吃驚！

寸土寸金的市中心翠湖片區(qū)，竟有二手房半年降120萬/套。

難道翠湖不再吃香了嗎？

翠湖片區(qū)二手房大降價

有房半年降120萬

近日，樓市君發(fā)現(xiàn)翠湖邊多套二手房不斷降價，其中，翠湖俊園一套二手房降幅非常明顯。

今年5月掛牌時，該房源售價為430萬，上架僅一個月后，就猛降60萬。

至12月時房價已降至310萬，短短半年就降價120萬，降幅約27.9%。

翠湖俊園某房源掛牌價變化（來源：鏈家）

要知道，昆明的翠湖就像廣州的珠江新城，大幅降價的現(xiàn)象十分少見。

而且統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這種降價并非個例。近期翠湖邊的物資大院、煙草專賣局宿舍、昆湖小區(qū)等部分二手房都出現(xiàn)不同程度的降價。

比如昆湖小區(qū)的一套二手房，去年12月掛牌時售價為320萬，目前最新掛牌價（截止9月）為283萬，共降37萬。

鏈家網(wǎng)顯示，該房源建面約81.63平，按照去年的掛牌價，單價約39201元，到現(xiàn)在單價已降至34668元，單價下跌4533元。

昆湖小區(qū)某房源掛牌價變化（來源：鏈家）

另據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計，最近一年來，翠湖周邊小區(qū)房價大部分都處于下跌趨勢。

其中，物資大院掛牌價降幅最大，今年1月時小區(qū)掛牌均價約33342元/平，12月掛牌均價約26404元/平，跌幅為20.80%。

翠湖俊園掛牌價也降了不少，1月時均價38369元/平，12月均價34139元/平，下跌11.02%。

此外，跌幅較大的二手房小區(qū)還有煙草專賣局宿舍、翠麗苑等。

當然，也有小區(qū)掛牌價平穩(wěn)上漲，比如翠明園、文翠苑、翠康園、太龍公館等。

翠湖俊園（昆明樓市一線攝）

二手市場整體降溫

翠湖片區(qū)競爭力削弱

原本頗受昆明人追捧的翠湖片區(qū)，多年來房價一直居高不下，為何近一年來出現(xiàn)下跌？

其一，昆明二手房市場降溫。

下半年以來，昆明各大房企打折優(yōu)惠，多個新盤推出特惠房，新房價格曾連跌5月。

新房市場價格下跌，二手市場也受到影響，跟著降溫。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年6-11月，昆明二手房住宅價格已連跌6個月。

即便是站在二手市場頂端的翠湖片區(qū)，也難免受到影響。

其二，翠湖房屋老舊，競爭力不斷被削弱，新興片區(qū)分走購房客戶。

翠湖周邊多為老小區(qū)，大部分建設時間較早，如今生活多有不便。

首先是硬件設施上，老小區(qū)大部分沒有電梯；其次戶型設計也存在缺陷，家庭起居不太方便。

老小區(qū)的物業(yè)與新盤存在一定的差距，環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)安保等也缺乏保障。

翠湖俊園（昆明樓市一線攝）

此外，翠湖位于昆明一環(huán)內，屬于主城區(qū)的核心地段，位置優(yōu)越，周邊配套也十分完善。

但翠湖片區(qū)發(fā)展早已成熟，人口達到峰值，人均配套占比較低，擁堵成患，且難以改善。

俯瞰翠湖一角（昆明樓市一線攝）

相比翠湖板塊，其他新興片區(qū)的規(guī)劃更為科學，尤其是近些年崛起的新興富人區(qū)草海、滇池會展片區(qū)等。

這些片區(qū)交通、配套等日益完善，更符合如今購房者的居住需求。

越來越多的高凈值人群開始放棄翠湖，轉而選擇這些新興富人區(qū)。

昆明滇池會展片區(qū)（昆明樓市一線攝）

其三，房貸利率偏高，放款周期長。

今年下半年來，房貸利率普遍偏高，此前還曾有多家銀行都表示額度緊張，房貸放款時間變長。

尤其是7月份，中國銀行、浦發(fā)銀行等4家銀行表示因沒有額度，暫停接待二手房房貸業(yè)務，對二手市場造成不小的沖擊。

其四，新盤入市，對二手市場造成威脅。

此前的翠湖片區(qū)，由于可開發(fā)土地有限，二手房市場占據(jù)主要話語權。

不過今年，融創(chuàng)春城書院和翠湖一品相繼面世，加上尚未入市的碧桂園翠湖映象，板塊內的新盤開始搶市場，壓縮二手房空間。

翠湖片區(qū)新盤相繼入市

成為二手市場的勁敵

那么，翠湖板塊的新盤們表現(xiàn)如何呢？

先來看融創(chuàng)春城書院，項目位于五華區(qū)紅菱路沿線，靠近昆明體育館。

這是融創(chuàng)在昆明主城區(qū)打造的“TOP”級樓盤，品質定位高端。

項目在售戶型約129-260平，都是板式設計，精裝交付，均價約2.7萬/平。

融創(chuàng)春城書院效果圖（來源：融創(chuàng)西南集團）

從案名可以看出，融創(chuàng)春城書院配套主打教育，項目已簽約春城小學。

交通優(yōu)勢也比較明顯，項目距地鐵3號線市體育館站僅800米左右，出行較便捷。

春城小學簽約儀式（來源：新華網(wǎng)）

再來看今年10月開盤的翠湖一品，項目接棒藝城·春城9號，成為目前昆明一環(huán)內第二個可售的住宅項目。

翠湖一品位于五華區(qū)一二一大街與龍翔街交匯處，距翠湖約1公里，位置優(yōu)越。

按照規(guī)劃，項目將囊括約37-259平戶型。目前主要在售產品為3棟的109、133平，均價約2.8萬/平，毛坯交付。

翠湖一品效果圖（來源：昆明規(guī)劃局）

交通方面，項目距1號線西北延一二一大街站（在建）約600米，出行也十分方便。

項目教育配套也不落后，文林小學、龍翔小學、昆一中等學校就分布在周邊。

翠湖一品售樓部（昆明樓市一線1月攝）

此外，翠湖片區(qū)還有碧桂園翠湖映象待入市，項目2019年就已拿地，但目前卻遲遲沒有進展。

項目位于五華區(qū)昆華路與西昌路交叉口，相比以上2個樓盤更靠近翠湖，還緊鄰地鐵1號線西北延（在建）與地鐵3號線。

目前翠湖映象過規(guī)的3個地塊上，共規(guī)劃有10棟住宅和1棟商業(yè)。

至于具體產品表現(xiàn)，還要看后續(xù)進展。

根據(jù)上述梳理的部分小區(qū)掛牌價，翠湖片區(qū)二手房單價多在2.5-4萬之間，大部分比新盤還高出不少。

那么，翠湖片區(qū)買房，你會選二手房還是新房？

歡迎到留言區(qū)說出你的看法！

來源：昆明樓市一線

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