作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

2021年6月16日，禹佳生活服務(wù)二次遞表，12月16日再次失效。

按其股權(quán)架構(gòu)顯示，“天津禹佳”是禹佳生活服務(wù)的全部，其旗下的廈門禹州商業(yè)與禹洲物業(yè)服務(wù)，承載了禹佳生活服務(wù)所有的商業(yè)、物業(yè)板塊業(yè)務(wù)。

2022年1月5日，禹洲集團決定出售“禹洲物業(yè)服務(wù)”，買家是華潤萬象生活，并購金額不超10.6億。相當于，禹佳生活服務(wù)賣掉了兩大業(yè)務(wù)板塊之一的物業(yè)管理，只保留了商業(yè)板塊。

IPO折戟后，禹佳生活服務(wù)被拆分售賣，最終還是難逃藍光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和花樣年等背后母公司同病相憐的命運。

禹佳生活服務(wù)由禹州集團控股，實控人林龍安和妻子郭英蘭，共持有62.8%股權(quán)。在并購消息公布前一天，資本市場就已傳出禹洲集團于1月4日開始與投資人接洽，以確定美元債YUZHOU 8.625 01/23/22的持有人身份。

這筆債券將于1月23日到期，未償余額規(guī)模2.42億美元。有知情人士表示，禹洲集團正在與摩根大通及海通國際等財務(wù)顧問就其美元債的潛在交換要約展開了討論，目前尚未正式確定最終授權(quán)的財務(wù)顧問。

在剛剛過去的2021年，這種現(xiàn)象頻繁上演。

并購大勢下的“暗流”

物業(yè)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能以較快的速度尋到買家，成為流動性危機房企優(yōu)先處置，以解燃眉之急的標的資產(chǎn)。根據(jù)國金地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2021 全年上市物企并購金額合計超過 300 億元，相較 2020 年翻了一倍以上。

碧桂園服務(wù)是2021年并購市場上的最大買家，其對藍光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和彩生活核心資產(chǎn)這三筆并購的對價都在幾十億甚至達百億元。僅這三筆并購將為碧桂園服務(wù)帶去至少 2.5 億方在管面積，相當于其2020 年底在管面積的66%。

地產(chǎn)出清階段，物管市場也在加速洗牌。僅在2021年12月，金科智慧服務(wù)收購黔西宏祥物業(yè)51%股權(quán)，世茂服務(wù)以9964萬元受讓湖南吉立物業(yè)70%股權(quán)，綠城服務(wù)擬2.09億元收購浙江綠科51%股權(quán)，招商積余接連收購上海航空物業(yè)100%股權(quán)、中國南航物業(yè)95%股權(quán)。

進入2022年，地產(chǎn)調(diào)整出清下售賣物企的事件，大概率會繼續(xù)發(fā)生，也是優(yōu)質(zhì)企業(yè)的一個并購窗口期，因為上半年是美元債的償還高峰期。

但另一種現(xiàn)象也不容忽視，上市物企整體 PE從2021年初的37倍調(diào)整至現(xiàn)在的18倍，縮水一倍。而且估值分化明顯，頭部房企物業(yè)估值普遍高于中等房企物業(yè)和第三方物企，而目前擬上市的物管公司大多屬于后者，較難獲得投資人青睞，上市意義減弱，嚴重影響中小物企的上市熱情，祥生活服務(wù)暫緩上市，尋求更佳時機以獲更優(yōu)估值，是一個典型的案例。

2021年新上市物管企業(yè)9家，僅為2020年的一半。當然，這背后還有一個關(guān)鍵原因，物企上市變難了，從今年多家企業(yè)招股書失效便可見一斑，如長城物業(yè)、禹佳生活服務(wù)招股書失效。

物管公司上市速度的放緩，一種現(xiàn)象也會隨之發(fā)生，融資的大門難以打開，并購的需求也會減少，這種情況將是藏在地產(chǎn)出清背景下的一股暗流，也可稱之為“小眾逆流”。

4億平在管規(guī)模野心

聚焦到此次并購交易，林龍安做出如此選擇，毫無意外可言。給人些許意外的是，買家是華潤萬象生活。

這家背靠華潤置地的國企物管企業(yè)，在并購市場并不多見，大型的并購更是少之又少，此次拿下禹洲物業(yè)服務(wù)，可以稱得上是一筆大單。

即便禹佳生活服務(wù)屬于 “微型物業(yè)”，在管規(guī)模僅為1870萬平方米。但對于華潤萬象生活而言，在擴張第三方規(guī)模的路上，這一步跨度并不小。據(jù)焦點財經(jīng)了解，截至2020年底，禹佳生活服務(wù)共有127個物業(yè)管理服務(wù)項目、28個商業(yè)運營服務(wù)項目，對應(yīng)的在管規(guī)模分別是1760萬平方米、80萬平方米。

此次出售的禹洲物業(yè)服務(wù)主要是負責物業(yè)管理服務(wù)板塊，由此估算，華潤萬象生活的在管規(guī)模增加，應(yīng)該在1700萬平左右，與其2021年上半年的拓展成果幾乎持平。2021前半年，華潤萬象生活外拓合約面積1765萬平方米，大增6.3倍，在管面積達到1.2億平方米。

華潤置地總裁李欣和華潤萬象生活總裁喻林康對此贊不絕口，解釋稱主要是組建了一支有能力、有經(jīng)驗的外拓團隊，并表示2021下半年還將持續(xù)發(fā)力收并購業(yè)務(wù)，發(fā)力城市服務(wù)業(yè)態(tài)上下游收并購，包括環(huán)衛(wèi)、河道、體育設(shè)施和未來社區(qū)等細分領(lǐng)域，以及高校、醫(yī)院、機場類等新業(yè)態(tài)。

進入2021年12月，華潤萬象生活在管面積突破1.4億平方米，全年新增在管規(guī)模約3500萬平方米。喻霖康透露，到2025年物管在管面積預(yù)計將達到4億平方米，其中非居業(yè)態(tài)占比達到50%以上。

未來三年規(guī)模將近翻3倍，平均估算，每年要完成將近1億平方米的在管規(guī)模增速。華潤萬象生活的外拓在加速，此次并購禹洲物業(yè)只是一個縮影。由此也帶來一個變化，并購風格的變化，或許在未來的物管并購市場，華潤萬象生活不再是蠶食小魚的狀態(tài)。