，直到2020年都還沒(méi)有超過(guò)2006-2007年的高點(diǎn)——只是2020年疫情以來(lái)靠著拼命印鈔，無(wú)限印鈔，美國(guó)才終于推動(dòng)名義房?jī)r(jià)超過(guò)2006-2007年的最高點(diǎn)。

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指望著房企的融資端放開(kāi)，中國(guó)房?jī)r(jià)就會(huì)恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)甚至再度上漲，那真的是想多了。