前 言

在日常的評估咨詢中，委托人常常會有疑慮，本地也有評估機構(gòu)，需要委托外地的評估機構(gòu)嗎？

其實無論哪里的評估機構(gòu)都可以，但是在征收拆遷的案例中，我們發(fā)現(xiàn)當?shù)氐脑u估機構(gòu)給出的評估值往往出現(xiàn)偏低的情況。

經(jīng)過綜合分析，大抵有兩方面原因。一方面，委托方可能和征收方之間關(guān)系緊密，因此從成本考慮，可能在評估委托中影響評估范圍等，從而影響了最終的評估值；另一方面，征收方或者委托方往往在當?shù)鼐哂幸欢ǖ男姓绊懥?，從而可能也會影響評估機構(gòu)和最終的評估值。

今天我們就通過一個案例來分析一下。

案例

江蘇常州某商貿(mào)總公司所在的區(qū)在2002年開始征收拆遷，這家商貿(mào)總公司也被劃到了征收拆遷的范圍。

隨后，拆遷方找到了當?shù)胤秶鷥?nèi)唯一一家具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)，進行了評估并予以公示。

這時候這家商貿(mào)公司的相關(guān)負責人老張發(fā)現(xiàn)了問題，原來評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估后，只認定了已經(jīng)登記的551平的三層辦公樓，其他資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)不在評估范圍，一律不予評估。

這讓老張慌了神，如果按照這個評估報告來，公司真的是血虧?。∧敲丛摴径加心男┵Y產(chǎn)沒有評估呢？

▼改制企業(yè)的改制前資產(chǎn)為何不能評估補償？

據(jù)老張介紹，這家公司2001年經(jīng)過相關(guān)部門同意整體改制，后更更名為江蘇某商貿(mào)有限公司。2002年初，該商貿(mào)公司為551平的辦公樓辦理了產(chǎn)權(quán)登記，由于公司一時疏忽，未更改土地的使用權(quán)到新名字公司名下，也沒有對公司的倉庫和職工宿舍辦理產(chǎn)權(quán)登記。

可能正是這個原因?qū)е逻@次評估時改制前的土地使用權(quán)、公司的倉庫和職工宿舍等均未評估，這也就意味著均無法得到賠償，這對公司來說可是一筆巨大的資產(chǎn)啊。這可該怎么辦呢？如何解決呢？

在法律規(guī)定的期限內(nèi)，也沒有被拆遷方對評估公告提出異議。隨后，該公司四處奔走尋找解決辦法，卻無果而終。一晃十來年過去，拆遷工作依然未完成。

為此，2017年該公司也將江蘇省常州市某區(qū)主管住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的某行政機關(guān)告上了法院。

雙方爭議的焦點其實就在于該公司改制前的資產(chǎn)是否屬于現(xiàn)公司。按照當時文件精神，改制前的商貿(mào)公司是整體改制，全部資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓，而且改制公司即更名。因此，在改制前公司名下的全部資產(chǎn)均參與改制，除了進行評估的辦公樓之外，倉庫、職工宿舍等雖未評估，但均在賬面列明，均屬于商貿(mào)公司當時的資產(chǎn)，應(yīng)屬于改制資產(chǎn)。

那么法院是如何認定的呢？

▼二審終迎轉(zhuǎn)機

由于提供的證據(jù)不能證明其他資產(chǎn)屬于現(xiàn)公司，未認證的資產(chǎn)是否屬于商貿(mào)公司也未能明確，因此該公司的訴求被一審法院駁回。

2018年，該公司因不服一審處理結(jié)果，上訴至江蘇省中級人民法院。

在律師評估師等專業(yè)人員的幫助下，該公司整理了相關(guān)的案件材料證明，包括當?shù)亟?jīng)濟體制改革委員會辦公室、供銷合作社總社出具的《商貿(mào)總公司整體改制的情況說明》證明，關(guān)鍵點在于證明改制前公司名下的土地使用權(quán)、倉庫和職工宿舍屬于現(xiàn)公司。

因此，此前一審中的認定?，屬于認定事實不清、證據(jù)不足，應(yīng)該予以撤銷。

依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（二）項、第三款、第七十條第（一）項的規(guī)定，江蘇省常州市中級人民法院審判中，推翻了此前的僅賠償551平辦公樓的一審判決，企業(yè)的其他資產(chǎn)均得到了合理評估并賠償。

▼改制企業(yè)并不影響企業(yè)的資產(chǎn)所有權(quán)

這個案例中該企業(yè)雖然一審敗訴，但依舊堅持上訴到二審，最終有了勝訴的結(jié)果?？梢哉f是令人倍感欣慰！

經(jīng)過這個案例我們也可以了解，企業(yè)改制并不影響企業(yè)的資產(chǎn)所有權(quán)，但是在訴訟的過程中要及時提供相關(guān)證明，輔助證實資產(chǎn)的歸屬權(quán)。

而對于當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會作出的規(guī)定，也要根據(jù)法律來看其是否合法合規(guī)、按照程序處理問題。對于明顯不合理的資產(chǎn)評估，要及時尋求救濟，同時補充相應(yīng)的證明，捍衛(wèi)企業(yè)的權(quán)利。

總結(jié)和提醒

▼拆遷評估可以委托外地評估機構(gòu)

這里咱們提醒大家，在收到評估報告后一定要仔細的了解評估范圍、評估時點等可能直接影響評估結(jié)果的關(guān)鍵信息。

此外，此前咱們提到過如果對評估不滿是有多種救濟途徑的，包括：復核評估、鑒定評估以及法律訴訟。這時候，咱們也可以嘗試尋找外地的評估機構(gòu)進行委托評估，避免征收方的施壓和影響。

【評估案例答疑】企業(yè)被關(guān)停，對評估及補償結(jié)果不滿怎么辦？有幾種解決方法？

【評估案例答疑】征收拆遷中對評估和補償結(jié)果不滿？可以同時復核與訴訟嗎？

【評估案例答疑】對評估和補償結(jié)果不滿，申請復核與鑒定時，千萬別犯這兩個錯誤！

最后，也建議大家一定要盡早委托評估，即使是自行委托的評估報告也與其他評估報告一樣具有較強的證據(jù)優(yōu)勢，能夠在訴訟中或者訴訟之后為我們提供一個明確的價值判斷，并成為我們拿到補償和賠償?shù)囊罁?jù)。

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