在樓市寒冬里，最可憐的永遠(yuǎn)是普通人。

正解局出品

前幾天，中國國際電視臺報(bào)道了一個(gè)消息。

在韓國首都首爾，一個(gè)叫孔賢淑的女房主有點(diǎn)絕望：

她要賣房，在一年半前把房子就掛出去了，價(jià)格下降了15%，但到現(xiàn)在根本沒人來看房。

慌得不行的不光是二手房主，新房的開發(fā)商更急。

韓國有開發(fā)商打出廣告：買房送奔馳。

還有開發(fā)商更實(shí)惠，只要到訪，看樣板間，就送Chanel手袋和蘋果Air Pods。

也有打土豪牌的，買房返金條。

開發(fā)商急，二手房主更急。

樓市的地雷要爆了，每個(gè)人都想著比別人早一步跑出去。

這就是現(xiàn)在韓國樓市的真實(shí)情況。

韓國開發(fā)商的廣告

韓國樓市，堪稱亞洲，甚至是全球之“妖”。

其中，又以首都首爾最甚。

韓國總?cè)丝?100多萬，其中，950萬居住在首爾，占比18.6%。

如果算上流動人口，還要增長50%。

首爾很小，不到北京昌平區(qū)的一半，面積只占韓國全國的0.6%。

如果再加上仁川廣域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所謂的韓國“首都圈”，集中了韓國50%以上的人口。

人稠地狹，首爾樓市也創(chuàng)造了一個(gè)巨大的神話。

房價(jià)持續(xù)瘋狂上漲。

在過去5年，韓國房價(jià)整體上漲了差不多80%。

2022年首爾中心區(qū)域平均房價(jià)超過15萬元人民幣每平米，位居全球第2（第一的是香港）；外圍區(qū)域也超過7萬元人民幣每平米，居全球第3。

房價(jià)瘋狂上漲的結(jié)果，大家應(yīng)該不算陌生。

最直接的結(jié)果是，人口災(zāi)難。

韓國年輕人希望先買房，然后才會考慮結(jié)婚。

但已經(jīng)飛上天的房價(jià)，年輕人怎么能夠得結(jié)上婚呢？

所以，韓國單身家庭已經(jīng)超過30%。

2022年韓國結(jié)婚登記數(shù)量下降到19.2萬件，是50年多來最少的。

隨之而來的，是出生人口雪崩。

2022年，韓國總和生育率下降到0.78，再創(chuàng)新低，在主要國家中排名倒數(shù)第1。

其中，首爾的生育率更是低到塵土里，只有區(qū)區(qū)0.59。

我們知道，要維持人口規(guī)模不縮小，生育率要在2.1，韓國這個(gè)出生率已經(jīng)低到讓人感到費(fèi)解、可怕了。

哪怕是少子化問題纏身的日本，出生率也還有1.3。

難怪有一個(gè)說法是，韓國將是全球第一個(gè)滅亡的國家：不戰(zhàn)而亡。

韓國雖然已經(jīng)是發(fā)達(dá)國家，但是根據(jù)知名民調(diào)機(jī)構(gòu)益普索集團(tuán)發(fā)布的《2023年度全球幸福感》調(diào)查報(bào)告，在32個(gè)國家中，2022年韓國人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。

只有34%的韓國人“感到人生充滿意義”，在所有國家里是最低的。

前段時(shí)間，有個(gè)報(bào)道。

首爾一個(gè)叫鄭智賢的31歲男青年，身穿西裝，還在胸口插著一朵鮮花。

在很多親人的見證下，莊重宣誓：

終生不婚。

“余生，珍惜并愛護(hù)自己?！?/p>

而他還出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遙遙無期。

更有些諷刺的是，他從事的工作就是房地產(chǎn)開發(fā)。

不婚典禮邀請函

不過，去年以來，韓國的房價(jià)就開始跳水。

房價(jià)不斷刷刷刷地下跌，房價(jià)永遠(yuǎn)漲的信仰被打破。

就出現(xiàn)了文章開頭說的，新房賣不出去，二手房更賣不出去。

新房庫存量達(dá)到10年來最多，過去一年里，增長了1.5倍。

有個(gè)韓國特色的東西，助長了韓國房價(jià)的暴漲暴跌。

這就是：傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房。

這是韓國的特色。

傳貰房什么意思？

在韓國字典中，“傳”是指傳給或轉(zhuǎn)交，“貰”是指出租或租借。

簡單說，就是房客按照房價(jià)的一定比例（一般在50%~80%左右），給了房東押金，就可以“免費(fèi)”住，不用再交房租。

一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。

這個(gè)看起來有些不可思議。

你想想，在中國，不說一線城市，就是很多二三線城市，一套兩室一廳的房子，也動不動兩百萬人民幣左右。

按照韓國這個(gè)做法的話，相當(dāng)于就要付超過100萬人民幣！

韓國的一處租房廣告

可正是這個(gè)“傳貰”制度，放大了樓市暴漲暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。

初看起來，房東不收房客房租，“免費(fèi)”給房客住房。

房客也相當(dāng)于有了“強(qiáng)制儲蓄”，把買房錢攢下來，等攢夠了錢就能買自己的房子。

看起來，是雙贏。

甚至銀行還給房客放傳貰貸款，也就是押金都可以貸。

但其實(shí)，哪有那么好的事情？

房東拿到押金之后，基本上都會去投資，用投資的收益來當(dāng)作房租。

但問題是，利益最終會毀掉一切美好、不切實(shí)際的設(shè)想。

房價(jià)不斷上漲，房東拿到了房客的押金，轉(zhuǎn)而去買更多的房子。

等兩年后，把房賣了，押金退給房客，還能大賺一筆，繼續(xù)去投資買房。

就這樣周而復(fù)始地操作。

結(jié)果是，有房的人，手里的房越來越多。

而租客拿到押金，才發(fā)現(xiàn)，“強(qiáng)制儲蓄”的這么一點(diǎn)錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)上漲的速度。

只能繼續(xù)“傳貰”，繼續(xù)給房東打工。

圖片來源：唐燕等：《基于融資和儲蓄理念的住房供給途徑》，《國際城市規(guī)劃》2016年第1期

問題是，樹不會長到天上去。

房價(jià)，當(dāng)然也不會一直漲。

從去年開始的這輪下跌，很多人不得不拋房搶跑，不然兩年后，可能連押金都虧沒了。

結(jié)果搶跑的人越多，市面上的房子就越多，買房人就想著等等看，成交量越來越少。

結(jié)果，只能爆雷。

前兩年，有房東通過傳貰房，攢下上千套房子，資金鏈斷裂，還不上押金，跑路了。

韓國人居研究院測算，如果未來房價(jià)下跌20%，那么，就有40%房東還不起房客的押金。

想想那是一幅什么場景！

房客損失的不是一個(gè)月、兩個(gè)月的租金，而是半套甚至大半套房子。

如果貸了傳貰貸，還要繼續(xù)還貸。

就像有人買了一個(gè)爛尾樓，樓爛尾了，貸款還要還。

不氣死人才怪。

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)數(shù)據(jù)

前幾年，韓國年輕人為了買房，“連靈魂都拿去”貸款。

在2022年，韓國家庭平均債務(wù)第一次超過9000萬韓元（約合47.6萬元人民幣），而在10年前，這個(gè)數(shù)字不過是5000萬出頭。

這里面，大部分是房貸，或者傳貰貸款。

韓國是世界上負(fù)債最高的國家之一

前段時(shí)間，著名的《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》報(bào)道了一個(gè)案例。

33歲的金明洙（Kim Myung-soo），他在首爾蠶室區(qū)的一套公寓已經(jīng)貶值了差不多40萬美元（約合275萬元人民幣）。

妻子懷孕33周。

現(xiàn)在，先不說房子能不能賣掉，就算賣掉，連貸款都還不上了。

他無奈地說，“2021年買下這套房子是我一生中最大的遺憾之一?！?/p>

寒冬來臨，首先被凍到的，永遠(yuǎn)是衣服單薄的人。