【業(yè)務(wù)背景】

王某與A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱為A公司）簽訂房屋買賣合同，約定王某向A公司支付600萬(wàn)款項(xiàng)并按月收取利息，A公司到期返還本金，王某同意A公司于特定日前按照原價(jià)回購(gòu)房屋，并配合解除買賣合同，買賣合同的履行條件為A公司的到期不按時(shí)退還房款。后A公司未按期支付利息，同時(shí)A公司將該房屋抵押給第三人，王某起訴要求解除合同，A公司按照房屋評(píng)估價(jià)賠償損失。一審法院認(rèn)為房屋買賣合同合法有效，A公司違約，判決雙方解除合同，A公司賠償王某損失1099萬(wàn)元。A公司不服一審判決，要求上訴，將該案件相關(guān)材料交到法律顧問處。經(jīng)過對(duì)案件事實(shí)及證據(jù)綜合核實(shí)后，法律顧問出具如下法律建議：

【法律意見】

致：A公司

時(shí)間：2014年3月12日一、依照現(xiàn)有法律關(guān)系看，本案系借貸合同，并非房屋買賣合同關(guān)系。

貴公司同王某簽訂附條件生效的房屋買賣合同時(shí)，其雙方的真實(shí)意思表示系借貸關(guān)系，即王某借款給貴公司600萬(wàn)元，貴公司如果不能如期還款，則房屋買賣合同的履行條件成就，貴公司名下的房屋也就是房屋買賣合同中的房屋標(biāo)的過戶給王某，雙方的真實(shí)約定并非房屋買賣合同關(guān)系，而是借貸關(guān)系，現(xiàn)在貴公司已經(jīng)將涉案房屋抵押給第三人，故法律顧問認(rèn)為，該案件應(yīng)當(dāng)依照民間借貸法律關(guān)系為切入點(diǎn)，而不是以房屋買賣合同為案由訴訟。

二、貴公司與王某以房屋買賣合同形式代替借款擔(dān)保合同，雙方的借款關(guān)系成立。

本案買賣合同約定的王某向貴公司支付600萬(wàn)款項(xiàng)并按月收取利息，貴公司到期返還本金等，均符合借款合同的特征。雙方約定房屋買賣合同履行條件為貴公司到期不按時(shí)退還房款，故買賣房屋并非雙方真實(shí)合同目的，而是貴公司以其所售商品房為600萬(wàn)元借款提供抵押擔(dān)保，雙方以房屋買賣合同形式代替借款擔(dān)保合同。故本案合同的性質(zhì)名為房屋買賣合同，實(shí)為借款合同。雖然雙方約定貴公司如果不按時(shí)返還借款，王某有權(quán)以房屋買賣合同形式取得房屋所有權(quán)，但該合同條款因?yàn)檫`反了《物權(quán)法》第186條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的規(guī)定而無(wú)效。雖然貴公司違約行為給王某造成損失，但該涉案房屋依照法律規(guī)定，不能過戶給王某。

三、依照雙方借款合同約定，貴公司應(yīng)當(dāng)返還借款并支付銀行同期貸款利率4倍的利息。鑒于雙方的借款關(guān)系成立及貴公司違約行為給王某造成的損失，貴公司應(yīng)當(dāng)支付給王某逾期利率超過銀行同類貸款利率的4倍。貴公司應(yīng)當(dāng)依照該借款關(guān)系償還本金及利息，將公司損失降到最低。

四、建議貴公司繼續(xù)提起上訴，將借款關(guān)系的成立意見向法院表明，由法院依法裁判。這樣如果返回本金，對(duì)于貴公司來(lái)說(shuō)，損失可以減少到最低。

【手記】

在銀行收緊政策背景下，出現(xiàn)大量以房屋買賣合同形式進(jìn)行的民間借款行為。對(duì)此，法院在實(shí)務(wù)中的一貫審理原則系依照當(dāng)事人的真實(shí)意思表示確定案件的實(shí)質(zhì)法律關(guān)系。后該案件在上訴中，由于A公司多次向法庭強(qiáng)調(diào)A公司同王某簽訂合同時(shí)的真實(shí)合同目的，并提交雙方在簽訂合同時(shí)的視聽資料證據(jù)，可以證實(shí)雙方系借款意思表示，而非房屋買賣關(guān)系。后二審法院向王某釋明本案應(yīng)為借貸而非房屋買賣合同關(guān)系。法院釋明后，王某變更了訴訟請(qǐng)求，要求A公司返還本金600萬(wàn)元，支付拖欠利息并賠償損失。最終二審法院支持了A公司的上訴請(qǐng)求，將買賣合同關(guān)系變更為借款關(guān)系審理，并判決A公司返還王某本金，從未付利息之日起至借款還清之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的4倍支付利息。