作者 | 薇安

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

沉寂兩三年之后，閩商歐宗洪掌舵的融信中國，再度于土地市場(chǎng)展現(xiàn)出了“兇猛”本色。

6月7日，成都首批集中供地正式開拍，融信中國先以3.85億元總價(jià)，摘得了位于青羊區(qū)蘇坡街道且需現(xiàn)房銷售的一宗地塊，后又以3.57億元總價(jià)，拿下了位于金牛區(qū)交通巷的一宗地，表現(xiàn)活躍。

激進(jìn)“補(bǔ)倉”

同為將總部設(shè)在上海的房企，如果說禹洲集團(tuán)是此次集中供地潮中的“失落者”，融信中國則是其中表現(xiàn)積極的一方。

時(shí)間回溯至5月初，彼時(shí)，杭州首批集中供地正式開拍。在這一次土拍中，融信也曾豪擲兩百億元斬獲7宗地塊，且均是“限價(jià)盤”。其中，6宗為自持項(xiàng)目，個(gè)別項(xiàng)目的自持比例高達(dá)29%。融信也成為了此次杭州土拍中，拿地?cái)?shù)量最多、金額也最高的企業(yè)。

不止于杭州，在隨后福州的首批集中供地中，融信中國也曾21.4億元攬下三宗地塊，超越龍湖、新城、萬科、首開等，成為拿地最多的房企。5月25日，融信再經(jīng)108輪報(bào)價(jià)，以6.7億元的上限價(jià)格，摘得溫州平陽縣一宗地塊，溢價(jià)率29.83%。

據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年5月底，融信中國的拿地金額已達(dá)224億元，排名行業(yè)第17位。2020年，融信全年的拿地支出是284億元，若算上公司合作方在天津、蘇州等城市的拿地情況，融信目前的拿地金額已經(jīng)接近去年全年的水平。

土儲(chǔ)是房企的“生命線”。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理獲悉，融信之所以在多個(gè)城市的拿地廝殺中都表現(xiàn)積極，與其在該區(qū)域的土儲(chǔ)“縮水”密切相關(guān)。

以成都為例，億翰智庫分析，自2017年進(jìn)入成都市場(chǎng)后，融信近年來重心逐漸向地市級(jí)城市轉(zhuǎn)移，成都項(xiàng)目陸續(xù)清盤，土儲(chǔ)不足。2020年，融信在成都拿下了一幅地塊，累計(jì)儲(chǔ)備項(xiàng)目只有6個(gè)。從平衡區(qū)域布局、分散風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，融信也有補(bǔ)倉成都的必要。

杭州的情況也是如此。截至2020年底，融信在杭州的土地儲(chǔ)備權(quán)益貨值僅有188億元，由于土儲(chǔ)不足，公司在杭州的交付面積逐漸由2018年的70萬平方米，銳減至36.54萬平方米，降幅達(dá)47.8%。

受交付面積下滑影響，融信在杭州的銷售業(yè)績及營收表現(xiàn)也受到?jīng)_擊。2020年，融信在杭州的合約銷售額為482.47億元，同比下降0.77%；營業(yè)收入為109.05億元，同比下降38.62%。這也意味著，若不及時(shí)“補(bǔ)倉”杭州，融信未來在該區(qū)域的營收、銷售等，還將面臨大幅下滑的危機(jī)。

盈利承壓

盡管已是土拍市場(chǎng)中的“贏家”，融信中國卻未必是行業(yè)的“盈家”。細(xì)究其因，業(yè)內(nèi)指，該公司重金摘得的地塊，大多受政策限制較多，盈利空間不大。

以成都為例。據(jù)億翰智庫分析，成都此番集中供地中出讓的地塊，多為雙限地塊，且部分地塊還有裝修限價(jià)或現(xiàn)房銷售要求，預(yù)期銷售價(jià)格已被提前鎖定，整體利潤空間較小。在這樣的背景下，房企基本是在“打明牌”的狀態(tài)下參與競(jìng)拍，以犧牲利潤換取安全，融信中國也不例外。

杭州出讓的不少地塊，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“不賺錢”。以濱江和融信聯(lián)合拿下的四堡七堡單元JG1402-32地塊及四堡七堡單元JG1402-16地塊為例，扣除自持比例后，該兩宗土地的可售樓面價(jià)均為5.4萬元/平方米左右，但精裝限價(jià)分別為6.6萬元/平方米和6.75萬元/平方米，樓面價(jià)與售價(jià)之間僅有1.2萬元/平方米及1.3萬元/平方米的差距。

有機(jī)構(gòu)測(cè)算，融信所摘得的杭政儲(chǔ)出[2021]6號(hào)地塊，稅后凈利潤率僅有1.65%左右。同時(shí)，與融信聯(lián)合拿下杭州四宗地的濱江集團(tuán)也在近期的股東大會(huì)中表示，“努力做到1%―2%的凈利潤水平”。且這一目標(biāo)的達(dá)成還要以公司精干高效的管理為前提，這也側(cè)面印證了業(yè)內(nèi)關(guān)于杭州地塊盈利水平將很低的推測(cè)。

對(duì)于外界質(zhì)疑，融信在6月4日的股東大會(huì)上對(duì)外傳遞了信心。其指，杭州土地市場(chǎng)雖然利潤空間較小，但去化較快，可以快速回籠資金，收不回投資的風(fēng)險(xiǎn)較小。此外，融信在杭州口碑較好，融資成本約在4%左右，拿地后5至7個(gè)月即可實(shí)現(xiàn)開盤銷售，最快6個(gè)月就能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，不會(huì)對(duì)整體利潤帶來太大影響。

盡管如此，外界對(duì)于融信中國盈利前景的擔(dān)心，并未完全消除。畢竟，信奉“愛拼才會(huì)贏”的融信，曾在2016年至2017年摘得不少地王項(xiàng)目，這些項(xiàng)目面世之時(shí)受到了嚴(yán)格的限價(jià)調(diào)控，未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期溢價(jià)，這對(duì)公司的利潤增長帶來了不小的沖擊。在外界看來，這是融信管理層戰(zhàn)略決斷失誤的體現(xiàn)。

上述高溢價(jià)地塊帶來的沖擊，在融信2020年財(cái)報(bào)中體現(xiàn)的尤為明顯。這一年，融信的營業(yè)收入同比減少6.14%至483.03億元；凈利潤同比減少40.71%至34.94億元；毛利率同比驟降13個(gè)百分點(diǎn)至11%。營收增速、凈利潤增速以及毛利率水平，都觸及了近五年來的最低值。

對(duì)于公司未來的盈利增長，融信也曾傳遞出積極的信號(hào)。其指，“2020年毛利率應(yīng)該是一個(gè)見底的過程，2021年逐步回升，大體上會(huì)到13%到15%之間?！比欢?，這一表態(tài)，也被標(biāo)普在研報(bào)中給予了否定。

標(biāo)普指，融信中國有約250億元、毛利率低于10%的項(xiàng)目將在2021年交付，全年毛利率預(yù)計(jì)仍將維持12%至13%的低位。2022年，融信中國還有約200億元類似項(xiàng)目，占到了公司總收入的40%。鑒于融信中國有大量未交付的低利潤項(xiàng)目，其盈利能力將在未來12個(gè)月內(nèi)持續(xù)走弱。

此外，公司目前仍有土地補(bǔ)充需求，這將導(dǎo)致其未來12個(gè)月內(nèi)難以減少絕對(duì)債務(wù)，或至少將債務(wù)總額保持在目前水平，標(biāo)普稱。

“明股實(shí)債”

債務(wù)規(guī)模走高，是融信中國的另一待解難題。

眾所周知，在躋身千億房企陣營的過程中，融信曾頂著“地王收割機(jī)”的名號(hào)，在公開市場(chǎng)摘得了不少高溢價(jià)地塊，這也是導(dǎo)致公司債務(wù)走高的重要原因。

比如，融信曾在2016年先后拿下了杭州拱墅地王熱電廠地塊，以及總價(jià)110億元的“上海地王”靜安中興社區(qū)地塊。受到高價(jià)地的推動(dòng)，這一年，融信迎來了有史以來的最高土地收購成本12963元/平方米，這一數(shù)值甚至是其2018年及2019年土地收購成本均價(jià)的2倍多。融信的負(fù)債總額也在這一年，迅速飆升至758.18億元，同比增幅達(dá)155.07%。

隨著2016年底樓市調(diào)控的持續(xù)收緊，融信所摘得的這些高價(jià)地，也面臨了去化難題。

以上海靜安地王為例，受制于調(diào)控政策，該項(xiàng)目只能以13萬/平米左右的價(jià)格出售。但是，按照拿地價(jià)格和后期的建設(shè)投入計(jì)算，融信該宗地塊需以15萬/平米售出方有所盈利。截至去年底，上海靜安地塊上所打造的"中興路壹號(hào)"項(xiàng)目已售出83套，尚有146套待售，這意味著，該項(xiàng)目開盤后近8個(gè)月去化率僅36.24%，尚有超六成房源等待出售。

為了促進(jìn)去化，融信將項(xiàng)目的銷售門檻一降再降。業(yè)內(nèi)指，相對(duì)于上海新盤火爆的銷售情況，不慍不火的"中興路壹號(hào)"項(xiàng)目，不僅未給融信帶來期望中的高光時(shí)刻，反而成了公司的包袱。

從既往獲取的高價(jià)地中吸取教訓(xùn)，融信中國自2018年起放緩了拿地的腳步，主要通過獲取高利潤土地及收并購沖抵地王風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年至2019年，該公司的新增土儲(chǔ)數(shù)量分別為24塊、46塊，對(duì)應(yīng)的權(quán)益建筑面積為195.55萬平方米、341.75萬平方米，相比2017年高點(diǎn)時(shí)的78宗土地，以及745.81萬平方米權(quán)益建面已有大幅減少。

不過，融信中國的負(fù)債總額并未隨著拓儲(chǔ)力度的放緩而有所降低。2018年至2019年，該公司的負(fù)債總額分別為1394億元、1678.26億元、1729.2億元逐年遞增。

2020年，融信認(rèn)為，歷史風(fēng)險(xiǎn)沖抵已經(jīng)到了可控水平，開始逐步恢復(fù)拿地，并在期內(nèi)新增50宗土地，新增權(quán)益建面402萬平方米。也是在這一年，融信中國的毛利率13個(gè)百分點(diǎn)至11%，達(dá)到了近六年來的最低值。

可喜的是，昔日憑借“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)、高溢價(jià)”模式運(yùn)轉(zhuǎn)的融信中國，在降杠桿上成效明顯。截至去年底，融信中國“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，已經(jīng)位于安全空間。不過，對(duì)照其近幾年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可知，融信或也存在通過“明股實(shí)債”來優(yōu)化負(fù)債的嫌疑。

2020年，融信中國的權(quán)益總額為506.59億元。其中，公司擁有人應(yīng)占資本和儲(chǔ)備177.13億元，占比34.96%；非控股權(quán)益329.46億元，占比65.03%。當(dāng)期，融信的凈利潤為34.95億元。其中，公司擁有人應(yīng)占凈利潤24.28億元，占比69.47%，非控股權(quán)益應(yīng)占凈利潤10.66億元，占比30.5%。在融信權(quán)益總額中占比超6成的非控股股東，卻只分得了3成凈利潤。

與此同時(shí)，融信的銷售增長也呈現(xiàn)出逐年放緩的跡象。2016年至2020年，其銷售增幅分別為107%、103.9%、73.35%、15.94%及9.8%，已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)。今年前五個(gè)月，融信錄得合約銷售金額681.23億元，雖漲幅可觀，但行業(yè)排名卻下滑了3個(gè)名次。

隨著集中供地補(bǔ)倉潮的涌現(xiàn)，昔日“兇猛”的融信中國再現(xiàn)大眾視野，在多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)欠佳的當(dāng)下，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融信或仍將走上以往高價(jià)地“消化不良”的老路。