城市的精細(xì)化管理，不是管得更細(xì)、更嚴(yán)，而是更加精準(zhǔn)地讓城市里各方的積極性得到充分的釋放、充分的調(diào)動(dòng)，讓城市管理更有溫度，更加人性化，讓我們的城市更加具有魅力，更加具有吸引力和活力。

——孫繼偉

孫繼偉??

同濟(jì)大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院顧問(wèn)教授

原上海市人民政府副秘書(shū)長(zhǎng)

原上海城市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局局長(zhǎng)

上海城市規(guī)劃協(xié)會(huì)首席專家

中國(guó)城鎮(zhèn)化促進(jìn)會(huì)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展專業(yè)委員會(huì)主任

英國(guó)皇家特許建造學(xué)會(huì)資深會(huì)員

原英國(guó)皇家特許建造學(xué)會(huì)中國(guó)區(qū)主席

01?

城市更新前沿觀點(diǎn)

壹

城市更新是城市持續(xù)發(fā)展和繁榮的推動(dòng)者

城市更新伴隨城市發(fā)展的全過(guò)程，是城市持續(xù)發(fā)展和繁榮的推動(dòng)者。城市一邊不斷地建設(shè)，一邊也在不斷地更新過(guò)程當(dāng)中。我們應(yīng)該把城市的建設(shè)和更新當(dāng)做一個(gè)過(guò)程，而不是結(jié)果。

貳

城市更新折射市民生活方式和城市發(fā)展方式的變化

城市是一代代人建設(shè)和更新的過(guò)程。城市空間的更新應(yīng)該留下每一代人的痕跡，折射出市民生活方式和城市發(fā)展方式的變化。

叁

從城市的愿景式管理向過(guò)程性管理轉(zhuǎn)變

一個(gè)城市不可能用一個(gè)規(guī)劃就做完。只要城市在發(fā)展，城市更新就永遠(yuǎn)在路上。因此要從城市的愿景式管理向過(guò)程性管理去轉(zhuǎn)變。

02?

走上海特色的有機(jī)更新之路

壹

上海當(dāng)代城市更新發(fā)展歷程

上海的大規(guī)模城市更新主要開(kāi)始于改革開(kāi)放之后，基本以政府為主導(dǎo)，重點(diǎn)關(guān)注居住層面的改善。具體又可以分成三個(gè)階段。

第一階段（1980~1990s）是以政府籌措為主的住房改造階段。當(dāng)時(shí)上海的城市面貌和居住環(huán)境非常惡劣，很多家庭七八個(gè)人就擠在一個(gè)十平米左右的小房子里，類似“72家房客”的現(xiàn)象也非常普遍。

? 20世紀(jì)80年代，上海危棚簡(jiǎn)屋內(nèi)，三代同堂、老少共居的生活場(chǎng)景?上海市委黨史研究室

第二階段（1990~2010s）是以效率為優(yōu)先的大規(guī)模舊區(qū)改造階段。這個(gè)階段上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，城市的整個(gè)格局持續(xù)向外擴(kuò)張。

貧瘠、落后的“兩灣一宅”棚戶區(qū)變身成為上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)規(guī)模最大的現(xiàn)代化生態(tài)居住園區(qū)?網(wǎng)絡(luò)

第三階段（2010s至今）是穩(wěn)步拓展的漸進(jìn)式更新階段，城市更新更加關(guān)注中心城區(qū)的活力提升和歷史風(fēng)貌的保護(hù)。

上海市歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊內(nèi)的“承興里”更新項(xiàng)目

整體保留了石庫(kù)門里弄的風(fēng)貌?網(wǎng)絡(luò)

貳

上海城市發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

現(xiàn)階段上海的城市發(fā)展面臨著六大挑戰(zhàn)。

第一，人口總量增速加快，而自然增長(zhǎng)率為負(fù)，少子化、老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重。

第二，建設(shè)用地總量接近天花板，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理，工業(yè)用地相對(duì)偏多，文化用地、公共設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地等偏少。

第三，傳統(tǒng)工業(yè)優(yōu)勢(shì)面臨挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)面臨新的壓力，原來(lái)在中心城區(qū)的工廠紛紛被外遷，大量工業(yè)廠房衰敗閑置。

第四，綠地、養(yǎng)老、社區(qū)文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施不足， 在數(shù)量和質(zhì)量上不能滿足市民的需求。

第五，過(guò)去大拆大建的改造方式破壞了歷史風(fēng)貌，整個(gè)城市的面貌處在突變狀態(tài)，鄉(xiāng)愁記憶流失。

第六，異常氣候變化、巨大人口規(guī)模對(duì)城市安全應(yīng)急避難體系提出更高的要求。

面對(duì)這些挑戰(zhàn)，上海的城市更新必須轉(zhuǎn)變理念和方式，由外延式轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式，由大拆大建轉(zhuǎn)向漸進(jìn)式、少突變、微治理，必須要走上海特色的有機(jī)更新之路。

叁

走上海特色的有機(jī)更新之路

上海特色的有機(jī)更新之路是城市短板修補(bǔ)和問(wèn)題治理的過(guò)程，也是城市品質(zhì)和功能再造的過(guò)程；是城市歷史文化傳承和自然生態(tài)修復(fù)的過(guò)程，也是城市空間質(zhì)量和效益提升的過(guò)程。

在資源環(huán)境緊約束的背景下，新一輪的城市更新不僅限于居住改善，更要關(guān)注商業(yè)商辦、工業(yè)、公共服務(wù)、風(fēng)貌保護(hù)的統(tǒng)籌。上海已進(jìn)入“全口徑、全市域、全社會(huì)”的有機(jī)更新階段，致力于“六個(gè)更加關(guān)注”的空間治理策略，實(shí)現(xiàn)城市空間重構(gòu)和城市活力提升，進(jìn)一步提高城市治理水平。

“六個(gè)更加關(guān)注”的空間治理策略包括：更加關(guān)注空間重構(gòu)和功能復(fù)合；更加關(guān)注生活方式和空間品質(zhì)；更加關(guān)注城市安全和空間活力；更加關(guān)注歷史傳承和特色塑造；更加強(qiáng)調(diào)“低影響”和“微治理”；更加關(guān)注公眾參與和社會(huì)共治。

上海特色的城市有機(jī)更新路徑將助力上海實(shí)現(xiàn)國(guó)家賦予的戰(zhàn)略使命和功能定位——改革開(kāi)放的排頭兵，創(chuàng)新發(fā)展的先行者，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心和文化大都市。上海城市發(fā)展的2035年愿景是在城市競(jìng)爭(zhēng)力、城市魅力、可持續(xù)發(fā)展能力三個(gè)維度上達(dá)到倫敦、巴黎、東京、紐約等國(guó)際一線城市的水平，打造創(chuàng)新之城、人文之城和生態(tài)之城。

03?

上海城市更新的經(jīng)驗(yàn)與啟示

2015年起，上海明確了城市更新的目標(biāo)理念和具體操作路徑，密集出臺(tái)了一系列城市更新規(guī)劃的政策文件——《上海市城市更新規(guī)劃實(shí)施辦法》《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則（試行）》《上海市城市更新規(guī)劃管理操作規(guī)程》《上海市城市更新區(qū)域評(píng)估報(bào)告成果規(guī)范》等。

2016年以來(lái)，上海主抓城市更新的行動(dòng)推進(jìn)，啟動(dòng)城市更新四大行動(dòng)計(jì)劃（創(chuàng)新園區(qū)、共享社區(qū)、魅力風(fēng)貌、休閑網(wǎng)絡(luò)），并結(jié)合城市更新工作開(kāi)展了一系列宣傳活動(dòng)。

2020年以來(lái)，上海大力推動(dòng)區(qū)域更新及微更新實(shí)踐、理念拓展和立法保障，創(chuàng)新規(guī)劃資源政策供給，市人大出臺(tái)《上海市城市更新條例》及實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了城市更新當(dāng)中規(guī)劃的引領(lǐng)力、管控力和號(hào)召力。

壹

引領(lǐng)力：城市更新引導(dǎo)城市發(fā)展模式和市民生活方式轉(zhuǎn)變

規(guī)劃的引領(lǐng)力，是如何引導(dǎo)城市發(fā)展模式和市民的生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。治理模式引導(dǎo)生活方式，生活方式又決定了城市的發(fā)展模式。對(duì)此，我們提出了“四個(gè)讓”：讓人們回歸社區(qū)，讓街道回歸行走，讓住宅回歸居住，讓城鎮(zhèn)回歸平和。

1｜讓人們回歸社區(qū)

為了引導(dǎo)人們回歸社區(qū)，我們以15分鐘生活圈為范圍，提出“補(bǔ)短板、提品質(zhì)”，以公共要素的補(bǔ)缺作為城市更新的前提。

一方面，開(kāi)展區(qū)域評(píng)估，從城市的產(chǎn)業(yè)功能、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、歷史風(fēng)貌、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共開(kāi)放空間、公共安全、住房保障等方面，提出“缺什么”；另一方面，通過(guò)需求緊迫度、實(shí)施主體積極性、實(shí)施難易度方面的考量，明確“補(bǔ)什么”。

曹楊社區(qū)更新案例

曹楊社區(qū)是上海普陀區(qū)1950~1970s年代建設(shè)的工人新村，從一村到九村住了幾萬(wàn)戶的居民。五六十年下來(lái)，社區(qū)的各方面設(shè)施已經(jīng)衰落，但是河道環(huán)境和歷史風(fēng)貌非常好。曹楊社區(qū)的更新是由上海市規(guī)劃局牽頭，和區(qū)級(jí)政府共同來(lái)做的，首先是調(diào)查研究地區(qū)的更新需求和整個(gè)區(qū)域的生活圈活動(dòng)，進(jìn)行整體的規(guī)劃評(píng)估，擬定公共要素清單，形成評(píng)估報(bào)告。

曹楊社區(qū)的更新評(píng)估流程 ? 主講人ppt

接著，分析了曹楊社區(qū)的優(yōu)勢(shì)和面臨的問(wèn)題。

曹楊社區(qū)的優(yōu)勢(shì)? 主講人ppt

曹楊社區(qū)面臨的問(wèn)題? 主講人ppt

然后，根據(jù)評(píng)估和分析制定出更新的目標(biāo)和策略，包括優(yōu)化地區(qū)功能和激發(fā)社區(qū)活力；完善公共設(shè)施，建設(shè)適老社區(qū)；提升生活環(huán)境，改善居住品質(zhì)；整合公共空間，打通綠色廊道。

曹楊社區(qū)的規(guī)劃策略 ? 主講人ppt

最后，制定具體的城市更新行動(dòng)，包括舊住房修繕和成套改造，利用菜市場(chǎng)打造百姓會(huì)客廳；挖掘存量潛力植入“創(chuàng)業(yè)星工廠”產(chǎn)業(yè)空間；修復(fù)開(kāi)放空間體系，打造立體的百禧公園；推進(jìn)高校與社區(qū)聯(lián)動(dòng)，完善社區(qū)終身學(xué)習(xí)體系；建成老年人日間照料中心，健康智慧小屋等。

曹楊新村街道年度行動(dòng)計(jì)劃（部分）? 主講人ppt

2021年的上海城市空間藝術(shù)季作為部市合作項(xiàng)目，以“15分鐘社區(qū)生活圈——人民城市為主題”，擴(kuò)大了社會(huì)影響力，在全國(guó)范圍內(nèi)推動(dòng)社區(qū)生活圈的行動(dòng)建設(shè)。在空間藝術(shù)節(jié)的閉幕式上，自然資源部和上海市政府共同發(fā)起《“15分鐘社區(qū)生活圈”行動(dòng)·上海倡議》，得到全國(guó)52個(gè)城市的聯(lián)署。

52個(gè)城市共同發(fā)布《“15分鐘社區(qū)生活圈”行動(dòng)·上海倡議》?網(wǎng)絡(luò)

2｜讓街道回歸行走

讓街道回歸行走，就是讓城市的街道是可以漫步的，城市的建筑是可以閱讀的。

下面這兩張圖分別是羅馬歷史中心區(qū)的河道圍成的三角地帶和上海浦東陸家嘴地區(qū)。

羅馬歷史中心區(qū)和上海浦東陸家嘴路網(wǎng)及街道尺度對(duì)比? 主講人ppt

這兩個(gè)城市尺度是差不多的，但是道路路網(wǎng)密度和可步行性的差距一目了然。當(dāng)年的陸家嘴地區(qū)是為機(jī)動(dòng)車而設(shè)計(jì)的，而不是為行人而設(shè)計(jì)的。每建設(shè)一條機(jī)動(dòng)車道，就形成一條分割城市的“河流”，從大馬路的東邊到西邊，南邊到北邊非常困難。曾經(jīng)有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)需要從金茂大廈到對(duì)面的陸家嘴綠地去做演講，實(shí)際上出發(fā)地到目的地之間只隔了一條世紀(jì)大道，但是因?yàn)槟抢锊惶m合步行，所以必須乘車?yán)@一圈。結(jié)果他從金茂大廈上了車以后，司機(jī)一不小心就開(kāi)進(jìn)了延安東路隧道，隨后就到了浦西，等到繞回來(lái)的時(shí)候，已經(jīng)花了將近一個(gè)小時(shí)。所以陸家嘴地區(qū)步行困難的狀況給市民帶來(lái)了很多不方便，后來(lái)城市管理者已經(jīng)在努力改善這樣一個(gè)狀況。

浦東地區(qū)開(kāi)展了一些改善城市可步行性的改造，比如在陸家嘴的核心地區(qū)和東方明珠邊上增加了大量人行天橋和二層步行空間。同時(shí)，上海市規(guī)劃局推出了《上海市街道設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，強(qiáng)調(diào)在街道設(shè)計(jì)中的四個(gè)轉(zhuǎn)變：從主要重視機(jī)動(dòng)車通行，到全面關(guān)注人的交流和生活方式；從道路紅線管控到街道空間管控，即考慮整個(gè)街道的尺度和空間關(guān)系；從工程性設(shè)計(jì)到整體的空間環(huán)境設(shè)計(jì)；從強(qiáng)調(diào)交通功能到促進(jìn)城市街區(qū)發(fā)展。

張江科學(xué)城更新案例

張江科學(xué)城的前身是張江高科技園區(qū)，后來(lái)在整體的更新改造過(guò)程當(dāng)中，我們把它朝一個(gè)城的方向去發(fā)展，把道路變成街道，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成創(chuàng)新城區(qū)。

上海張江科學(xué)城核心區(qū) ? 上海找辦公

下圖中白色的部分是張江園區(qū)原有的廠房，粉色和綠色的部分是我們鼓勵(lì)企業(yè)和單位加建的一些道路和建筑物。比如，原來(lái)圍墻里面是綠地，現(xiàn)在我們鼓勵(lì)企業(yè)沿著圍墻建造房子，這樣就使原來(lái)無(wú)人問(wèn)津的人行道和馬路變得有活力了。

張江中區(qū)街道塑造示意圖?主講人ppt

園區(qū)企業(yè)在祖沖之路、張衡路等道路沿街加建的建筑形成具有公共用途的積極界面，營(yíng)造出廣場(chǎng)、綠地，吸引人們停留。然后把一些大的街坊用粉色的步行道路串通，使街坊的尺度變小，整個(gè)城市逐步變得親切和宜人，街道的空間尺度和活力界面得到提升。

張江科學(xué)城AI未來(lái)街區(qū)?網(wǎng)絡(luò)

3｜讓住宅回歸居住

讓住宅回歸居住，是指改善城市的居住品質(zhì)、交通環(huán)境和房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)于租賃房的要求也逐步提升，租賃房的建造會(huì)極大地改變交通關(guān)系，促進(jìn)職住平衡。所以要關(guān)注住房發(fā)展與建筑品質(zhì)提升、居住模式的創(chuàng)新、建筑技術(shù)變革等方面的關(guān)系。

張江科學(xué)城的更新也為這里工作的人提供了多樣化的居住選擇。原來(lái)在張江園區(qū)就業(yè)的人只有10%是就地居住的，90%是每天“潮汐運(yùn)動(dòng)”的，所以張江科學(xué)城周邊的主要道路，在上下班時(shí)間段的擁堵現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

在規(guī)劃過(guò)程中，我們?yōu)閺埥茖W(xué)城增加了920萬(wàn)平方米的住宅，其中890萬(wàn)是租賃住房，包括公租房、人才公寓、單位集體宿舍等。因?yàn)槲覀兿嘈抛赓U住房一定是為當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口服務(wù)的，而房地產(chǎn)不一定，買房子的人未必是在這里工作的。通過(guò)增加租賃住房的用地供給，調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，將有效引導(dǎo)就地居住，改善職住平衡，降低通勤的交通壓力，提升園區(qū)活力，帶動(dòng)整個(gè)張江科學(xué)城的城市有機(jī)更新。

張江納仕國(guó)際社區(qū)，共三期，將面向年輕白領(lǐng)、高階白領(lǐng)提供建筑面積約53平方米、近4000套租賃住房?張江家園

4｜讓城鎮(zhèn)回歸平和

讓城鎮(zhèn)回歸平和就是自我節(jié)制、自我約束的城鎮(zhèn)化，提倡城鎮(zhèn)的發(fā)展回歸五個(gè)觀念——平和的價(jià)值觀、典雅的審美觀、人文的生活觀、包容的文化觀和自然的發(fā)展觀。

在城市更新和發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，要充分考慮城市未來(lái)的產(chǎn)業(yè)能級(jí)、人口規(guī)模、資源環(huán)境的承載力等等，有節(jié)制、有約束地推動(dòng)城鎮(zhèn)化，而不是盲目地進(jìn)行城市擴(kuò)張。在考慮當(dāng)下財(cái)務(wù)平衡的同時(shí)兼顧城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，不給未來(lái)釘釘子，確保城市能夠有序地、良性地去發(fā)展。

貳

管控力：城市更新的行動(dòng)模式、政策機(jī)制和管理抓手

規(guī)劃的管控力包括城市更新的行動(dòng)模式、政策機(jī)制和管理抓手三個(gè)方面。

1｜有機(jī)更新的行動(dòng)模式突破

上海有機(jī)更新的行動(dòng)模式，就是重大區(qū)域更新與微更新齊頭并進(jìn)。一方面，有些區(qū)域尺度較大，需要進(jìn)行統(tǒng)籌更新。另一方面，進(jìn)入存量時(shí)代，有些地區(qū)尤其是歷史風(fēng)貌區(qū)和老舊小區(qū)，需要通過(guò)零星地塊、閑置地塊、小微空間的品質(zhì)提升和功能創(chuàng)造來(lái)改善空間環(huán)境。

首先通過(guò)“四大行動(dòng)計(jì)劃”聚焦有影響力的重大項(xiàng)目。在整個(gè)上海全市層面推進(jìn)以“共享社區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)、魅力風(fēng)貌、休閑網(wǎng)絡(luò)”為主題的“四大行動(dòng)計(jì)劃”，聚焦關(guān)注“激活社區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、歷史傳承、品質(zhì)提升”四個(gè)城市發(fā)展短板。

我們遴選了12個(gè)重點(diǎn)示范項(xiàng)目，擴(kuò)大城市更新的影響力，并以項(xiàng)目檢驗(yàn)政策，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并反饋管理，改進(jìn)機(jī)制。每個(gè)城市都在嘗試各自的城市更新道路，上海在做的過(guò)程中也是不斷地摸著石頭過(guò)河，不斷地探索城市更新的政策經(jīng)驗(yàn)和方法。

黃浦江兩岸貫通案例

黃浦江兩岸貫通是上海城市更新的一個(gè)重要舉措，它突出以人為本，把江岸還給市民，成為市民的公共活動(dòng)空間，并全面提升黃埔江兩岸的生態(tài)環(huán)境，注入公共藝術(shù)文化內(nèi)涵，豐富兩岸的城市功能。最終將黃浦江打造成為屬于全體百姓的健身、旅游、休閑的生活環(huán)境，以及具有魅力的市民舞臺(tái)和城市客廳。

黃浦江兩岸濱水空間?網(wǎng)絡(luò)

上海西岸文化走廊案例

上海徐匯濱江是一個(gè)煤碼頭和散貨碼頭，借著世博會(huì)的東風(fēng)開(kāi)展了城市治理和城市環(huán)境提升，工業(yè)設(shè)施搬遷到城市外圍，留出了大量土地，為黃浦江岸線的貫通創(chuàng)造了條件。那時(shí)徐匯濱江也可以有一些簡(jiǎn)單的發(fā)展方式，比如以房地產(chǎn)為龍頭，迅速推動(dòng)這里城市面貌的變化，可以很快實(shí)現(xiàn)資金的平衡。但是我們沒(méi)有選擇房地產(chǎn)主導(dǎo)的方式，而是以文化為引領(lǐng)逐步進(jìn)行城市更新。

首先是整治環(huán)境，增加城市的文化魅力。通過(guò)建設(shè)一系列美術(shù)館和博物館，打造上海西岸文化走廊，使得徐匯濱江的整個(gè)城市環(huán)境和城市吸引力得到了很大的提升。隨后賦予城市新的功能與產(chǎn)業(yè)，打造西岸傳媒港，引入騰訊等一系列著名企業(yè)總部；由香港置地牽頭打造上海西岸金融城等。

上海油罐藝術(shù)中心??一勺景觀攝影

主持設(shè)計(jì)：OPEN事務(wù)所丨李虎，黃文菁

龍美術(shù)館西岸館 ?田方方

主持設(shè)計(jì)：大舍建筑丨柳亦春，陳屹峰

西岸美術(shù)館??網(wǎng)絡(luò)
主持設(shè)計(jì)：[英] 大衛(wèi)·奇普菲爾德

星美術(shù)館??讓·努維爾建筑事務(wù)所

主持設(shè)計(jì)：[法] 讓·努維爾

西岸的一系列美術(shù)館和藝術(shù)中心

西岸傳媒港?West Bund

如今的西岸已經(jīng)成為上海的城市網(wǎng)紅打卡地。除了一系列的美術(shù)館和博物館在這里出現(xiàn)以外，還有一系列的城市活動(dòng)和城市事件在這里發(fā)生。比如上海城市空間藝術(shù)季，上海西岸建筑與當(dāng)代藝術(shù)雙年展?，上海西岸音樂(lè)節(jié)，上海西岸藝術(shù)與設(shè)計(jì)博覽會(huì)等。上海西岸藝術(shù)與設(shè)計(jì)博覽會(huì)已經(jīng)先成為全世界著名的藝術(shù)博覽會(huì)，每年有一百多家國(guó)際國(guó)內(nèi)外知名的畫廊來(lái)到這里展出。

西岸藝術(shù)與設(shè)計(jì)博覽會(huì)??WestBund

世博文化公園案例

世博文化公園位于浦東盧浦大橋以西的區(qū)域，占地1.89平方公里，原來(lái)是世博會(huì)的歐洲片區(qū)。這個(gè)區(qū)域曾經(jīng)有兩個(gè)用地規(guī)劃：中國(guó)民營(yíng)企業(yè)總部聚集地和德國(guó)蒂森克虜伯的城市開(kāi)發(fā)計(jì)劃。后來(lái)考慮到上海還是缺少生態(tài)空間，缺少市民活動(dòng)的公共空間，就決定把這里的開(kāi)發(fā)量全部抹掉，改為建設(shè)世博文化公園。這意味著上海放棄了高價(jià)值的土地出讓收益，將區(qū)位最好的土地用于建設(shè)文化設(shè)施和公共空間，為城市未來(lái)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

世博文化公園加上黃浦江對(duì)面的徐匯濱江綠地，跟美國(guó)中央公園差不多一樣大。這里面保留了一些文化設(shè)施，比如法國(guó)館、意大利館、俄羅斯館、盧森堡館，還有上海目前投資最大的一個(gè)文化設(shè)施——上海大歌劇院，由挪威斯諾赫塔建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行設(shè)計(jì)。世博文化公園還在上海市中心堆了一座山——雙子山，目前已經(jīng)做了一半的綠化。我相信這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)會(huì)成為一個(gè)非常著名的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

剛開(kāi)園時(shí)的上海世博文化公園?康勁

世博文化公園內(nèi)的原世博會(huì)盧森堡館?上海世博文化公園

上海大歌劇院效果圖?斯諾赫塔建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所

雙子山效果圖?上海世博文化公園

“行走上海”社區(qū)空間微更新計(jì)劃

“行走上?！鄙鐓^(qū)空間微更新計(jì)劃，在社區(qū)規(guī)劃師、社區(qū)建筑師以及建筑師志愿者等專業(yè)人士的共同努力，逐步更新城市微空間。這一微更新計(jì)劃自下而上，以民為本，還權(quán)于社會(huì)，還權(quán)于市場(chǎng)，提供更為精準(zhǔn)化的公共服務(wù)，提高了全市市民的認(rèn)同感。代表案例包括黃浦區(qū)南東街道零距離家園，浦東新區(qū)陸家嘴街道街角公園，普陀區(qū)曹楊“百禧公園”等。

曹楊百禧公園，前身為真如貨運(yùn)鐵路支線?朱潤(rùn)資

2｜有機(jī)更新的政策機(jī)制架構(gòu)

為激發(fā)既有產(chǎn)權(quán)主體釋放更多的公共設(shè)施和公共空間，在用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變、高度提高、容量增加、邊界調(diào)整、地價(jià)補(bǔ)繳、市區(qū)收入分成等方面設(shè)定適度獎(jiǎng)勵(lì)。

第一，采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式，由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人按規(guī)劃進(jìn)行更新改造，打破了原有的僅政府收儲(chǔ)進(jìn)行改造的單一路徑，激發(fā)了原土地產(chǎn)權(quán)主體的改造積極性。

徐匯區(qū)華鑫天地園區(qū)案例

徐匯區(qū)的華鑫天地，原來(lái)是上海儀電集團(tuán)的老工業(yè)廠房。在相關(guān)政策激勵(lì)下，上海儀電集團(tuán)于2011年成立華鑫置業(yè)，邀請(qǐng)國(guó)外著名設(shè)計(jì)師，將老舊廠房更新改造為智慧、文化產(chǎn)業(yè)集聚地——華鑫天地園區(qū)。華鑫天地引入微軟中國(guó)、島津中國(guó)、莉莉絲、游族網(wǎng)絡(luò)、姚記科技等具有領(lǐng)先技術(shù)和資源整合能力的創(chuàng)新企業(yè)，形成以人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、機(jī)器人、互聯(lián)網(wǎng)+、旅游+、游戲娛樂(lè)等為引領(lǐng)的智慧產(chǎn)業(yè)集群；同時(shí)，每年舉辦百余場(chǎng)包含傳統(tǒng)文化、公益服務(wù)、教育培訓(xùn)等方面的“科創(chuàng)、文創(chuàng)”類活動(dòng)，為大眾帶來(lái)高品質(zhì)人文體驗(yàn)，重新激發(fā)了這一地區(qū)的活力。

“華鑫天地”園區(qū)?網(wǎng)絡(luò)

主持設(shè)計(jì)：[法]費(fèi)爾葉·馬切蒂建筑事務(wù)所

第二，強(qiáng)調(diào)公共利益的容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)公共要素增加的同時(shí)，抑制為了平衡資金而產(chǎn)生的增容沖動(dòng)。調(diào)整的幅度體現(xiàn)四個(gè)方面的差別：提供公共開(kāi)放空間優(yōu)于提供公共設(shè)施；提供產(chǎn)權(quán)優(yōu)于不提供產(chǎn)權(quán)；按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配置優(yōu)于規(guī)劃外配置；中心城優(yōu)于郊區(qū)城鎮(zhèn)。

西亞賓館更新改造案例

在西亞賓館的更新改造過(guò)程當(dāng)中，由于建筑內(nèi)部設(shè)置了3000平方米架空平臺(tái)（城市公共空間）和1000平方米的公共設(shè)施層（解決地面停車），所以將原規(guī)劃的建筑容量和建筑高度進(jìn)行了適當(dāng)提高。這一項(xiàng)目極大改善了城市的公共空間和公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)了城市的魅力和吸引力。

西亞賓館改造項(xiàng)目?華建筑

設(shè)計(jì)：[法]雅克·費(fèi)爾葉建筑事務(wù)所

長(zhǎng)寧區(qū)新華街道寶地·新華更新案例

長(zhǎng)寧區(qū)新華街道寶地·新華更新項(xiàng)目中，針對(duì)社區(qū)服務(wù)設(shè)施和公共空間不足的問(wèn)題，企業(yè)提供了3000平方米社區(qū)亟需的服務(wù)設(shè)施和3400平方米的屋頂綠地。

長(zhǎng)寧區(qū)新華街道寶地·新華更新項(xiàng)目效果圖?虹橋辦

閔行區(qū)荔波啤酒廠轉(zhuǎn)型

閔行區(qū)力波啤酒廠的更新為地區(qū)提供了七八百套的租賃住房，到推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)和生活的結(jié)合，同時(shí)提供了3.23公頃的綠地，提升了地區(qū)的景觀和生態(tài)環(huán)境。

力波公園與周邊示意圖?上海城市更新

第三，助力風(fēng)貌保護(hù)的容積率轉(zhuǎn)移和功能轉(zhuǎn)換政策。

從2017年開(kāi)始，上海從“拆、改、留”轉(zhuǎn)化到“留、改、拆”，以“留”為主，以“拆”為例外。我們對(duì)外環(huán)內(nèi)50年以上的歷史建筑進(jìn)行了一次全面普查，然后對(duì)歷史建筑的保護(hù)保留價(jià)值進(jìn)行甄別、評(píng)估，搶救性地保護(hù)了一批歷史街區(qū)。當(dāng)時(shí)制定了一個(gè)政策，不管是建筑物還是構(gòu)筑物，只要具有50年的歷史，在拆除前都要經(jīng)過(guò)專家的甄別，不能夠隨意拆除，這樣就更大范圍地保留了歷史遺產(chǎn)和痕跡。

同時(shí)，探索更新政策，給予了開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、新增歷史建筑不計(jì)容或部分不計(jì)容、歷史建筑使用功能轉(zhuǎn)換等一系列的政策來(lái)提高開(kāi)發(fā)者保護(hù)的積極性。

比如，有一個(gè)5萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)地塊，其中有2萬(wàn)平方米是保護(hù)性建筑。由于保護(hù)性建筑的存在，原定的建筑開(kāi)發(fā)量無(wú)法在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)，但是達(dá)不到目標(biāo)容積率，這個(gè)地塊的投資可能無(wú)法平衡，這時(shí)就可以通過(guò)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式在其他地塊進(jìn)行平衡。再有就是規(guī)定保護(hù)性建筑不計(jì)算容積率。如果批準(zhǔn)的容積率是2.0，那么在新建筑里面可以建造2.0的容積率，保護(hù)下來(lái)這2萬(wàn)平方米是不計(jì)容的。如果開(kāi)發(fā)商選擇拆掉這2萬(wàn)平方米，容積率就消失了，拆掉的地塊也是不允許做建設(shè)的。這就極大提高了保護(hù)的積極性，加大了不保護(hù)的懲罰力度。通過(guò)這種強(qiáng)硬的政策進(jìn)行引導(dǎo)，最終大多開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇保護(hù)。

長(zhǎng)白社區(qū)228街坊城市更新案例

在長(zhǎng)白社區(qū)228街坊的城市更新中，228街坊中的“兩萬(wàn)戶”建筑始建于1952年，當(dāng)時(shí)的居民大部分是當(dāng)時(shí)的工人勞動(dòng)模范、生產(chǎn)積極分子。如今228街坊是全市目前唯一完整的“兩萬(wàn)戶”街坊，承載著非常重要的城市記憶。原控詳規(guī)劃確定為商住混合用地，為保留建國(guó)初期工人新村的記憶、風(fēng)貌和格局，經(jīng)論證，更新方案最終保留12棟兩萬(wàn)戶建筑，作為一個(gè)公共服務(wù)設(shè)施和社區(qū)文化設(shè)施。街坊的建筑量調(diào)整為原規(guī)劃的一半，用地性質(zhì)調(diào)整為商務(wù)、商業(yè)、文化混合用地，原規(guī)劃剩余的建筑開(kāi)發(fā)量轉(zhuǎn)移至平?jīng)錾鐓^(qū)。

長(zhǎng)白社區(qū)228街坊?上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理

目前上海還有800多萬(wàn)平方米的里弄建筑。很多傳統(tǒng)的里弄建筑被更新成為商業(yè)、文化空間，例如新天地、田子坊等，但是800多萬(wàn)平方米的里弄建筑全部采用這種做法也是不現(xiàn)實(shí)的。怎么樣合理利用好這些建筑，是上海風(fēng)貌保護(hù)工作面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。上海將進(jìn)一步綜合考慮風(fēng)貌、歷史、產(chǎn)權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施、居民結(jié)構(gòu)等因素，選擇有代表性的風(fēng)貌街坊開(kāi)展有機(jī)更新，在改善民生的基礎(chǔ)上，打造符合城市發(fā)展需求，適應(yīng)現(xiàn)代生活方式和品質(zhì)要求的歷史風(fēng)貌街區(qū)，尋找“留、改、拆”背景下的風(fēng)貌保護(hù)路徑。

3｜有機(jī)更新的管理抓手創(chuàng)新

一方面，以契約管理為抓手，創(chuàng)新城市治理機(jī)制；充分利用上海“規(guī)土合一”的機(jī)制優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持規(guī)劃和土地的“雙輪驅(qū)動(dòng)”，通過(guò)土地合同的契約管理，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)過(guò)程中的品質(zhì)把控、進(jìn)度把控、運(yùn)營(yíng)把控。

另一方面，通過(guò)強(qiáng)有力的平臺(tái)公司，采用引逼結(jié)合的推進(jìn)機(jī)制促進(jìn)更新項(xiàng)目的實(shí)施。

張江西北片科創(chuàng)社區(qū)更新案例

在張江科學(xué)城西北片區(qū)創(chuàng)新社區(qū)的更新案例中，由張江管委會(huì)牽頭搭建溝通平臺(tái)，在更新意向方案基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌35家業(yè)主單位更新意愿，通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)、平臺(tái)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)環(huán)保達(dá)標(biāo)準(zhǔn)入等引逼機(jī)制，推動(dòng)企業(yè)達(dá)成轉(zhuǎn)型意愿，實(shí)現(xiàn)地區(qū)整體功能升級(jí)、步行道路與公共服務(wù)設(shè)施增加、綠地與公共空間品質(zhì)提升的更新目標(biāo)。

叁

號(hào)召力：城市更新參與方式的轉(zhuǎn)變

規(guī)劃的號(hào)召力，就是整個(gè)城市更新參與方式的轉(zhuǎn)變，也就是城市眾籌，統(tǒng)籌政府、社會(huì)、市民三大主體，引導(dǎo)全社會(huì)共建共治共享。

有魅力的城市實(shí)際上是集聚了一批有情懷的設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家、開(kāi)發(fā)商甚至管理者、市民，是這批人共謀的產(chǎn)物。所以城市管理者應(yīng)該具有這種眼光胸懷，讓這些人在我們的城市當(dāng)中有所作為，有發(fā)展的空間，有施展的余地。

公眾參與可以通過(guò)賦權(quán)街鎮(zhèn)來(lái)推進(jìn)實(shí)施，因?yàn)榻宙?zhèn)是跟市民最貼近的。具體做法有：建立健全基層政府、社區(qū)居民、在地企業(yè)等多元主體共同參與的行動(dòng)構(gòu)架；組織編制社區(qū)行動(dòng)藍(lán)圖和年度行動(dòng)計(jì)劃；推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)空間資源和資金；組織相關(guān)部門、企業(yè)、居民開(kāi)展運(yùn)營(yíng)維護(hù)的一些活動(dòng)。

參與深度上，不再僅限于規(guī)劃草案公示，而是貫穿項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施全過(guò)程。參與的形式多種多樣，包括論壇、沙龍、主題活動(dòng)、競(jìng)賽等。

SEA-Hi!論壇?網(wǎng)絡(luò)

浦東塘橋微更新案例

在浦東塘橋社區(qū)微更新中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)深入調(diào)研，與居民訪談，發(fā)放問(wèn)卷，廣泛收集居民的意見(jiàn)，融入設(shè)計(jì)方案。經(jīng)過(guò)社區(qū)公眾評(píng)審形成優(yōu)勝方案，再以多種形式多次征集居民意見(jiàn)，納入建設(shè)方案。

浦東塘橋社區(qū)居民對(duì)更新點(diǎn)位設(shè)計(jì)的投票意見(jiàn)?徐磊青

浦東環(huán)世紀(jì)公園跑步道改造案例

在浦東做環(huán)世紀(jì)公園跑步道的改造過(guò)程中，志愿者發(fā)揮了很大的作用。他們來(lái)組織社區(qū)參與方案設(shè)計(jì)，并組織對(duì)整個(gè)環(huán)世紀(jì)公園跑步道的運(yùn)營(yíng)。

04

關(guān)于城市更新的思考與展望

壹

贏與虧：城市更新的資金平衡方案

城市更新的資金平衡直接關(guān)系到城市更新的動(dòng)力機(jī)制和實(shí)現(xiàn)路徑，那么面臨的問(wèn)題就是錢從哪里來(lái)。

隨著城市更新的不斷完善和不斷深入，我們總結(jié)出以下原則：不以土地為唯一主要的平衡方式；不以房地產(chǎn)作為唯一的資金回籠方式；不以政府之手作為唯一的動(dòng)力機(jī)制，而是轉(zhuǎn)向全社會(huì)共同參與；不以單個(gè)項(xiàng)目、單幅土地作為贏虧的計(jì)算方式，采取跨項(xiàng)目、跨片區(qū)、多渠道的資金平衡方式。

貳

大與?。貉驖u進(jìn)，釋放城市煙火氣

城市更新不同于舊區(qū)改造，不完全是舊貌換新顏，需要維護(hù)和激發(fā)城市的功能，釋放城市煙火氣，創(chuàng)造城市的趣味性和復(fù)雜性。所以在實(shí)施更新時(shí)要循序漸進(jìn)，避免求大求快，減少成片成街坊成街區(qū)的更新，盡可能減少城市的突變。即使是成片成街坊的更新改造，也要很好地保護(hù)歷史風(fēng)貌，維護(hù)歷史街區(qū)的功能。

漸進(jìn)式的城市更新在保護(hù)城市風(fēng)貌的同時(shí)，也提高了城市的辨識(shí)度，加深了人們的城市記憶。現(xiàn)在很多二線、三線和四線城市，也建造了很多地標(biāo)性建筑，讓人看完之后感覺(jué)似曾相識(shí)，但也不知道是在什么地方，甚至感覺(jué)到有一些地域的迷失。有一個(gè)比較悲觀的說(shuō)法是，城市規(guī)劃到哪里，人性的空間就消失到哪里。有些城市里嶄新的地方十分缺失城市的煙火氣、復(fù)雜性、豐富性和多樣性。

所以我們要杜絕新一輪的宏大敘事，避免采取大尺度、大規(guī)劃的做法，進(jìn)一步劃小更新單元，盡可能采取“漸進(jìn)式、少突變、微治理”的方式。例如楊浦區(qū)創(chuàng)智農(nóng)園、長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道生境花園、普陀區(qū)蘇州河武寧路橋下咖啡屋、長(zhǎng)寧區(qū)北新涇高架橋下體育空間等案例，利用社區(qū)閑置空間、道路交通市政的消極空間等邊角地進(jìn)行微更新，使得城市更新更加貼近人民的需求。

楊浦區(qū)創(chuàng)智農(nóng)園?網(wǎng)絡(luò)

武寧路橋下咖啡館?網(wǎng)絡(luò)

長(zhǎng)寧區(qū)北新涇高架橋下體育空間?網(wǎng)絡(luò)

叁

快與慢：精心打磨，確保高質(zhì)量城市更新

城市更新不能節(jié)奏過(guò)快，進(jìn)度過(guò)緊，否則也會(huì)面臨一系列的問(wèn)題。比如需求跟不上，就會(huì)出現(xiàn)不少地沒(méi)人要；資金跟不上，政府的負(fù)債變得越來(lái)越大，以至于不堪重負(fù)；產(chǎn)業(yè)跟不上，商業(yè)辦公樓宇空置率高；城市煙火氣在消失；歷史遺跡難以得到保護(hù)；新的城市面貌也會(huì)越來(lái)越粗鄙；城市的功能、豐富性、多樣性、復(fù)雜性很難得到培育。所以城市更新必須精心打磨，避免急于求快求變求新。

肆

剛與柔：剛?cè)岵?jì)，讓城市管理更有溫度

城市更新條例等一系列剛性政策推出來(lái)以后，還可以有更大膽、更柔性的一些舉措，有更多的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)、政府鼓勵(lì)，促進(jìn)社會(huì)、企業(yè)、居民多方參與的多元城市更新。

城市的精細(xì)化管理，不是管得更細(xì)、更嚴(yán)，而是更加精準(zhǔn)地讓城市里各方的積極性得到充分的釋放、充分的調(diào)動(dòng)，讓城市管理更有溫度，更加人性化，讓我們的城市更加具有魅力，更加具有吸引力和活力。好的城市更新是釋放出來(lái)的，不是嚴(yán)管細(xì)控出來(lái)的，更不是規(guī)劃出來(lái)的。