內容摘要：徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側36-01地塊商品房項目方案設計公示，房地聯(lián)動價：62000元/平方米，規(guī)劃住宅套數下限為685套，家門口規(guī)劃了從幼兒園至高中基礎教育設施。

雙聯(lián)路北側36-01地塊區(qū)位圖

近日，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側36-01地塊商品房項目方案設計公示。

徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側36-01地塊商品房項目位于徐德路、金字圩路東南。板塊上隸屬于虹橋商務區(qū)拓展區(qū)。

2023年8月2日，作為那場競拍報名房企最多的地塊，最終綠城在搖號環(huán)節(jié)成功摘得該地塊。地塊成交價約為28.56億元，成交樓面價36850元/平方米，溢價率10%。

地塊房地聯(lián)動價為62000元/平方米。

下面我們一起來了解一下雙聯(lián)路北側36-01地塊方案設計：

雙聯(lián)路北側36-01地塊總平面圖

一、項目方案

地塊控制性指標：

地塊名稱：雙聯(lián)路北側36-01地塊

地塊四至：東至官路浜、西至金字圩路、南至雙聯(lián)路、北至徐德路

用地性質：三類住宅組團用地（普通商品房）

用地面積：35225.20 平方米

總建筑面積：114354.62平方米

其中地上建筑面積：82135.62平方米

地下建筑面積：32219.00平方米

計容面積：77495.44平方米

建筑層數：地上最多18層，地下一層

建筑高度：最高建筑高度為55.55米

容積率：2.2

建筑密度：25%

綠地率：35%

功能分布，雙聯(lián)路北側36-01地塊住宅樓總體沿地塊四周邊緣規(guī)劃，地塊中央設置了集中綠地和活動空間。

占地及建筑體量，該項目用地面積35225.20 平方米，容積率2.2，建筑體量114354.62平方米，其中地上建筑面積82135.62平方米，地下建筑面積32219.00平方米（計容面積為77495.44平方米）。

出入口，該項目共設置了5個出入口，細分為三類出入口，分別為機動車出入口、消防應急出入口和人行出入口。平日業(yè)主車輛主要在金字圩路和雙聯(lián)路進出。

住宅棟數，該項目共規(guī)劃了9棟住宅樓，其中2#、4#、8#住宅樓均由01、02建筑組成。但這里需要說明的是，2-2#建筑圖面雖然標注了住宅，但該建筑平面還標注了K站和P站，并標注了該建筑僅為1層（層高6.8米）。還有無論是前后棟距和該建筑平面都不符合住宅建筑要求，所以我們判斷該建筑不是住宅，是配套用房（所以后續(xù)我們不把它列入住宅統(tǒng)計范疇，僅供參考）。

另外，在2-1#樓棟西側單元樓被用于了保障性住房（詳見附圖）。

從總平面圖我們可以清楚的看到，6#住宅樓是毫無爭議的“樓王”位置，其位于地塊中央，視野開闊，前后幾乎沒有遮擋，并正對小區(qū)中央花園和泳池。

保障性住房占比，出讓文件顯示，該地塊范圍內配建保障性住房建筑面積應占該地塊規(guī)劃總住宅建筑面積的?5%以上，計3874.77平方米以上。

住宅樓層/建筑高度，該項目住宅地上樓層設計為17、18層兩種，其中1#、2-1#、4-1#、8-1#、8-2#、9#住宅樓棟為地上18層，建筑高度55.55米；3#、4-2#、5#、6#、7#住宅樓棟為地上17層，54.6米。

所有住宅樓地下均為一層。

另外，3#、4-1#、4-2#、5#、6#、8-2#、9#住宅樓棟首層設置了架空層。

出讓文件規(guī)定，高層住宅應設置架空層，用作通道，布置綠化小品，居民休閑等公共用途，總面積不應小于居住建筑底層總面積的20%，并應與住宅小區(qū)內部環(huán)境一體化設計；架空層不得封閉，滿足24小時對外開放。

中小套型，本項目地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的?60%，計46497.26平方米以上。

根據《上海市住宅設計標準》定義，十層及十層以上或高度大于27米的住宅為高層住宅，故本項目為高層住宅產品，即中小套型面積為不大于100平方米。

交付標準，該項目為100%全裝修交付，包括保障性住宅。

停車位，根據地塊出讓時的“答疑紀要”顯示，該項目地塊停車位配比按照三類區(qū)域，整體按1:1.13配置。地面停車位一般不超過總車位15%，更多為地下停車位。

但我們看到地面停車位的設置位置似乎不是很合理，我們看到大部分地面停車位被設置在地塊東側，這等于車輛進入小區(qū)，需要途經很長的小區(qū)內部道路才能到達地面停車位，特別是從金字圩路進入小區(qū)的車輛，大部分地面停車位需要橫跨整個地塊。

如果將地面停車位設置在機動車出入口兩側，即金字圩路和雙聯(lián)路沿線，那么安全系數會更好，更符合人車分流的方向。

節(jié)能設計，出讓文件要求，項目應實施可再生能源太陽能光伏設計，光伏安裝面積不低于屋頂總面積30%。

綠化率，項目綠地率為?35%?，綠化面積不小于12328.82平方米，集中綠地率 10%。

項目內配套，該項目在4-1#、保障性住宅首層及裙樓三處設置了商業(yè)配套，出讓文件規(guī)定，其規(guī)模應不少于地塊總計容面積的1%，且不小于300平方米。

另外，在4-2#裙樓、8-1#、8-2#及裙樓規(guī)劃了小區(qū)公共服務設施，出讓文件規(guī)定，其面積少于850平方米（計容面積）。老年活動室建筑面積約200平方米，居委會用房建筑面積約200平方米，活動室用房建筑面積約450平方米。

另外還有物業(yè)、業(yè)委會、快遞智能柜等。

虹橋商務區(qū)拓展區(qū)同期開發(fā)樓盤

住宅供應量，雙聯(lián)路北側36-01地塊規(guī)劃住宅套數下限為685套。

目前，虹橋商務區(qū)拓展區(qū)同期在建樓盤共有5個（包括36-01地塊），未來將向市場供應至少3119套普通商品房。

房地聯(lián)動價，雙聯(lián)路北側36-01地塊房地聯(lián)動價為62000元/平方米。其在該該板塊同期開發(fā)的樓盤中該項指標排第二，低于其西側B6-01地塊2000元/平方米，后者為板塊最高，即房地聯(lián)動價64000元/平方米。另外，俊發(fā)開發(fā)的A6C-06地塊“城中村”改造項目附圖價格“55343元/平方米”為該項目最近一期的商品房起售價（僅供參考）。

二、周邊配套

項目周邊教育資源示意圖

教育資源：

現(xiàn)有公辦學區(qū)，根據2023年青浦區(qū)公辦學校招生計劃顯示，參照雙聯(lián)路北側36-01地塊附近小區(qū)學區(qū)劃分，幼兒園為上海學前教育學院附屬青浦第二實驗幼兒園，小學為尚鴻小學，初中是上海師范大學附屬青浦實驗中學。

在建或已計劃待建學校，截至目前，項目周邊在建或已計劃待建的學校有2所，位于涇居路、尚涵路東南的30-01地塊（小學）已被納入區(qū)年度重大項目計劃表，計劃表顯示，其已于去年年底動工，將于2024年3月竣工。

位于項目西側的B6-02地塊（幼兒園），根據B6-01住宅地塊出讓文件規(guī)定，將由B6-01住宅地塊項目開發(fā)商出資代建B6-02地塊幼兒園項目，并與住宅同期建設同步驗收。2022年7月，南昌市政和招商蛇口組成的聯(lián)合體以總價44.84億拍得B6-01住宅地塊，目前正在建設中。

上述新建幼兒園和小學竣工后，根據區(qū)位關系應該會重新劃分周邊公辦學區(qū)范圍，雙聯(lián)路北側36-01地塊對應學區(qū)大概率會劃入新建成的學校。

周邊基礎教育設施規(guī)劃，另外，根據《徐涇鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2017-2035）》顯示，在雙聯(lián)路北側36-01地塊南側規(guī)劃了小學和初中（37街坊），及一所高中（38街坊）。但目前，還沒有相關計劃啟動建設的消息。

這意味著，如果上述周邊基礎教育設施全部建成，那么雙聯(lián)路北側36-01地塊業(yè)主的孩子等于未來可以在家門口就能念完從幼兒園至高中階段的學業(yè)?？梢哉f未來這里是妥妥的“學區(qū)房”。

項目周邊商業(yè)和交通設施

商業(yè)配套，該項目西南有17號線徐盈路站地鐵上蓋商業(yè)體萬科天空之城，項目東南是瑞安打造的潘龍?zhí)斓?，生活設施便利。

交通設施，該項目距離最近的地鐵站，17號線徐盈路站直線距離1.1公里。東南方向還有17號線潘龍路站。坐上17號線可以直達虹橋樞紐站。無論是商務出行還是換乘其他地鐵線路進入市區(qū)都非常便利。

另外，地塊“答疑紀要”顯示，地塊北側的徐德路已啟動道路設計，計劃明年啟動建設；雙聯(lián)路已啟動建設，預計2024年底或2025年初竣工通車。

項目周邊醫(yī)療設施示意圖

醫(yī)療設施，該項目東北直線距離2.6公里外就是新虹橋醫(yī)學中心，目前園區(qū)已聚集了11家醫(yī)院，18家醫(yī)技、門診機構入駐，包括了復旦大學附屬華山醫(yī)院虹橋院區(qū)等。

另外，徐涇鎮(zhèn)境內有德達醫(yī)院、鎮(zhèn)衛(wèi)生院和遠大健康城等。

總體來說，該高層住宅項目周邊設施還是非常完善的。

這樣的住宅項目是你的“菜”嗎？歡迎互動交流！

（項目南側的小學、初中和高中摘自“鎮(zhèn)總規(guī)”，最終是否落地請以官方公示為準！

資料：青浦區(qū)政府網

編輯：大青浦房談