斑馬消費(fèi) 楊柘

固守河南20多年的建業(yè)地產(chǎn)，終于邁出走出河南的重要一步。

首站選擇距離鄭州500公里的西安，擬收購(gòu)榮華集團(tuán)過(guò)半股權(quán)，迅速切入西安房地產(chǎn)市場(chǎng)。

建業(yè)地產(chǎn)出走河南，既有戰(zhàn)略擴(kuò)張的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，更有業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的焦慮。2020年，公司合約銷(xiāo)售額增速放緩、首次出現(xiàn)增收不增利。

曾篤定要在河南干一輩子的胡葆森，不得已向外找新的市場(chǎng)。

跑步邁出河南

喊了兩年要走出河南，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

6月28日，公司公告披露，擬通過(guò)全資子公司建業(yè)住宅集團(tuán)收購(gòu)西安地產(chǎn)商榮華集團(tuán)過(guò)半股權(quán)。

早在2018年，建業(yè)地產(chǎn)就制定走出河南戰(zhàn)略。次年，公司董事長(zhǎng)胡葆森提出以鄭州為原點(diǎn)，以300公里為半徑，以輕資產(chǎn)模式向外拓展。到了2021年，戰(zhàn)略擴(kuò)張半徑提高至500公里。

走出河南的首站，選在距離鄭州500公里的西安，是“老朋友”之間的聯(lián)手。

據(jù)報(bào)道，建業(yè)、榮華均為中城聯(lián)盟股東，雙方頗多交集。2019年8月，建業(yè)地產(chǎn)旗下中原建業(yè)與榮華集團(tuán)在康養(yǎng)、地產(chǎn)等方面合作；在去年4月和今年3月，榮華集團(tuán)曾向建業(yè)地產(chǎn)股權(quán)質(zhì)押融資。

自1992年創(chuàng)立建業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，胡葆森和建業(yè)地產(chǎn)幾乎沒(méi)有離開(kāi)過(guò)河南。因?yàn)楹嵘兄鴺闼氐睦硐?，就是“讓河南人民都住上好房子”。他曾?015年一次公開(kāi)活動(dòng)中稱(chēng)，建業(yè)的藍(lán)海就是河南這一億人口，“河南那么多縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，你做到死也做不完。”

不過(guò)，建業(yè)地產(chǎn)還是低估了外部風(fēng)險(xiǎn)。隨著房企巨頭密集落地河南，本土競(jìng)爭(zhēng)加劇，胡葆森再也坐不住了。

他的焦慮在于，一方面，建業(yè)地產(chǎn)躍居千億房企陣營(yíng)后需要新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，同時(shí)，隨著棚改紅利逐漸消失以及本土房企正商集團(tuán)、永威地產(chǎn)等崛起，建業(yè)地產(chǎn)的江湖地位岌岌可危。

公司業(yè)績(jī)正在遭遇考驗(yàn)，2020年即出現(xiàn)增收不增利的局面。當(dāng)年，營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)分別為433.04億元和18.02億元，同比分別增長(zhǎng)40.75%和-10.60%。

同時(shí)，公司規(guī)模增長(zhǎng)大幅放緩， 2019年-2020年，分別實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1011.50億元和1026.42億元，同比分別增長(zhǎng)39.8%和1.5%。

?

鄭州市場(chǎng)失守

建業(yè)地產(chǎn)此次走出河南，并不意味著收入結(jié)構(gòu)短期會(huì)有大的改變。由于公司大部分土地儲(chǔ)備分散在河南省內(nèi)100多個(gè)縣城市場(chǎng)，這些低線城市仍會(huì)是建業(yè)地產(chǎn)的依靠。

建業(yè)地產(chǎn)覆蓋縣城市場(chǎng)戰(zhàn)略始于2010年，直到2019年底才完成。期間，緊隨河南新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，公司下沉到縣城市場(chǎng)收獲了大量土地儲(chǔ)備。

2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州之外的河南縣級(jí)市場(chǎng)土地儲(chǔ)備（建筑面積）分別為1456.20萬(wàn)平方米、3665.35萬(wàn)平方米和4018.47萬(wàn)平方米，在公司總土儲(chǔ)中所占比重分別為68.4%、71.97%和74.26%。

相比之下，在房企必爭(zhēng)的鄭州市場(chǎng)，建業(yè)的根基未能進(jìn)一步鞏固。上述3年，公司在鄭州土地儲(chǔ)備（建筑面積）分別為1367.87萬(wàn)平方米、1371.47萬(wàn)平方米和1336.36萬(wàn)平方米，在公司總土地儲(chǔ)備中所占比重分別為29.7%、26.9%和24.7%。

值得注意的是，來(lái)自鄭州市場(chǎng)的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)也在下滑。2018年至2020年，其合同銷(xiāo)售額分別為137.99億元、160.29億元和153.02億元，在公司合約銷(xiāo)售額占比分別為19.07%、15.85%和14.91%。同期，合同銷(xiāo)售建筑面積分別為125.4萬(wàn)平方米、109.7萬(wàn)平方米和111.2萬(wàn)平方米，分別占比16.87%、11.93%和12.50%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年，建業(yè)地產(chǎn)以121.12億元權(quán)益銷(xiāo)售金額位列大鄭州區(qū)域第二，在此之后，公司連續(xù)兩年（2019年和2020年）均屈居第六位。

最近3年，按照合同金額計(jì)算，建業(yè)地產(chǎn)在河南市場(chǎng)的占有率分別為9%、7.97%和7.24%。

?

陷入增長(zhǎng)瓶頸

今年前5個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)完成合約銷(xiāo)售額215.36億元，同比減少1.8%，僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)（1200億元）的17.95%。

在2019年越過(guò)千億門(mén)檻后，建業(yè)地產(chǎn)突然陷入瓶頸，引起公司高度重視。

今年1月，胡葆森將未來(lái)三年定位戰(zhàn)略鞏固期，降本、提質(zhì)和增效成為關(guān)鍵詞。

公司確實(shí)需要反思下了，為在2020年保住千億銷(xiāo)售規(guī)模，其銷(xiāo)售成本同比增長(zhǎng)52.5%，為347.08億元，另外融資成本從2019年的3.95億元增長(zhǎng)221.8%至12.72億元，這兩項(xiàng)指標(biāo)直接影響盈利水平，毛利率降至26.02%，同比減少6.17個(gè)百分點(diǎn)，凈利率更是降到歷史低位，為4.85%。

值得注意的是，公司已連續(xù)兩年資產(chǎn)負(fù)債率保持90%以上，為千億房企所罕見(jiàn)。