最近一段時(shí)間，伴隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，有個(gè)情況開(kāi)始出現(xiàn)，這就是有些地方的二手房業(yè)主在抱團(tuán)”保衛(wèi)房?jī)r(jià)“？真的有可能保衛(wèi)房?jī)r(jià)嗎？我們?cè)撊绾闻袛噙@件事？

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一、多地二手房業(yè)主抱團(tuán)“保衛(wèi)房?jī)r(jià)”

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道，“萬(wàn)物復(fù)蘇，二手樓市啟動(dòng)，請(qǐng)不要再賤賣(mài)自己房子，建議在原來(lái)的基礎(chǔ)上，向上調(diào)整1萬(wàn)+?！?/p>

有網(wǎng)友爆料，杭州市西湖區(qū)融創(chuàng)河濱之城小區(qū)業(yè)主群發(fā)以上消息?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從該小區(qū)附近多家房產(chǎn)中介公司了解到，業(yè)主喊話鄰居“不要賤賣(mài)房子”的行為的確存在。

融創(chuàng)河濱之城位于杭州市西湖區(qū)余杭塘路五常港路口，是城西豪宅板塊的招牌小區(qū)。小區(qū)臨近杭州地鐵5號(hào)線蔣村站，周邊有龍湖西溪天街和銀泰百貨等商業(yè)設(shè)施，東側(cè)不遠(yuǎn)是浙江大學(xué)紫金港校區(qū)。

“河濱之城的業(yè)主群時(shí)常會(huì)討論小區(qū)買(mǎi)賣(mài)行情，哪家哪戶掛牌了二手房，成交價(jià)多少大家都知道?！毙^(qū)周邊一位中介經(jīng)理向記者介紹，早兩年，河濱之城的二手房成交價(jià)最高曾突破9萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)去年市場(chǎng)行情調(diào)整，售價(jià)一路下行，如今實(shí)際成交價(jià)只有7萬(wàn)元/平方米左右，“最近看房客增多，一些賣(mài)家便開(kāi)始勸鄰居穩(wěn)住價(jià)格，找合適機(jī)會(huì)再賣(mài)。”

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)媒體報(bào)道，西安綠城全運(yùn)村5期芳華苑也傳出業(yè)主群的群聊截圖，有業(yè)主提議，制定“三年分布漲價(jià)行動(dòng)計(jì)劃”：到2026年7月，小區(qū)均價(jià)要達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。為執(zhí)行漲價(jià)計(jì)劃，該名業(yè)主還提議，建立“村支部委員會(huì)”，審核每個(gè)業(yè)主的成交價(jià)格。

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二、保衛(wèi)房?jī)r(jià)真的有可能嗎？

我們看到多地出現(xiàn)了二手房業(yè)主抱團(tuán)保衛(wèi)房?jī)r(jià)這件事情，這件事讓人很詫異，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，我們又該如何分析和判斷這件事呢？

首先，我們要明白的是，所謂二手房?jī)r(jià)格的變化，其實(shí)是和市場(chǎng)的供應(yīng)和需求之間密不可分的，根據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒敘事經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯來(lái)分析，一個(gè)小區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格其實(shí)是根據(jù)大家所了解到的，這個(gè)小區(qū)之前的成交價(jià)格來(lái)進(jìn)行決定的，所以如果這個(gè)小區(qū)之前一直都是比較高的二手房的價(jià)格，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)的價(jià)格偏高，但是如果整個(gè)小區(qū)的二手房的價(jià)格出現(xiàn)了一個(gè)低價(jià)或者說(shuō)多個(gè)低價(jià)之后，會(huì)快速拉低整個(gè)小區(qū)二手房的價(jià)格，所以我們才會(huì)看到所謂的這種二手房?jī)r(jià)格保衛(wèi)的現(xiàn)象。

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其次，我們仔細(xì)來(lái)看當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格的整體，所謂的保衛(wèi)機(jī)制其實(shí)就是形成一種價(jià)格，聯(lián)盟業(yè)主在一起確定一個(gè)明確的價(jià)格，然后讓這些價(jià)格形成一個(gè)有效的機(jī)制，一旦有外人來(lái)買(mǎi)這個(gè)小區(qū)的二手房就必須要接受這個(gè)價(jià)格，這種高于市場(chǎng)供應(yīng)水平或者市場(chǎng)，平均水平的價(jià)格就成為一種壟斷價(jià)格，這是所謂的二手房?jī)r(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)的核心邏輯所在。但是實(shí)際上大家不要忘了，還有一個(gè)囚徒悖論的存在，在市場(chǎng)面對(duì)相對(duì)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力的時(shí)候，比如說(shuō)有不少業(yè)主都需要通過(guò)賣(mài)房來(lái)?yè)Q錢(qián)，那么就很有可能出現(xiàn)這種時(shí)間和價(jià)格不匹配的現(xiàn)象，一旦這種時(shí)間價(jià)格不匹配變多的話，就會(huì)出現(xiàn)原先這種所謂形成的價(jià)格協(xié)商的共同機(jī)制被打破，而一旦出現(xiàn)了，第1個(gè)打破價(jià)格機(jī)制的人，后續(xù)的價(jià)格想要維持就會(huì)變得非常的困難。

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第三，對(duì)于當(dāng)前所謂的二手房?jī)r(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)的這些邏輯，短期來(lái)看是可以成立的，或者說(shuō)如果一個(gè)小區(qū)本身的業(yè)主數(shù)量是相對(duì)較少的，房子的工量也相對(duì)較小，是有可能呈現(xiàn)出一種協(xié)商定價(jià)的形式來(lái)呈現(xiàn)的，但是一旦這個(gè)小區(qū)規(guī)模比較大，或者說(shuō)業(yè)主賣(mài)房的人數(shù)也比較多的話，這種協(xié)商定價(jià)是很難在短時(shí)間內(nèi)形成。最終的結(jié)果就是。一些人表面上來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行一定的價(jià)格抗?fàn)?，但?shí)際上迫不得已還要接受最終的價(jià)格，所以我們可以說(shuō)對(duì)于當(dāng)前的整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，單個(gè)業(yè)主的這種行為并不能夠真正左右市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)站在更加宏觀的大背景之下，一旦房地產(chǎn)成交的數(shù)量足夠多，這種單個(gè)業(yè)主的行為并不能夠影響整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。