近日，廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣的業(yè)主王琦起訴中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行南寧分行一案終于等來(lái)開(kāi)庭。該業(yè)主購(gòu)買的房屋本應(yīng)于2021年12月31日前交付，但如今業(yè)主們?nèi)晕词辗俊?021年8月，業(yè)主們得知是該項(xiàng)目的資金監(jiān)管出了問(wèn)題，隨后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，自己從銀行處貸得的房款并沒(méi)有被銀行打入該項(xiàng)目的資金監(jiān)管賬戶并且該銀行在建筑未封頂時(shí)則進(jìn)行放貸。于是，王琦向法院提起訴訟，要求在交房前，銀行停貸停息，不增加額外費(fèi)用。

庭審中，業(yè)主提供了相關(guān)部門(mén)處罰該銀行違規(guī)放貸的證據(jù)，并提出自己的訴求。而銀行方則堅(jiān)稱房屋爛尾與銀行是否將貸款轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶并無(wú)直接必然聯(lián)系。并且業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)已經(jīng)知道了具體的監(jiān)管賬戶，在與銀行簽訂貸款協(xié)議時(shí)仍同意銀行將房款轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，其后果應(yīng)由業(yè)主自己承擔(dān)。至于建筑未封頂則放貸，銀行方稱所有商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售房屋封頂方式的確認(rèn)，都是銀行直接采信由住建部門(mén)審核通過(guò)的開(kāi)發(fā)商提交的封頂報(bào)告，這是行業(yè)內(nèi)的慣例做法。

其實(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是這家銀行，在司法實(shí)踐中，類似邏輯的銀行比比皆是，甚至真的可以說(shuō)是行業(yè)慣例。現(xiàn)實(shí)生活中，一旦遇到爛尾樓，出現(xiàn)上述類似的事件，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)奇葩的匪夷所思的大怪圈。在這個(gè)怪圈里有三個(gè)主角，購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、銀行。

遵紀(jì)守法的購(gòu)房人損失慘重。這三個(gè)主角中，唯一一個(gè)沒(méi)有違約違法行為的是購(gòu)房人，而且是提前花了錢，面臨著花了錢拿不到房，還要不斷還著銀行貸款。

違法違約的開(kāi)發(fā)商逍遙法外。在我所遇到的所有爛尾樓項(xiàng)目中，到今天為止，沒(méi)有哪個(gè)不是轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的，全部存在違法違規(guī)行為。但是又有幾個(gè)會(huì)因此而受到懲罰呢？有多少會(huì)有違法違約成本呢？如果您遇到了爛尾樓，好好看看，開(kāi)發(fā)商因此而受到懲罰了嗎，開(kāi)發(fā)商因此而付出了額外的成本了嗎？

違規(guī)放貸的銀行毫發(fā)無(wú)損。很多的爛尾樓項(xiàng)目和銀行違規(guī)放貸，以及銀行將貸款放到非監(jiān)管賬戶有著直接的關(guān)系。出現(xiàn)爛尾樓絕大部分都是因?yàn)殄X的問(wèn)題，咱們國(guó)家明文規(guī)定所有的房款必須用于這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得挪作他用，除非項(xiàng)目完工了。正因?yàn)榇?，再加上為了樓市的健康良性發(fā)展，所以才要求把所有房款，包括貸款在內(nèi)放在監(jiān)管賬戶里進(jìn)行監(jiān)管，才要求住宅在主體封頂后才能放貸。提前把錢放給開(kāi)發(fā)商了，同時(shí)又配合開(kāi)發(fā)商把錢轉(zhuǎn)移走了，樓盤(pán)沒(méi)錢建了，這還能沒(méi)有因果關(guān)系嗎？但是，又有多少違規(guī)放貸的銀行受到處罰了呢？但是，又有多少轉(zhuǎn)移預(yù)售資金（包括貸款在內(nèi)）的銀行受到處罰了呢？銀行還會(huì)理直氣壯說(shuō)，爛尾樓和我沒(méi)關(guān)系！何其荒謬！

所以，一旦遇到了爛尾樓，一定要讓開(kāi)發(fā)商看到違法違規(guī)是有成本的，要讓銀行看到違法違規(guī)是有成本的，也許只有這樣，這兩大主角才能更好地配合解決爛尾樓問(wèn)題！所以，如果很不幸遇到了爛尾樓，建議您：

首先，立即核實(shí)開(kāi)發(fā)商是否存在轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的問(wèn)題。遇到爛尾樓，對(duì)于轉(zhuǎn)移預(yù)售資金，一查一個(gè)準(zhǔn)。要及時(shí)向資金監(jiān)管部門(mén)提起履行監(jiān)管、查處職責(zé)的申請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商違反資金監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。

其次，立即核實(shí)銀行是否存在違規(guī)放貸，以及協(xié)助開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售資金問(wèn)題。如果發(fā)現(xiàn)銀行存在違規(guī)放貸，及時(shí)向銀保監(jiān)局提起違法查處，要求對(duì)銀行違規(guī)放貸的行為進(jìn)行認(rèn)定和處罰。

同時(shí)，如果銀行放貸時(shí)未將房款打進(jìn)監(jiān)管賬戶，也同樣屬于違法轉(zhuǎn)移預(yù)售房款，屬于逃避資金監(jiān)管，也屬于違規(guī)行為，也可以依法提起查處。如果相關(guān)的監(jiān)管部門(mén)不依法履職，還可以依法提起相關(guān)的訴訟。同時(shí)，在這個(gè)過(guò)程中，還可以視情況溝通談判，爭(zhēng)取停貸。我們有一些爛尾樓案子就是通過(guò)這種方式實(shí)現(xiàn)的停貸。

客觀來(lái)講，通常來(lái)說(shuō)，通過(guò)民事訴訟，在不解除購(gòu)房合同的情況下停貸風(fēng)險(xiǎn)很大。司法實(shí)踐中，絕大部分的法院都不會(huì)支持。所以，我們平時(shí)一般不會(huì)建議當(dāng)事人冒險(xiǎn)這么做。

第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋徹底爛尾了，幾乎沒(méi)有要房可能了，而貸款還很高，這個(gè)時(shí)候可以考慮提起民事訴訟，在同一個(gè)訴訟中，提起解除和開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同，以及和銀行的按揭貸款合同。但是有一點(diǎn)務(wù)必要注意，這一招是兜底的，不到萬(wàn)不得已不要用。因?yàn)橐坏╇p解除，確實(shí)可以不用再還貸了，但是開(kāi)發(fā)商那邊，如果名下沒(méi)有可以執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)面臨打贏官司拿不回來(lái)錢的狀況。而此時(shí)購(gòu)房合同又解除了，也沒(méi)法再要房了。所以這一招要慎用。

第四，遇到爛尾樓，不要把關(guān)注點(diǎn)僅僅局限在爛尾本身，還可以進(jìn)一步挖掘核實(shí)是否還存在其它違法違規(guī)點(diǎn)。舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，曾經(jīng)有個(gè)爛尾樓爛尾很多年了，一查發(fā)現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目二十多棟樓里，有四棟樓每棟樓都多建了一個(gè)單元，而且還多多建了7層。發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商立刻急了，很快完工交房，而且還給了維權(quán)的業(yè)主一筆補(bǔ)償費(fèi)。原因很簡(jiǎn)單，如果再繼續(xù)躺平，業(yè)主將這個(gè)事情追下去的話，開(kāi)發(fā)商的成本會(huì)更大！

所以，一旦遇到延期交房，遇到爛尾樓，購(gòu)房人可以視情況通過(guò)信息公開(kāi)（挖掘違法點(diǎn)）、提起違法查處、行政訴訟、民事訴訟、談判等多種方式維權(quán)。自己的權(quán)利靠自己去保護(hù)！