阿姆斯特朗在月球的一小步，是人類的一大步；深圳人才房放松的一小步，是樓市將觸底的一大步。

大家好，我是謝暉。近期，深圳市住建局向已批準建設(shè)的可售人才住房項目下發(fā)補充通知，放寬這類項目申購條件，根據(jù)新規(guī)，主要有兩個重大調(diào)整：1、放寬單身年齡限制。深圳首批可售人才房原有的申請條件，對單身居民年齡有一定的要求，需要35歲以上，現(xiàn)在放寬到30歲。2、放寬全家深戶的要求。此前必須全家深戶才能申請人才房，現(xiàn)在主申請人是深戶即可，換句話說，配偶和子女不是深戶也行，憋了兩年才出了人才房放松政策，是開始忍不住了嗎？

要知道，深圳是目前樓市最嚴格的城市，連北京上海都放開了個別區(qū)的限購，深圳卻穩(wěn)如泰山。其實全國性的救市從去年就開始了，各個城市都在用各種招數(shù)吸引大家來購房，北京放松了臺湖和馬駒橋的雙限，通州也不再限購，上海對臨港片區(qū)也多次調(diào)整了限購，廣州呢更不用說，增城從化區(qū)完全不限購，南沙花都黃埔都很容易就可以操作買房，而深圳自從21年2月到達山頂?shù)?.8萬均價然后出臺指導價后就冰封了，任憑別的城市怎么調(diào)政策，咱深圳就是不動，深圳為什么敢這么淡定，因為深圳在前幾輪樓市漲跌中一直扮演著風向標的作用，深圳開始漲，說明市場觸底了，深圳開始跌，說明市場開始向下了。

深圳在房價到頂之前，人口是在瘋狂增長的，從2015年到2018年，深圳常住人口增量基本都在50萬人以上，但是到了2021年新增人口只有4.78萬了，可以說出現(xiàn)斷崖式下滑，當然是有疫情的影響，但是橫向?qū)Ρ戎髸l(fā)現(xiàn)廣州21年新增7.03萬，佛山則增加9.38萬，東莞則為5.32萬，在大家吸引人口都出現(xiàn)擺爛的情況下，深圳吸引力確實出現(xiàn)了明顯的下降，而房價就是制約人才留在深圳的最大瓶頸?，F(xiàn)在深圳希望通過人才房留住更多的人才，但是前期的要求確實太高了。

不僅如此，雖然6折的價格，但是買完之后的10年限制售出的要求以及要向當?shù)卣患{部分增值收益后才可售賣，本科的學歷大家看起來很容易，但是就連深圳這種級別的城市其實也很多人只是專科或者以下學歷，深圳目前本科學歷以上的人數(shù)是全國第四，在258萬左右，而又有本科又有深圳戶籍的至少要打個7折，大概就是170萬左右，之前更是要家庭都是深圳戶，那就進一步縮小滿足條件的人才了，能買的人才不一定看的上，買的了人才不一定有那個首付，所以現(xiàn)在只能繼續(xù)放松了。

所以去年年末推出的6個人才房項目合計4422套房，去化率只有44%不到。要么選不上（三戶型吃香），要么買不起，有的一旦老家買過房有房貸記錄，首付就得5成起，也就造成了深圳的人才房雖然價格很有誘惑，但由于整體有效需求人數(shù)非常少，以及諸多門檻限制，還是賣不動，現(xiàn)在不得不放松門檻了。

從深圳人才房的放松可以看出來，即便是深圳這種級別的城市，在需求壓抑住的情況下，購買力也無法正常釋放，6折的房子大家都無法入手，不過也可以從側(cè)面看出來，現(xiàn)在的深圳市場確實夠冷清，據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2月13號那一周，深圳全市新房住宅共成交482套，環(huán)比下降6.8%，仍處于近年來市場低位，深圳是想救樓市的，但是又不敢太大步的救樓市，只能傷及剛需，因為很多深圳剛需在老家可能有過房貸了，老家房子又不好賣，造成首付壓力太大，現(xiàn)在高層已經(jīng)定位了，要支持剛需和改善，所以人才房的放松必然會安排上，如果后續(xù)去庫存的效果不好，預計還會進一步放松條件，有關(guān)注深圳人才房的朋友可以看看，報著自住的心可以入手，想投資的話還是繞道。

從深圳最近的動作可以看出，還是在一步步試探市場的反應(yīng)，但是只要深圳不給出更多實質(zhì)性的支持剛需購房的政策，這輪調(diào)控就還沒結(jié)束，而觸底就還是需要等待，不管怎么喊回暖，剛需都沒入場，誰給你回暖了，說什么不重要，關(guān)鍵看這幾個龍頭城市做出什么動作，光說不練假把式。

大家一起看深圳何時出政策吧，不過重要會議就要結(jié)束了，估計那個時間點也不遠了。