1、融資政策：前期寬松未達(dá)預(yù)期，11月“三箭齊發(fā)”融資有望回暖

2022年以來(lái)融資政策多次放寬，前期以降準(zhǔn)降息、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款以及擔(dān)保發(fā)債為主，惠及房企范圍有限，以國(guó)資房企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企為主，仍未能真正改善房企流動(dòng)性問(wèn)題，整體效果未達(dá)預(yù)期。例如對(duì)民企發(fā)債的增信支持，其初衷是利用優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債產(chǎn)生的示范效應(yīng)，促進(jìn)更多民企跟進(jìn)，但事實(shí)也不盡如人意。

針對(duì)上述問(wèn)題，決策層自11月以來(lái)連續(xù)放松信貸、債券及股權(quán)融資。從銀行對(duì)房企的信貸支持，以及中債增信公司對(duì)房企發(fā)債的支持上看，本次融資開(kāi)閘的對(duì)象主要是民營(yíng)房企，兼有國(guó)企、央企及混合所有制房企。而與此前幾次的中債增信“白名單”相比，支持對(duì)象進(jìn)一步擴(kuò)容。而從股權(quán)融資的對(duì)象上看，一方面有優(yōu)質(zhì)房企為了盡快獲得資金，進(jìn)行配股增發(fā)，另一方面此前在信貸和債券市場(chǎng)未獲得機(jī)會(huì)的民營(yíng)房企，甚至此前的出險(xiǎn)房企，也能夠以“保交樓”為目的進(jìn)行股權(quán)融資。

穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系。

第一支箭，央行給商業(yè)銀行提供2000億無(wú)息貸款，用于紓困基金的配套融資、國(guó)有銀行和房企簽約授信額度，從“保交樓”免息再貸款到萬(wàn)億授信額度，支持項(xiàng)目和房企信貸融資；

第二支箭，交易商協(xié)會(huì)和中債增支持民營(yíng)企業(yè)債務(wù)融資，由央行再貸款提供資金支持，中債增出場(chǎng)增信，額度2500億元；

第三支箭，證監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資，房企股權(quán)融資時(shí)隔6年后再次放開(kāi)，助力優(yōu)質(zhì)房企改善融資和資產(chǎn)負(fù)債表，提振市場(chǎng)信心和預(yù)期。

2、融資規(guī)模：全年融資情況萎靡，近期跌幅收窄有希望好轉(zhuǎn)

2021年，房企融資環(huán)境不佳，疊加個(gè)別房企發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件，整體市場(chǎng)融資十分冷淡。2022年房企融資市場(chǎng)延續(xù)了此前的態(tài)勢(shì)，并且由于上半年政策落實(shí)不及預(yù)期，導(dǎo)致融資持續(xù)萎靡，1-12月累計(jì)融資8875.1億元，降幅達(dá)到32.0%。

不過(guò)，從上圖可以看出，盡管2022年以來(lái)房企融資同比持續(xù)為負(fù)值，但伴隨著支持融資的相關(guān)支持政策的逐步釋放，累計(jì)融資金額同比跌幅逐步收窄，特別是10月以來(lái)，金融部門(mén)對(duì)房企信貸、債券及股權(quán)三個(gè)渠道融資的支持，讓行業(yè)看到了明確的融資政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)。

從單月情況上看，僅10月融資出現(xiàn)明顯回彈跡象，同比增長(zhǎng)28.8%，主要原因是去年同期為個(gè)別房企發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件后首個(gè)自然月，市場(chǎng)短期內(nèi)無(wú)法消化風(fēng)險(xiǎn)事件造成的影響，從而導(dǎo)致房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模暴跌，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)國(guó)央企有機(jī)會(huì)發(fā)行債券。而2022年10月，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間筑底，各環(huán)節(jié)正處在逐步恢復(fù)當(dāng)中。據(jù)人民銀行行長(zhǎng)易綱表示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和貸款投放已有邊際改善，資金面有企穩(wěn)好轉(zhuǎn)跡象。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已基本恢復(fù)至正常狀態(tài)。

3、融資結(jié)構(gòu)：境內(nèi)債成房企融資絕對(duì)支柱，ABS產(chǎn)品將有突破

2022年以來(lái)，房企融資來(lái)源發(fā)生較大變化。與去年相比，截至2022年12月，境內(nèi)債融資占房企融資比重的55.4%，同比增加10.9個(gè)百分點(diǎn)，而境外債及資產(chǎn)證券化分別下降2.6%和8.3%，至16.1%和28.5%。

境內(nèi)債成為房企融資“頂梁柱”，占比超過(guò)50%。盡管這一渠道發(fā)行規(guī)模累計(jì)減少近11.0%，但由于國(guó)資背景房企及地方城投仍正常發(fā)行境內(nèi)債，因此總體來(lái)看該渠道成為房企融資最關(guān)鍵渠道。

境外債作為房企重要的融資渠道之一，從年初開(kāi)始幾乎處于“凍結(jié)”狀態(tài)，僅有少量房企能以債券置換等方式發(fā)行新債。如此也導(dǎo)致個(gè)別房企現(xiàn)金流再度惡化，資金壓力下部分房企美元債頻繁出現(xiàn)違約，加重了境外投資者對(duì)國(guó)內(nèi)房企的質(zhì)疑態(tài)度。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也是房企融資的常用渠道之一，尤其是REITs產(chǎn)品，被認(rèn)為蘊(yùn)含巨大市場(chǎng)空間?？傮w來(lái)看，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)在縮減規(guī)模的同時(shí)也在尋求變化，例如11月三筆保障房類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品相繼落地，為8月后該類(lèi)型項(xiàng)目的再次成功發(fā)行。保障性租賃住房REITs對(duì)推進(jìn)保障性住房建設(shè)具有重大的意義，也是房企涉足該項(xiàng)目必要的資金來(lái)源之一。

4、融資成本：國(guó)資房企占比高致境內(nèi)債利率下降，海外融資難度較高

如上圖所示，2022年境內(nèi)債融資成本明顯下降。造成這種情況的原因主要有二：其一，行業(yè)疲軟導(dǎo)致此前經(jīng)營(yíng)不善的房企發(fā)行新債券意愿以及市場(chǎng)認(rèn)可程度不高，而寬松的貨幣環(huán)境也更多的落在這部分企業(yè)頭上，造成只有國(guó)企、央企及城投公司等優(yōu)質(zhì)企業(yè)能獲得政策帶來(lái)的便宜資金，因此融資成本下降；其二，房企面對(duì)不斷收窄的利潤(rùn)率和對(duì)未來(lái)預(yù)期仍不樂(lè)觀的盈利能力，不得不盡可能降低融資成本，以求獲得利潤(rùn)與成本間的差額。

2022年境外債融資成本有一定上升，但由于發(fā)行規(guī)模相比往年過(guò)低，導(dǎo)致參考性易受個(gè)別債券成本影響，總體參考性存在一定不足。其中讓融資上升的主要原因在于，由于境外投資者對(duì)境內(nèi)房企普遍不看好，導(dǎo)致房企議價(jià)能力有限，特別是需要債務(wù)置換的房企，為了債券不違約，只能出讓一部分融資成本，因此導(dǎo)致整體境外債成本有小幅回升，不過(guò)仍低于2020年的高位水平。

5、債務(wù)壓力：6900億債務(wù)壓頂，房企現(xiàn)金流依舊面臨巨大挑戰(zhàn)

截至報(bào)告期，房企2023年全年境內(nèi)到期債務(wù)壓力為3388.3億元，同比增加11.3%；全年境外到期債務(wù)壓力為3512.4億元，同比減少4.3%；總到期債務(wù)壓力為6900.7億元，同比增加2.7%。房企融資端雖迎來(lái)“柳暗花明”，但鑒于相關(guān)政策的落地仍需時(shí)日，且初期規(guī)模仍有限，因此房企不光要借助此次融資窗口期盡可能補(bǔ)充現(xiàn)金流，更需盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)造血功能，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)房企加速出清自身風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

從月度數(shù)據(jù)上看，2023年1月及4月為償債高峰，房企分別面臨823.7億元和831.9億元到期債務(wù)壓力。此外，3月、7月及9月到期債務(wù)壓力均超過(guò)670億元，除11月和12月外，單月償債壓力均超過(guò)400億元。

從季度數(shù)據(jù)上看，一季度房企將面臨2072.8億元到期債務(wù)壓力，同比增加近四成。雖然境內(nèi)債方面在債券發(fā)行上有“國(guó)家隊(duì)”給予信用支持和擔(dān)保，境外債近期也有“內(nèi)保外貸”等紓困措施。但從目前情況看，僅憑“內(nèi)保外貸”還難以大規(guī)模解決房企償還美元債問(wèn)題，已出險(xiǎn)房企的信用也難以修復(fù)，房企現(xiàn)金流仍將面臨極大考驗(yàn)。

截至報(bào)告期，到期債務(wù)規(guī)模TOP30房企的總規(guī)模達(dá)到3645.0億元，占行業(yè)總規(guī)模比例達(dá)到52.8%。其中恒大到期債務(wù)規(guī)模最多，達(dá)到617.0億元，恒大近期表示正積極推進(jìn)境外債務(wù)重組工作，各方分歧在收窄，但償債資源是否能產(chǎn)生預(yù)期價(jià)值存在較大不確定性。TOP30中到期債務(wù)規(guī)模超過(guò)百億的房企達(dá)到15家，占比一半。

從房企企業(yè)類(lèi)型構(gòu)成來(lái)看，國(guó)資房企11家，民營(yíng)房企15家，混合所有制房企4家。從近期融資動(dòng)作上看，國(guó)資房企、優(yōu)質(zhì)民企及混合所有制房企幾乎全部得到銀行大額授信，龍湖、萬(wàn)科、金地、碧桂園等房企儲(chǔ)架式發(fā)債申請(qǐng)也已完成。償債情況存疑的房企仍是此前出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，整體銷(xiāo)售情況也未能改善的企業(yè)。