“金九銀十”成色不足，樓市拐點(diǎn)悄悄來臨，房價(jià)真的要降了

3日，易居研究院發(fā)布40城住宅成交報(bào)告顯示，下半年以來，多地調(diào)控收緊起到了明顯作用。10月重點(diǎn)監(jiān)測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比增長12%。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，前三季度有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年來同期最高，預(yù)計(jì)今年最后兩個(gè)月將會有更多房企加入促銷行列，以價(jià)換量促進(jìn)資金回籠。

面對只緊不松的調(diào)控政策，特別是“房住不炒”紅線，開發(fā)商指望調(diào)控政策放松的愿望，已經(jīng)越來越無法實(shí)現(xiàn)了。因?yàn)?，從今年下半年以來各地出臺的調(diào)控政策，以及金融監(jiān)管部門提出的“三條紅線”來看，未來樓市的格局，只會是政策越來越嚴(yán)，措施越來越多。

事實(shí)也是，調(diào)控的目的，就是要推動市場的穩(wěn)定、房價(jià)的穩(wěn)定、居民心理預(yù)期的穩(wěn)定。三個(gè)方面的穩(wěn)定，缺一不可。缺少任何一個(gè)，都算調(diào)控沒有達(dá)到目的，政策就不會有任何松動。否則，樓市調(diào)控就會前功盡棄。反過來。如果三個(gè)方面的目的全部達(dá)到了，樓市步入長效化管理軌道了，調(diào)控政策就會慢慢淡出，就會用長效管理機(jī)制替代調(diào)控機(jī)制，尤其是行政調(diào)控手段，將全面推出調(diào)控。如果在調(diào)控政策退出之后，再出現(xiàn)不穩(wěn)定現(xiàn)象，更加嚴(yán)厲的政策也會隨之出臺。

這就是管理層對待樓市的態(tài)度，也是管理層把握樓市調(diào)控政策節(jié)奏和力度的態(tài)度。因?yàn)椋瑯鞘姓{(diào)控能夠取得今天這樣的成績，是付出極大的努力的，也是犧牲了許多方面的利益的。在付出很大代價(jià)的情況下，如果因?yàn)橐粫r(shí)需要，改變樓市調(diào)控目標(biāo)，放松樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致房價(jià)再次上漲，市場再次不穩(wěn)定，居民心理預(yù)期再次出現(xiàn)失調(diào)，顯然是管理層不希望看到的結(jié)果。

而從目前的實(shí)際情況來看，由于開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金面壓力，籌資降債已成開發(fā)商共識。因?yàn)椋俨欢喾交I集資金，降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低負(fù)債率，誰也無法保證不會出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，不會因此而讓企業(yè)陷入絕境。但是，面對宏觀政策持續(xù)收緊，金融機(jī)構(gòu)不可能給開發(fā)企業(yè)提供資金支持，其他方面的籌資門檻也在提高，留給開發(fā)企業(yè)的籌資之路，只有以價(jià)換量、以價(jià)回款，從而達(dá)到增加現(xiàn)金流、降低負(fù)債的目的。

毫無疑問，“金九銀十”的平淡收官，還是讓開發(fā)企業(yè)后背發(fā)涼的，感到寒風(fēng)在微微刮起的。如果后兩個(gè)月的促銷工作做得不好，回籠資金效果不值，有的開發(fā)企業(yè)就有可能會遇到資金鏈緊繃的問題，甚至不排除極少數(shù)開發(fā)企業(yè)會出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。因?yàn)?，“金九銀十”都如此淡定，說明購房者的心態(tài)已經(jīng)相當(dāng)平和，不會再被開發(fā)企業(yè)的“小恩小惠”所誘惑，只有足夠大的優(yōu)惠，才能打動購房者的心。

我們注意到，在成色明顯不足的“金九銀十”，恒大集團(tuán)卻跑出了一個(gè)“加速度”，不僅實(shí)現(xiàn)了1819.7億的銷售，回款也高達(dá)1358.5億。前10月已累積實(shí)現(xiàn)6325.9億回也達(dá)到了5307億，均創(chuàng)公司有史以來的最高紀(jì)錄。目前，正在向8000億元的年度內(nèi)控目標(biāo)進(jìn)軍。而恒大出現(xiàn)這種喜人景象，與促銷的力度大、降價(jià)幅度大是密不可分的。

而從恒大的業(yè)績增長中也不難看出，唯有降價(jià)促銷，而且是較大幅度的降價(jià)促銷，才有可能避免資金鏈緊張甚至斷裂的問題。關(guān)鍵是，是否所有的開發(fā)企業(yè)都具備恒大那樣的銷售魄力和承受能力呢？如果仍想死杠房價(jià)，留給企業(yè)的，可能就只有資金鏈緊繃一條路了。

這也意味著，未來樓市可能出現(xiàn)的現(xiàn)象是，有條件、有能力的開發(fā)企業(yè)，為了回款降債，都會采取降價(jià)促銷的手段，尋求新的出路。而沒有條件和能力的企業(yè)，可能就要陷入困境了。到底是選擇降價(jià)促銷還是繼續(xù)死扛房價(jià)，需要做出理性選擇，抑或主動尋求戰(zhàn)略合作、尋求被兼并。否則，真的很難度過艱難時(shí)刻。

對廣大居民來說，面對市場逐步進(jìn)入寒冬期，等等觀望或許是最好的選擇。因?yàn)椋績r(jià)繼續(xù)上漲的概率已經(jīng)越來越小，降價(jià)則是概率越來越大，只要耐心等待，就有可能在新一輪的利益博弈中，將開發(fā)企業(yè)徹底打敗。而炒房者，則肯定會收起他們鋒利的牙齒，躲到一邊，靜靜觀看，或?qū)①Y金投向其他領(lǐng)域，如股市。如果此時(shí)再進(jìn)入樓市，只有死路一條，樓市拐點(diǎn)或許已經(jīng)悄悄來臨。