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6月20日，1年期LPR利率和5年期LPR利率是同步下降10個基點(diǎn)。

其中5年期LPR利率下降至4.2%，按照去年5月的新規(guī)，首套房利率下限是5年期LPR利率減20基點(diǎn)。

所以，當(dāng)前首套房利率最低可以低到4%利率，屬于歷史最低水平。

部分城市房貸利率還有進(jìn)一步“打折”活動，首套房貸利率甚至只有3.6%。

而與之相對應(yīng)，由于美聯(lián)儲持續(xù)加息，當(dāng)前美國房貸利率已經(jīng)一路飆升到7%。

我們降息，主要就是為了刺激經(jīng)濟(jì)，畢竟現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型周期，經(jīng)濟(jì)下行壓力確實(shí)還是比較大。

至于對房地產(chǎn)市場的影響，我也說點(diǎn)我個人看法。

去年我們對房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)釋放大招，讓首套房利率從5.2%左右，直線下降到4.4%左右，包括各地方也有一系列促進(jìn)房地產(chǎn)的政策。

即使去年這樣連續(xù)放大招，但房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷短暫回暖后，4月和5月數(shù)據(jù)仍然比較萎靡。

除了房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然有較大下滑。

今年1—5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，仍然同比下降0.9%。

這個一部分原因，有些地方的房價往下一降，地方就會出臺“限價”，不讓降。

那很多人，看這個房價沒降多少，自然就會選擇觀望。

這個跟股市里是一個道理，當(dāng)股市長期橫盤的時候，成交量通常會大幅減少。

只有股價暴跌或者暴漲的時候，成交量才會大幅上升。

現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)，急需資金回籠，周轉(zhuǎn)資金。

但因為成交量萎靡，所以他們通常就會進(jìn)行“打折促銷”，不過一打折，就被叫停，然后成交量上不去，房地產(chǎn)商反而會撐不住。

要是價格降下去，激活了市場自然消費(fèi)需求，那房地產(chǎn)只要成交量上去，資金能回籠，才能避免資金鏈斷裂。

不過，我們現(xiàn)在整體策略，就是房價維持長期橫盤，不讓大漲，也不讓大跌。

然后通過持續(xù)下調(diào)房貸利率，來慢慢激活市場消費(fèi)需求。

去年1月，5年期LPR利率為4.65%，經(jīng)過4次降息，才降為昨天的4.2%，累計降息45基點(diǎn)。

但相比LPR利率擠牙膏式降息，去年5月15日，央行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對房貸利率影響更大。

之前舊版的房貸利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房為5年期LPR利率+60基點(diǎn)。

修改后的房貸利率是：首套房不低于5年期LPR利率減去20基點(diǎn)，二套房仍然為5年期LPR利率+60基點(diǎn)。

二套房不變，但首套房變動比較大。

而從規(guī)定看，新版首套房貸利率看起來似乎也就降低了20基點(diǎn)，從“不得低于5年期LPR利率”，修改為“不低于5年期LPR利率減去20基點(diǎn)”。

但實(shí)際上，降幅遠(yuǎn)不止這一點(diǎn)。

因為央行只是規(guī)定了首套房利率的下限，但允許銀行去在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行一個浮動加點(diǎn)。

所以，房貸利率是由兩部分組成：5年期LPR利率+浮動加點(diǎn)。

在去年5月之前，銀行浮動加點(diǎn)部分基本是超過60基點(diǎn)，有的甚至120基點(diǎn)。

三年前買房的人，這個浮動加點(diǎn)超過100基點(diǎn)的大有人在。

比如，3年前5年期LPR利率是4.65%，如果浮動加點(diǎn)為100基點(diǎn)，那么購房者的實(shí)際房貸利率就是5.65%。

去年修改浮動加點(diǎn)規(guī)則后，銀行普遍是把房貸利率下降到5年期LPR利率，甚至直接到5年期LPR利率減20基點(diǎn)的下限。

比如說，去年4月買房的人，是5年期LPR利率+60基點(diǎn)。但到了5月買房，就變成5年期LPR利率-20基點(diǎn)，一下子就少了80基點(diǎn)。

要是像3年前，有人浮動加點(diǎn)是100基點(diǎn)，去年5月新規(guī)，等于一下減少120基點(diǎn)。

相比之下，當(dāng)前5年期LPR利率減少10個基點(diǎn)，并沒有太大感覺。

但關(guān)鍵問題是，去年這個浮動加點(diǎn)的規(guī)則修改，只適用于新增房貸，不對存量房貸生效。

新增房貸，不管是買一手房，還是二手房，都是可以使用新的浮動加點(diǎn)規(guī)則。

但存量房貸，你跟銀行的房貸合同里，這個浮動加點(diǎn)是多少，就固定為多少，并不會變化。

而且，這跟3年前讓你選擇固定利率還是LPR利率沒關(guān)系。

就算你選擇了LPR利率，也只是變成LPR利率+浮動加點(diǎn)模式。

這里面，LPR利率是會每年根據(jù)最新LPR利率去更新變化，但浮動加點(diǎn)部分，就是固定的。

這是當(dāng)前存量房貸比起新增房貸，起碼高60-120基點(diǎn)的原因。

比如，有人在3年前買房，房貸利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基點(diǎn)。

去年5年期LPR利率從4.65%，下降到4.3%。

這個人今年的房貸利率是4.3%+100基點(diǎn)=5.3%利率。

從5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一樣。

但現(xiàn)在新買房的人，房貸利率最低可以到4%利率，因為現(xiàn)在5年期LPR利率是4.2%-20基點(diǎn)=4%。

相差還是比較大的，這也是為什么現(xiàn)在很多人都在攢錢提前還房貸，因為存量房貸利率實(shí)在太高。

今年有提前還款熱潮，不過我看一些媒體和分析，挑人們存款意愿增強(qiáng)、風(fēng)險意識增強(qiáng)之類的來說，卻比較少提及當(dāng)前存量房貸利率比新增房貸利率高太多，這還是有點(diǎn)避重就輕。

今年會有提前還款熱潮，原因自然很多，但其中存量房貸利率過高肯定是主要原因。

今天才剛看到一個新聞，是說今年一季度，惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率上升到14.45%，為近五年最高值。

去年這個浮動加點(diǎn)的規(guī)則修改，對存量房貸不生效。

這某種程度并不利于促進(jìn)消費(fèi)。

畢竟存量房貸市場更龐大，現(xiàn)在因為存量房貸利率，動輒就比新房貸利率高100基點(diǎn)，落差還是太大了。

這一方面是沒能力提前還貸的人，還是要背負(fù)比較高的房貸利息，就沒辦法釋放消費(fèi)潛能。

另外一方面是有能力提前還貸的人，肯定還是會想辦法多攢錢，能多還一點(diǎn)是一點(diǎn)，自然不會有余錢去多消費(fèi)。

總體來說，當(dāng)前擠牙膏式降息，對房地產(chǎn)的影響還是比較有限。

但多多少少，對房地產(chǎn)需求還是有一些激活效果。

當(dāng)前處于歷史最低的房貸利率，對一些剛需購房的人來說，還是比較有吸引力的。

2019年買房，首套房利率很多人是5.5%以上。

兩年前買房，首套房利率基本也得5.2%，現(xiàn)在買房首套房利率只要4%，還是可以省下不少利息錢。

但降息只能激活一部分剛需購房需求，很難讓我們整個房地產(chǎn)市場又進(jìn)入狂熱狀態(tài)。

去年底這樣連續(xù)放大招，首套房貸利率一口氣從5.2%，下降到4.4%，這樣都沒有見當(dāng)前房地產(chǎn)市場狂熱，就更別說現(xiàn)在降息10個基點(diǎn)了。

房價是一個很復(fù)雜的系統(tǒng)性問題，跟教育、跟人口、跟供給關(guān)系，都有很大關(guān)系。

而且每個城市的情況都不一樣，哪怕同一個城市，不同地段的情況也不一樣。

所以，房價并不是也一個可以一概而論的事情。

我也只能說，考慮到我們未來人口長期下行的狀態(tài)，除了部分能長期人口凈流入的一線城市之外，大部分人口長期下降的城市，房價的長期走勢，都是不太樂觀的。

人口是房價最重要的基本盤，人口長期下滑，房價就很難起色。

但考慮到貨幣超發(fā)因素，一線城市的核心地段房價，也很難降到哪去，特別是房子還跟教育綁定在一塊，地段越好，綁定教育越好的房子，仍然還是比較稀缺的，就不受人口下滑影響。

但其他非核心地段的房子，就很難保值，是長期看跌的。

所以，我在過去這幾年，是一直不建議在這個時候還把房子當(dāng)做一個投資品去買。

現(xiàn)在房子流動性很差，很多房子也是有價無市，而流動性是投資的重要因素，我是基本不考慮流動性差的投資品種。

房子只能是剛需才考慮。

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