在二手房（存量房）買賣中，買賣雙方往往都約定，一方違約導(dǎo)致另一方行使合同解除權(quán)的，違約方應(yīng)向守約方支付房屋總價(jià)款20%的違約金。
對(duì)于動(dòng)輒幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)元的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，總房?jī)r(jià)20%的違約金，于普通老百姓而言簡(jiǎn)直就是一筆巨款。
那么實(shí)務(wù)中，如果買方違約，導(dǎo)致賣方單方面行使合同解除權(quán)的，作為賣方真的能夠拿到合同約定的房屋總價(jià)款20%的巨額違約金嗎？
搞清這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看看《民法典》合同編關(guān)于違約金的規(guī)定：
《民法典》第585條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。（本條與原《合同法》相關(guān)條款沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別）
根據(jù)上述條款的規(guī)定，法律支持當(dāng)事人關(guān)于違約金的約定，但是，該條第二款又明確授予人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的自由裁量權(quán)，即一旦違約方認(rèn)為違約金過(guò)高，要求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整，而守約方又無(wú)法證明實(shí)際損失的情況下，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)就會(huì)依法調(diào)整違約金的數(shù)額。
在司法實(shí)踐中，這類調(diào)整違約金的案例比比皆是，完全看裁判者的心情及認(rèn)知，而且調(diào)整違約金屬于自由裁量權(quán)范疇，除非極不合理，否則即便上訴，二審法院一般也不改判。
本文給大家?guī)?lái)4個(gè)買方違約，賣方依法行使合同解除權(quán)的案例（均是二審案例），看看法院判決支持違約金的混亂比例。
說(shuō)句實(shí)話，看完這些案例，你會(huì)覺(jué)得你約定20%的高額違約金，在法官眼里只不過(guò)就是個(gè)“笑話”。
案例一、買方違約，賣方解除合同，房屋買賣總價(jià)款520萬(wàn)元，約定違約金20%，法院判決45萬(wàn)違約金。實(shí)際違約金占比為8.65%。案件索引案號(hào)：（2020）滬02民終10204號(hào)徐子楓與仲雅斐、朗權(quán)利房屋買賣合同糾紛案
關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)，上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：
徐子楓主張應(yīng)按合同約定的20％標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，仲雅斐、朗權(quán)利則認(rèn)為違約金過(guò)高要求法院予以調(diào)整。一審法院考慮到涉案合同履行情況、違約程度、賣方損失等因素，酌情確定仲雅斐、朗權(quán)利支付徐子楓違約金45萬(wàn)元，尚屬合理，應(yīng)予維持。
案例二、買方違約，賣方解除合同，房屋買賣總價(jià)款308萬(wàn)元，合同約定違約金20%，法院判決10萬(wàn)違約金，實(shí)際違約金占比為3.246%
案件索引案號(hào)：（2020）滬02民終9313號(hào)高玉琴、宋繼勇等房屋買賣合同糾紛案
關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)，上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：一審法院結(jié)合合同履行情況、朱**新的過(guò)錯(cuò)程度及高玉琴、宋繼勇、宋歡的實(shí)際損失，酌定朱**新應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金10萬(wàn)元，扣除雙方一致同意沒(méi)收的房款5萬(wàn)元外，朱**新還應(yīng)另行償付高玉琴、宋繼勇、宋歡違約金5萬(wàn)元，并無(wú)不妥，本院予以認(rèn)同，故對(duì)朱**新的上訴請(qǐng)求不予支持。高玉琴、宋繼勇、宋歡上訴主張一審法院酌定朱**新承擔(dān)違約金10萬(wàn)元過(guò)低，不足以彌補(bǔ)其實(shí)際損失，但高玉琴、宋繼勇、宋歡提供的證據(jù)尚不足以證明其主張，故本院對(duì)其上訴理由不予采信。

案例三、買方違約，賣方解除合同，房屋買賣總價(jià)款2120萬(wàn)元，約定違約金20%，法院判決40萬(wàn)違約金。實(shí)際違約金比例為總房?jī)r(jià)款的1.886%
案件索引：案號(hào)：（2020）滬02民終8380號(hào)董琦與戴嵐房屋買賣合同糾紛案
關(guān)于違約責(zé)任認(rèn)定及違約金，上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：由于董琦既未提供其已辦妥銀行貸款手續(xù)的相關(guān)證據(jù)，亦未提供其在2019年11月13日已具備現(xiàn)金支付剩余房款能力的證據(jù)，故一審法院認(rèn)定董琦違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，于法有據(jù)。同時(shí)一審法院鑒于戴嵐對(duì)于交易的停滯負(fù)有責(zé)任以及雙方過(guò)錯(cuò)程度、實(shí)際損失等因素，對(duì)違約金金額酌情調(diào)整為40萬(wàn)元，并無(wú)不妥，本院予以維持。
案例四、買方違約，賣方解除合同，房屋買賣總價(jià)款840萬(wàn)元，約定違約金20%，法院判決100萬(wàn)違約金。實(shí)際違約金比例為總房?jī)r(jià)款的11.9%
案件索引：案號(hào)：（2020）滬01民終2755號(hào)張雪萍與宋嬌嬌房屋買賣合同糾紛
本案中，一審法院依法調(diào)整違約金總金額為1,000,000元，買方仍然認(rèn)為過(guò)高，上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：雙方在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定了違約方應(yīng)支付守約方相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款20%的違約金。張雪萍在一審中提出合同約定的違約金過(guò)高。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，違約金的調(diào)整應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素。故一審法院在綜合考慮上述因素的情況下對(duì)違約金進(jìn)行了調(diào)整，酌減后的金額亦屬合理。張雪萍上訴主張酌減后的金額仍然過(guò)高，但缺乏有效證據(jù)佐證，故本院不予采納。
從上述幾個(gè)案可以看出，二手房買賣中違約金的裁判標(biāo)準(zhǔn)是多么混亂，最低的違約金僅占合同總價(jià)款的1.89%，最高的為11.9%。法院在判定違約金是否過(guò)高以及調(diào)低違約金幅度是總以“違約金的調(diào)整應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素”為理由，然后一槌敲定違約金的具體數(shù)額。
因此，法院考量的因素，也是我們律師在代理此類案件中需要關(guān)注的幾個(gè)因素。
考量因素之一關(guān)于實(shí)際損失的情況
實(shí)際損失是違約金調(diào)整基礎(chǔ)，可以說(shuō)是重中之重，其他所有的考量因素只不過(guò)是在此基礎(chǔ)上兼顧考慮。在司法實(shí)踐中,當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的,一般認(rèn)定為“過(guò)分高于造成的損失”（原《合同法》司法解釋二第29條規(guī)定）。
針對(duì)二手房買賣中，由于買方違約導(dǎo)致賣方解除合同的，作為賣方最難證明的就是實(shí)際損失情況，同樣買方就更難證明賣方的實(shí)際損失情況。因此，在實(shí)務(wù)中，除非賣方能夠證明實(shí)際損失究竟是多少，否則只要買方一提出約定的違約金過(guò)高，必將面臨法院依法調(diào)整違約金，而調(diào)整違約金后，一方不服再上訴的話，法院就會(huì)根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的基本原則來(lái)分配舉證責(zé)任。例如，本文案例二中賣方（上訴人）認(rèn)為法院判決的違約金過(guò)低，不能彌補(bǔ)實(shí)際損失，而法院直接將損失過(guò)低的舉證責(zé)任分配給賣方，而賣方又舉證不能，最終二審敗訴，法院只判決了10萬(wàn)元的違約金；本文案例四中，法院在調(diào)整違約金為人民幣100萬(wàn)元的情況下，買方（上訴人）仍然認(rèn)為違約金過(guò)高，但是卻沒(méi)有證據(jù)證明，而被法院駁回。
因此，在處理此類案件時(shí)，盡量說(shuō)服法官將損失的舉證責(zé)任分配給相對(duì)方，以期獲得較好的判決結(jié)果。
考量因素之二關(guān)于合同履行情況在房屋買賣合同糾紛中，如果買方僅存在輕微違約行為而達(dá)到合同解除條件時(shí)，賣方即行使合同解除權(quán)的情況下，可適當(dāng)降低違約金數(shù)額，而買方存在根本違約，比如根本無(wú)力支付購(gòu)房款，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，違約金調(diào)整的幅度可能會(huì)比較小。
考量因素之三過(guò)錯(cuò)程度在房屋買賣中，買受方主觀過(guò)錯(cuò)程度較小或者賣方也有過(guò)錯(cuò)時(shí),可以適當(dāng)調(diào)整違約金的數(shù)額。在買方屬于惡意違約的情況下,例如雙方當(dāng)事人簽訂合同后,遇到房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)價(jià)格突然下跌時(shí)，買方違約不買，此時(shí)違約金的調(diào)整幅度可能就較小。
考量因素之四預(yù)期利益等其他因素就房屋買賣合同本身而言，在房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的情形下，買方的違約導(dǎo)致賣方行使合同解除權(quán)的，一般不會(huì)嚴(yán)重影響賣方預(yù)期利益實(shí)現(xiàn)，除非雙方在合同中已約定賣方獲得的房?jī)r(jià)款需要用于特定的用途，比如換房、或其他重要投資等，否則，一般難以考量賣方預(yù)期利益的受損情況。除此以為，法院還會(huì)考慮標(biāo)的金額大小、當(dāng)事人情況、當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)能力情況等等來(lái)綜合考慮。
雖然，在房屋買賣中，你約定了合同總價(jià)款20%的違約金，但是在法院人眼里，你想拿到違約金，必須面臨上述諸多考量因素，可以說(shuō)有些違約金的調(diào)整幅度，超出我們認(rèn)知，但是約定違約金比不約定一定要好！不約定違約金，在一方違約后，另一方只能主張損失賠償，那么守約方將更加被動(dòng)。
如果你一定要拿到20%的違約金話，建議利用定金罰則，約定高額的定金條款，或在合同中約定雙方均放棄請(qǐng)求人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)整違約金的權(quán)利，例如（2019）最高法民申3344號(hào)案例中，最高院就支持當(dāng)事人的約定，認(rèn)定放棄調(diào)整違約金的權(quán)利對(duì)當(dāng)事人均有約束力，沒(méi)有調(diào)整違約金。但是，上述案例并非指導(dǎo)性案例，在司法實(shí)踐中即便有相應(yīng)的約定，法院仍然有可能依據(jù)公平原則等依法調(diào)整違約金。
雖然，房屋買賣中，買方違約后，賣方想拿到買方20%的違約金，可以說(shuō)幾乎不太可能，但是，該約定高額的違約金還是要約定，至少對(duì)相對(duì)方有一個(gè)震懾力，讓對(duì)方積極履行合同義務(wù)。