朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝組團棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目002、003地塊由中建智地以40.4億元競得。

項目占地面積約6.15萬平方米，總建筑面積約16.16萬平方米，容積率1.5，控高18米（局部24米），項目銷售指導(dǎo)價7.98萬/㎡（±8%）。

開拍前，有中海、中建智地（一局）兩家房企報名，但中海沒報價，所以一局底價拿地。樓面價約4.38萬元/平方米，無保障房 、無現(xiàn)房、無套內(nèi)7090限制。

中建璞園是這個新地塊組團中的第一個項目，旁邊至少還有6塊住宅用地。且有規(guī)劃綠地、公園、商業(yè)、幼兒園、中小學(xué)、社區(qū)、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套。

交通方面，無地鐵，最近的地鐵站是15號線孫河站，開車需要5公里左右。

項目西側(cè)的東葦路是中建璞園的必經(jīng)之路，不管是往北去走機場高速、京密路還是往南走機場二高速，東葦路都是必須要走的。

項目簡介

位置：朝陽孫河板塊 產(chǎn)品：低密洋房

面積：74-125平米兩居-四居 總高：4-8層

均價：7.98萬 總價：500-1000萬

交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 交房時間：2026年10月

開發(fā)商：中建智地 物業(yè)：中建智地物業(yè)

物業(yè)費：6.8元 總戶數(shù)：983戶分南北兩區(qū)

梯戶：一梯兩戶 供暖：集中供暖

容積率：1.5 綠化率：30%

周邊配套

中建璞園盡管位置和配套差點意思，但是據(jù)說裝修是按照中建宸園170平來的。精裝標(biāo)準(zhǔn)：廚房煙機灶具是全德國博士電器，三重凈水，窗戶使用德國的旭格，空調(diào)新風(fēng)采用日本大金，目前得到的都是一線品牌。都是在豪宅里面才見到的品牌?？梢婍椖看_實是對得起“小豪宅”這個稱呼。具體咱們還是等樣板間出來看。

孫河新鄰與億級墅區(qū)同頻 項目位居“孫河生態(tài)別墅區(qū)”，是板塊內(nèi)首 個低容積率的洋房作品。作為板塊開發(fā) 的先行者與低密居住的踐行者，項目擇鄰九章別墅、遠洋LAVIE、財富公館等億 級別墅區(qū)，將以前瞻視野，全面整合生態(tài)、藝術(shù)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等 豐沛配套，同步低密墅。

雖然是朝陽，項目附近沒有地鐵站，距離最近的是15號線孫河站，直線距離超過3公里。

駕車可以快速到機場二高和機場高速公路，當(dāng)然也能坐公交車，項目西側(cè)的前葦溝公交站。

就中建璞園的位置來說，坐落于孫河生態(tài)別墅區(qū)，與九章別墅、遠洋LAVIE、財富公館等億級別墅區(qū)為鄰。

周邊的生態(tài)環(huán)境自然滿分，項目直線距離溫榆河約1.2公里，周邊還有麗宮體育公園、天竺郊野公園、孫河郊野公園……

除了環(huán)境比較好的優(yōu)勢外，目前周邊幾乎沒有什么有效配套。

教育上，周邊學(xué)?；径际枪_、ISB（順義國際學(xué)校）、德威、青苗等各種國際學(xué)校，對大部分剛需家庭并不友好。不過近鄰教育用地，

預(yù)計會引入9年一貫制名校。

◎法國國際學(xué)校

商業(yè)上，最近的要借助于距項目2公里外的金盞片區(qū)的一些小型商超，更依賴順義的溫榆廣場、榮和廣場、歐陸廣場、中糧祥云小鎮(zhèn)、沃爾瑪山姆會員店等等商業(yè)。

醫(yī)療方面，最近的三甲醫(yī)院地壇醫(yī)院，直線距離也超過3公里……

剩下的，5大高爾夫球場、15大馬術(shù)俱樂部、5大藝術(shù)區(qū)、7大美術(shù)館、5大博物館等等，就好像和大部分普通家庭沒什么關(guān)系。

戶型

項目進度很快，6月份對外官宣了戶型圖，面積74-88-99-125㎡，指導(dǎo)價7.98萬/㎡，總價區(qū)間約570-950萬。璞園的戶型設(shè)計很不錯，南側(cè)均有大陽臺，贈送高，戶型使用率非常高。尤其是99和125㎡戶型，全明格局，綜合使用率高達91-92%。

戶型鑒賞

74平兩居，南向面寬6.7米，南北還算通透，廚房U型設(shè)計，有玄關(guān)，獨立的餐廳，北向的臥室還挺大的。

88的三居，南向面寬約7.2米，雙衛(wèi)設(shè)計，從戶型圖來看，是一個小三居的設(shè)計，主臥做了套間，南向有陽臺

94平的三居，跟88戶型類似，相差在94的北向兩個次臥面積大一些，更寬敞舒適。

99的南向三面寬，9.8米的南向面寬。也是項目主力戶型，戶型方正，南北通透，全明戶型，有獨立的家政間，餐客廚LDK一體化設(shè)計。

103的南向三面寬，是99戶型邊戶，同樣戶型方正，南北通透，全明戶型，有獨立的家政間，餐客廚LDK一體化設(shè)計。

125平四居，是項目最大的戶型，也是全明戶型，北向的兩個次臥可以打通，做成一個大的一居。南向12米的面寬，南北通透，戶型方正。

中建璞園和九章別墅一路之隔，目前九章別墅的二手房掛牌價在10萬上下；西北側(cè)一公里左右是著名的遠洋LAVIE，目前該項目的二手房掛牌價12.6萬左右。對比來看，中建璞園7.98萬/㎡的銷售指導(dǎo)價格還是很有競爭力的，而且容易在區(qū)域內(nèi)形成價格支持，未來流動性也會增強。

除此之外，中建璞園還有一個明顯優(yōu)勢，那就是這是該板塊內(nèi)第一個低密洋房住區(qū)，1.5容積率的低密社區(qū)在北京并不常見，尤其是搭配豪宅區(qū)位和配套，類似的產(chǎn)品基本上都是千萬以上的高端改善項目，很少見這種以小戶型為主的洋房。這在極度內(nèi)卷的朝陽，擁有足夠的差異性，這對于新一代購房者來說，還是很有吸引力的，預(yù)計開盤時會比較搶手。