2023年8月25日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，奧維云網(wǎng)（AVC）主辦的“數(shù)·前裝 破·時(shí)局 奧維云網(wǎng)2023數(shù)字生態(tài)大會(huì)地產(chǎn)家居大數(shù)據(jù)創(chuàng)新峰會(huì)”在杭州雷迪森鉑麗大飯店盛大開幕。

三年大疫重創(chuàng)，帶來的不僅是行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，更是市場維度的認(rèn)知顛覆，2023年迎來了整個(gè)中國地產(chǎn)家居生態(tài)最激烈蛻變與生長的發(fā)展階段。地產(chǎn)紅利逐漸消失，增量存量格局生變、旅游市場重啟，酒店迎來新發(fā)展時(shí)機(jī)、家居市場流量爭奪日趨激烈，家裝成為爭奪入口的第一渠道。

本次地產(chǎn)家居大數(shù)據(jù)創(chuàng)新峰會(huì)以“數(shù)·前裝 破·時(shí)局”為主題，以精裝+家裝為主線，以地產(chǎn)家居大數(shù)據(jù)為依托，以數(shù)據(jù)真實(shí)呈現(xiàn)房地產(chǎn)精裝修與家裝行業(yè)現(xiàn)狀，研判未來發(fā)展趨勢，并與行業(yè)上下游共研共建，尋找新增與存量發(fā)展金鑰匙。

在地產(chǎn)家居大數(shù)據(jù)創(chuàng)新峰會(huì)上，奧維云網(wǎng)黨山清發(fā)表《地產(chǎn)新周期，精裝新格局》主題演講，以下為演講實(shí)錄：

地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)走弱，精裝規(guī)模萎縮。上半年地產(chǎn)政策層出不窮，但成效并不明顯。在防風(fēng)險(xiǎn)、促消費(fèi)，從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)換的當(dāng)下，房地產(chǎn)有著什么樣的發(fā)展趨勢，精裝修市場將會(huì)如何變化。企業(yè)在增量不在，存量競爭日益激烈的市場中應(yīng)該如何破局，相信都是各位比較關(guān)心的話題，那接下來的匯報(bào)將針對(duì)以上問題跟大家做一個(gè)討論與溝通。

首先，第一個(gè)問題，目前我們正面臨一個(gè)什么樣的房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)周期之母，規(guī)模大，鏈條長，其繁榮與衰退對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。回顧前幾輪的房地產(chǎn)周期，地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)強(qiáng)。

我們可以看到，2007-2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之下，四萬億的出臺(tái)迅速帶動(dòng)房地產(chǎn)市場反彈，同步帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速回暖。

2014-2015年經(jīng)濟(jì)放緩期，去庫存政策的出現(xiàn)，再次帶動(dòng)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。直到16年底房住不炒政策的出臺(tái)，才逐漸遏制住房價(jià)的快速上漲。

回到目前的房地產(chǎn)市場，我們再次面臨著前所未有的困難局面，但目前的情況與過往大不相同。

首先，房住不炒的基調(diào)已經(jīng)逐漸燙平了過往地產(chǎn)周期的波動(dòng)起伏，我們很難從數(shù)據(jù)當(dāng)中看到地產(chǎn)從衰退到復(fù)蘇到繁榮再到下降的過程。

其次，銷售成為了行業(yè)復(fù)蘇的命脈，過往資金端對(duì)房企的“輸血”，目前變成了“抽血”，因此，房企能否活下去主要靠自身造血能力的高低。為什么強(qiáng)調(diào)說銷售回款成為行業(yè)復(fù)蘇命脈呢，從圖中我們也能看到前幾輪房地產(chǎn)周期中，銷售回暖之后，過一到兩個(gè)季度新開工才會(huì)復(fù)蘇，但是在目前的狀態(tài)下，銷售好，開工就會(huì)好，其他指標(biāo)也會(huì)跟著立刻變化，因此，抓銷售，成為了重中之重，銷售回款成為行業(yè)復(fù)蘇命脈。

此外，我們還面臨其他一些發(fā)展趨勢，比如，市場透支，包括需求透支、供給透支、房價(jià)透支、支付力透支。第二，住房雙軌制，新房+保障房，未來可能會(huì)平分秋色。第三，需求端，從“有”到“優(yōu)”，關(guān)注居住質(zhì)量，未來會(huì)有一些高端改善的需求。第四，房企端，剩者為王，未來可能會(huì)呈現(xiàn)532格局，5成國企、地方國企，3成央企，2成民企。第五就是未來的企業(yè)布局，可能要更多聚焦高能級(jí)的城市或者是人口流入量更大的城市。

綜合來看，在目前的房地產(chǎn)市場，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)，未來會(huì)走K形走勢，一部分向上，一部分向下，兩極分化。

第二，精裝市場有什么新的變化？未來將有什么樣的市場格局。

首先，精裝規(guī)模是下降的，但是，規(guī)模下降的同時(shí)細(xì)分市場會(huì)有一些發(fā)展亮點(diǎn)。比如華東持續(xù)為市場主力，西南受成都、重慶等城市拉動(dòng)，占比大幅提升。比如一二線，就像圖中藍(lán)色和橙色的一二線占比，這兩年大幅提升。再比如5萬以上售價(jià)樓盤，規(guī)模占比也在持續(xù)走高。再比如腰部房企，10-100名的房企，規(guī)模占比持續(xù)走高。

目前奧維監(jiān)測的5萬/㎡以上樓盤每年在200個(gè)左右，主要集中在四個(gè)一線城市，占比超7成，上半年的樓盤由59個(gè)開發(fā)商開發(fā)，包括保利、華潤、深業(yè)集團(tuán)等等，這些項(xiàng)目、城市、房企都可以予以重點(diǎn)關(guān)注。

精裝部品配置率，圖中紅色折線沒有被遮蓋住的部品，都是配置率上升比較快的部品，包括洗碗機(jī)、中央空調(diào)、熱水器、智能家居產(chǎn)品等，這些基本都是可以給我們生活提升舒適度、便利性、幸福感的家居產(chǎn)品。

房企方面，一方面，TOP10房企在精裝項(xiàng)目中配置這些產(chǎn)品的比例在逐年提升，另一方面也會(huì)比10名以外房企配置率更高。

當(dāng)然了，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)不同房企在對(duì)待同一單品的偏好也不盡相同，比如保利中央空調(diào)配置率達(dá)到90%，萬科只有41%。因此我們也可以關(guān)注不同開發(fā)商偏好。

此外，我們再來看一下精裝市場廚電套系化情況，煙灶肯定是標(biāo)配，那第三件單品選什么，洗碗機(jī)或者消毒柜，數(shù)據(jù)來看，洗碗機(jī)更勝一籌。但從城市來看，消毒柜各城市配套率不盡相同，比如武漢2022年消毒柜配置率只有7%，成都卻有67%。再之后的一個(gè)單品就是一體機(jī)，相對(duì)配置也比較高。

智能家居套系化方面，兩件套居多，一件套的話一般是智能門鎖，兩件套加個(gè)智能安防，再往后配置較多的是智能開關(guān)，智能家居系統(tǒng)，再往后就是智能燈光、只能窗簾等單品。

品牌競爭格局，首先，廚電，老板、方太依舊處于領(lǐng)先地位，西門子、博世等緊隨其后，份額持續(xù)提升。從房企集采廚電品牌角度來看，用戶開發(fā)率高的房企一般份額相對(duì)更高。

舒適部品，目前整體的品牌份額趨于穩(wěn)定，比如中央空調(diào)的日立、美的、大金。熱水器的威能、林內(nèi)、海爾等。當(dāng)然，不同品牌在不同售價(jià)段產(chǎn)品表現(xiàn)不盡相同，比如日立、大金在5萬以上樓盤排名靠前，美的、海爾在2萬以下項(xiàng)目占比較高。

衛(wèi)浴部品，整體外資份額相對(duì)較高，21年占比大幅下降后略有回升。國內(nèi)的九牧等品牌也在淋浴屏等品類嶄露頭角。

定制方面，櫥柜標(biāo)配，衣柜成為最容易減配對(duì)象。木門定制份額相對(duì)更高，品牌集中度更低。整體來看，訂制品類的定制占比近幾年持續(xù)走低。

以上是精裝市場的一些新變化，那在地產(chǎn)、精裝困頓的當(dāng)下，我們是否還有一些機(jī)會(huì)。

首先，我們對(duì)行業(yè)做了一些預(yù)測，地產(chǎn)，作為支柱產(chǎn)業(yè)，是支柱，但依舊會(huì)有緩慢下行趨勢。

精裝，根據(jù)之前幾年上下半年的占比，預(yù)計(jì)今年在80-100萬套。交付，從奧維數(shù)據(jù)預(yù)估，今年將是交付大年，交付就相當(dāng)于各個(gè)品牌出大貨的市場空間，整體300萬套左右交付體量，但明年開始應(yīng)該會(huì)有一定下滑。

在城市選擇方面，我們梳理了近兩年交付數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)城市交付集中度在上升，更應(yīng)該關(guān)注高能級(jí)城市。

在房企選擇方面，房企交付集中度在下降，短期應(yīng)該抓大貨頭部房企，長期應(yīng)該布局新拿地房企。

第二，酒店市場，目前酒店已步入穩(wěn)定增長期，頭部60強(qiáng)酒店集團(tuán)占市場規(guī)模1/3，TOP10又占其中70%，市場集中度相對(duì)較高。未來頭部酒店集團(tuán)也將會(huì)逐步收并購整合行業(yè)資源。今年上半年，錦江新開酒店1500家，完成全年目標(biāo)75%，簽約2450家，完成全年目標(biāo)70%。華住新開酒店641家，完成全年指標(biāo)46%，簽約200家，已完成全年目標(biāo)。所以我們看到，酒店市場表現(xiàn)還是非常不錯(cuò)的。

目前，奧維監(jiān)測了19城酒店新開業(yè)數(shù)據(jù)，包括各部品配置率、品牌等，目前已經(jīng)提供給了部品企業(yè)客戶做參考。從規(guī)模來看，我們預(yù)計(jì)全年約300萬套左右新增及翻新市場規(guī)模。

第三，保障房，包括安居房、人才房、公租房、廉租房等，今年全年計(jì)劃360萬套市場規(guī)模，是對(duì)新房市場極大補(bǔ)充，此外，城市更新每個(gè)省份都蘊(yùn)含著萬億級(jí)的市場機(jī)會(huì)，未來都可以去開拓。

以上，是對(duì)地產(chǎn)、精裝行業(yè)的探討、企業(yè)破局之道的思考，內(nèi)容多、時(shí)間短，難免倉促，如果大家對(duì)哪一塊比較感興趣，還請聯(lián)系我們，再做詳細(xì)溝通。

家居羅盤4.0介紹

家居羅盤是由之前的地產(chǎn)羅盤升級(jí)而來，從地產(chǎn)羅盤到家居羅盤，不僅僅是名稱的變化，更重要的是內(nèi)容的全新迭代升級(jí)。

家居羅盤不僅包含過往地產(chǎn)羅盤的全部內(nèi)容，還新增了酒店、二手房、家居線上、家裝等板塊。

家居羅盤的初衷，是為了適應(yīng)目前的新形勢，地產(chǎn)、精裝萎縮，企業(yè)總要發(fā)展，總要尋找新的方向布局。存量減少，存量占比提升的當(dāng)下，酒店、二手房、家裝等市場無疑都可能成為新的突破口。

首頁，包含各板塊的匯總數(shù)據(jù)。

首先是包含地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)，土地、工程、精裝、交付等。還包括二手的掛牌、成交，酒店新開業(yè)數(shù)量和房間數(shù)。當(dāng)然，還包括精裝及酒店產(chǎn)品配置率。

地產(chǎn)洞察。

首先是土地分析，包含土地?cái)?shù)據(jù)、成交量、面積、金額、樓面價(jià)等，還包括土地結(jié)構(gòu)分析、項(xiàng)目排名、房企排名、城市排名等等。

工程分析，包括工程項(xiàng)目數(shù)、面積等，同樣包括房企、城市規(guī)模排名、未來6個(gè)月要開工、完工的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

樓市分析，新開盤樓盤毛坯、精裝項(xiàng)目數(shù)、規(guī)模等，各城市、房企的排名。

精裝部品，監(jiān)測了350+城市的精裝項(xiàng)目，實(shí)地踏勘了解樣板間上樣產(chǎn)品品類、品牌、規(guī)模等信息，匯總成為精裝數(shù)據(jù)庫。

連續(xù)不斷的監(jiān)測可以看到行業(yè)精裝規(guī)模走勢，各時(shí)間段7大部品45個(gè)小品類不同品牌的競爭格局。不同價(jià)格段、裝標(biāo)段的占比、競爭格局等。

不同房企精裝項(xiàng)目規(guī)模排名、不同城市精裝配套項(xiàng)目規(guī)模排名，內(nèi)外資品牌競爭格局等等。

由于監(jiān)測了每個(gè)月全國不同城市不同開發(fā)商不同項(xiàng)目的精裝數(shù)據(jù)，匯總之后，可以做任意維度的信息交叉分析，以便于給企業(yè)經(jīng)營做指導(dǎo)

二手房。

監(jiān)測19城市二手房掛牌及成交數(shù)據(jù)，監(jiān)測每套房子30多個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)，因此，這些數(shù)據(jù)都可以做相互的交叉分析。

二手房的價(jià)值點(diǎn)，可以主要應(yīng)用到換裝市場，知道哪個(gè)小區(qū)掛牌大、流通量大，相對(duì)應(yīng)的就可以做一些廣告、地推等。了解到小區(qū)樓齡，就可以找到15、20年以上小區(qū)推換裝套餐。了解到小區(qū)物業(yè)信息，就可以找大型物業(yè)針對(duì)性談合作。

酒店市場。

酒店市場和精裝修比較類似，持續(xù)的監(jiān)測可以了解到市場規(guī)模變化，了解到酒店集團(tuán)對(duì)產(chǎn)品的偏好，了解到各城市酒店開業(yè)規(guī)模，了解到各供應(yīng)商品牌給哪些酒店集團(tuán)有合作，在哪些城市做的更好。

家居。

主要監(jiān)測平臺(tái)電商和專業(yè)電商在線上的規(guī)模、價(jià)格等等，給企業(yè)線上布局提供數(shù)據(jù)支撐。

家裝。

切入點(diǎn)是整合家裝企業(yè)的產(chǎn)品信息，分為供應(yīng)及需求端。

需求端來看，包含各個(gè)城市有哪些家裝企業(yè)、這些家裝企業(yè)使用哪些產(chǎn)品、產(chǎn)品的哪個(gè)型號(hào)，組成什么樣的套餐、以什么價(jià)位銷售給零售端客戶?？梢粤私獯蠹冶容^喜歡用哪些或者消費(fèi)者更愿意接受哪些產(chǎn)品、接受某個(gè)品牌的某個(gè)型號(hào)等。

供給端來看，可以知道品牌商給哪些裝企提供了哪些型號(hào)產(chǎn)品。