焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

出品時(shí)間：2023年2月16日

上周，北京和杭州兩個(gè)城市分別進(jìn)行了2022年的第五批集中供地，兩個(gè)城市的土地供應(yīng)特點(diǎn)均為量少質(zhì)優(yōu)，土拍規(guī)則基本延續(xù)原有的拍賣規(guī)則，競(jìng)買過程中熱門地塊房企參拍熱度較高。下面分別從土地供應(yīng)、成交結(jié)果和拿地企業(yè)三個(gè)角度對(duì)兩個(gè)城市的土拍來進(jìn)行拆解分析。

一、土地供應(yīng)量少質(zhì)優(yōu)，規(guī)模處于年內(nèi)低位

北京第五批土拍有6宗地塊出讓，出讓面積為21.47萬平方米，計(jì)容建面為53.18萬平方米，后者較上一批次增加66.6%，但是和前三批次相比總體上還處于低位。杭州的情況也比較類似，第五批土拍有5宗地塊出讓，出讓面積26.2萬平方米，計(jì)容建面為59.6萬平方米，后者較上一批次下滑16.7%，處于年內(nèi)低位。

本批次兩個(gè)城市出讓地塊全部成交，無流拍現(xiàn)象發(fā)生。但是本批次出讓地塊質(zhì)量較好，多數(shù)地塊位于熱門板塊，周邊配套齊全，居住氛圍濃厚。出現(xiàn)供地規(guī)模下滑的情況主要是由于房企現(xiàn)階段整體上流動(dòng)性偏緊，市場(chǎng)尚未完全走出低谷，考慮到多數(shù)房企的投資意愿較低，再加上進(jìn)入財(cái)報(bào)季房企減少拿地可以使得財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更加靚麗，地方政府降低了供應(yīng)量。

二、封頂成交地塊占比較高，后續(xù)趨勢(shì)或難延續(xù)

從成交結(jié)果來看，兩個(gè)城市的土拍成交熱度較高，北京整體溢價(jià)率達(dá)到7.8%，杭州的則為10.9%。具體來看，北京6宗地塊3宗觸頂成交，剩余3宗底價(jià)成交；杭州的5宗地塊中有3宗觸頂成交。成交熱度較高的主要原因在于以下幾點(diǎn)：地塊本身質(zhì)量比較好，兩個(gè)城市的第五批土拍土地供應(yīng)均呈現(xiàn)出量少質(zhì)優(yōu)的特征，并且熱門區(qū)域的地塊最高限價(jià)低于周邊二手房成交均價(jià)，后續(xù)銷售去化和利潤(rùn)空間均有保證，再加上由于行業(yè)融資利好逐步落實(shí)，部分穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的房企資金充裕，針對(duì)較為理想的地塊拿地意愿高漲，最終使得優(yōu)質(zhì)地塊封頂成交。

但是，這種土地高溢價(jià)成交趨勢(shì)很難一直延續(xù)下去，因?yàn)橐粋€(gè)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊總量是有限的，通過供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊來提升土地市場(chǎng)熱度的方法難以為繼，后續(xù)土地市場(chǎng)或?qū)⒒貧w低溢價(jià)率的常態(tài)。

三、優(yōu)質(zhì)國(guó)央企拿地積極，受益融資利好新城控股搖號(hào)拿地

從成交企業(yè)角度來看，兩個(gè)城市的拿地企業(yè)呈現(xiàn)出不同的特征，北京多為國(guó)央企拿地，杭州民營(yíng)房企和國(guó)央企各自拿地一半，這和兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征密切相關(guān)。

北京的新房銷售主要是由國(guó)企和央企主導(dǎo)，現(xiàn)階段房企通常不會(huì)冒然投資新城市，部分資金實(shí)力較為充裕的國(guó)央企仍選擇在北京布局項(xiàng)目。作為在本批次唯一拿地的民營(yíng)房企，京東主業(yè)并非房地產(chǎn)開發(fā)，此番拿地多為公司員工福利需求，后續(xù)對(duì)亦莊板塊新房銷售不會(huì)產(chǎn)生較大影響。其中越秀在北京拿地兩宗，總金額達(dá)到59.1億元。部分原因在于越秀2022年銷售額達(dá)到1250.3億元，同比增長(zhǎng)8.6%，是為數(shù)不多業(yè)績(jī)規(guī)模實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的企業(yè)之一，其主要業(yè)績(jī)來源于廣州，良好的銷售表現(xiàn)疊加暢通的融資渠道使其有充足的資金拿地，同時(shí)廣州項(xiàng)目的熱銷更加加大了越秀在一線城市的拿地決心。

杭州則為完全不同的情況，杭州本土民營(yíng)房企較多，濱江集團(tuán)，德信中國(guó)等在當(dāng)?shù)鼐加休^高份額，此次杭州土拍眾多民營(yíng)房企參與競(jìng)買，最終5宗地塊中有3宗為民營(yíng)房企競(jìng)得，分別為中天美好、新城控股和興耀地產(chǎn)。其中新城控股為搖號(hào)競(jìng)得臨平崇賢板塊地塊，此前新城控股在2022年集中供地城市中并未拿地，但在2022年末以其為代表的部分民營(yíng)房企受到“三支箭”金融政策利好影響，正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)，未來或?qū)⒂懈啻祟惙科笞哌M(jìn)土拍市場(chǎng)。尤其是部分去年在集中供地沒有或少量拿地的民企，可能會(huì)參拍更加積極。

四、后續(xù)房企拿地分化明顯，國(guó)央企仍為主力軍

從目前兩個(gè)城市的土拍結(jié)果也可以看出后續(xù)一二線城市拿地企業(yè)的特征，國(guó)央企仍舊為主力軍，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企數(shù)量較少但也會(huì)積極拿地，部分資金較為充裕的小型房企有零星拿地，出險(xiǎn)民營(yíng)房企由于獲得的融資主要用于保交樓項(xiàng)目，無多余資金用于拿地投資，后續(xù)在各城市中的市場(chǎng)份額將會(huì)逐步下滑。整體上來看，房企拿地格局將會(huì)出現(xiàn)明顯分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)出清正在逐步進(jìn)行。