簽約現(xiàn)場(chǎng)

作者丨綠蠟

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

融資“活水”正以不同方式，向不同維度、不同資助對(duì)象延展，而銀企之間的合作方式也在不斷創(chuàng)新。

1月17日，建設(shè)銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立的“建萬住房租賃投資基金”。儀式上，建設(shè)銀行董事長田國立和萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮出席，并見證了基金揭牌及首批6個(gè)項(xiàng)目的交易文件和合作協(xié)議的簽署。

據(jù)了解，本次與萬科成立的“建萬住房租賃投資基金”是建行第一次與房企成立合作住房租賃基金，基金規(guī)模高達(dá)100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產(chǎn)。這意味著萬科在存量資產(chǎn)盤活方面再度擴(kuò)圍。

其中，建信租賃住房基金（母基金）認(rèn)繳出資約80億元，萬科認(rèn)繳出資約20億元，后續(xù)可能開放不超過30億元的額度向社會(huì)資本進(jìn)行市場(chǎng)化募集，帶動(dòng)各方資金共同提高房企資產(chǎn)流動(dòng)性。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，住房租賃業(yè)務(wù)的可持續(xù)商業(yè)模式一直是困擾業(yè)界已久的難題，建行、萬科此次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手成立百億級(jí)市場(chǎng)化基金，有望為高質(zhì)量長租資產(chǎn)注入活水，率先打通“任督二脈”，跑通住房租賃業(yè)務(wù)可持續(xù)健康發(fā)展之路。作為住房金融領(lǐng)域的先行者和住房租賃領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，建行和萬科的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將對(duì)整個(gè)行業(yè)起到示范作用，有利于提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)租購并舉改革的進(jìn)一步深化和落地。

首批合作項(xiàng)目規(guī)模約24億

在揭牌現(xiàn)場(chǎng)，雙方簽署第一批合作項(xiàng)目的交易文件和合作協(xié)議，包括北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營的萬科長租公寓項(xiàng)目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。

據(jù)了解，本次與萬科成立的“建萬住房租賃投資基金”將投向經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口凈流入、租賃需求及支付能力較高的一二線城市，優(yōu)先收購萬科集團(tuán)的長租公寓資產(chǎn)，并兼顧市場(chǎng)化優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購?；疬€將統(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌進(jìn)行高效運(yùn)營，在進(jìn)一步提升資產(chǎn)價(jià)值后，將通過市場(chǎng)化整售、公募REITs等退出安排實(shí)現(xiàn)投資收益。

建設(shè)銀行董事長田國立在致辭中表示，建設(shè)銀行作為國內(nèi)最早開辦住房金融業(yè)務(wù)的銀行，始終緊跟國家住房制度改革步伐。此次與萬科集團(tuán)開展基金合作，將聚焦兩個(gè)方面重點(diǎn)發(fā)力。一方面著力引導(dǎo)居民住房消費(fèi)新理念，“十四五”時(shí)期將有1億新市民進(jìn)城，通過增加市場(chǎng)租賃住房供給，滿足不同群體差異化需求，讓廣大的城市建設(shè)者、科研工作者、創(chuàng)業(yè)者以及新市民等找到溫暖的家，共同推動(dòng)居民住房消費(fèi)理念從“為我所有”向“為我所居”轉(zhuǎn)變，讓“房子是用來住的，租挺好”成為新的生活時(shí)尚。

“另一方面，積極構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系，共同孵化培育REITs合格資產(chǎn)，進(jìn)一步完善市場(chǎng)化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn)，共同構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)。建設(shè)銀行愿同包括萬科集團(tuán)在內(nèi)的各方一道，共筑房地產(chǎn)市場(chǎng)“金融都江堰”，共同探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！碧飮⒎Q。

萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮則指出，租購并舉、發(fā)展租賃住房對(duì)社會(huì)和企業(yè)都具有重要意義。租賃住房獨(dú)有的經(jīng)營管理特點(diǎn)，決定了該領(lǐng)域的深入推進(jìn)，需要各個(gè)市場(chǎng)主體的通力協(xié)作。

他認(rèn)為，萬科與建行在眾多領(lǐng)域有著廣泛的合作，此次雙方攜手設(shè)立住房租賃基金，是發(fā)揮各自專長，帶動(dòng)有關(guān)商業(yè)模式創(chuàng)新和推廣的又一次深入合作。這只基金承擔(dān)著探索、驗(yàn)證新舊發(fā)展模式過渡道路的重任，需要形成經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)、可供復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

“作為國內(nèi)目前規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式租賃公寓企業(yè)，也是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中最早面向年輕人提供普通租賃住房的公司，萬科將與建行一道，共同探索打通資產(chǎn)證券化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等多種路徑，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)，找到一條既能切實(shí)增加租賃住房供給，又能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融良性循環(huán)和健康發(fā)展的道路?！庇袅练Q。

巨頭聯(lián)合 掘金長租REITs合格資產(chǎn)

此次合作，不僅是巨頭的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，更重要的是，在租售并舉的行業(yè)基調(diào)之下，聚焦租賃領(lǐng)域資產(chǎn)盤活，探索REITs合格資產(chǎn)的新方式。此次合作或許對(duì)行業(yè)也有借鑒作用。

從兩家企業(yè)的行業(yè)背景來看，萬科作為國內(nèi)最早落地實(shí)踐租購并舉的房地產(chǎn)企業(yè)，旗下泊寓一直是國內(nèi)住房租賃領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，在運(yùn)營能力和競爭能力上均始終保持領(lǐng)先領(lǐng)跑的優(yōu)勢(shì)。

2016年，萬科推出集中式長租公寓品牌“泊寓”，在2018年將長租公寓業(yè)務(wù)選為繼地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后第三個(gè)核心業(yè)務(wù)。2019年，長租公寓正式被列為萬科的多個(gè)BU（事業(yè)單元）之一。雖然近些年萬科一直在強(qiáng)調(diào)收斂聚焦，不少新業(yè)務(wù)被邊緣化，但長租公寓始終被擺在重要位置。

經(jīng)過多年經(jīng)營，萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式公寓運(yùn)營商。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，近三年,泊寓營收復(fù)合增速40%，其中2021年運(yùn)營凈收入（NOI）約為5.3億元，同比增長193%。2022年1-9月，萬科泊寓實(shí)現(xiàn)全口徑營業(yè)收入23.1億元，在疫情背景下保持了行業(yè)領(lǐng)先的規(guī)模和高出租率，共運(yùn)營管理長租公寓約21.5萬間，出租率95%，在單房運(yùn)營成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立全面競爭優(yōu)勢(shì)。

更為重要的是，房地產(chǎn)告別三高時(shí)代，行業(yè)利潤被攤薄，雖然長租公寓也是一個(gè)低利潤行業(yè)，但是中長期價(jià)值對(duì)于行業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型更具意義。

2022年，萬科長租領(lǐng)域動(dòng)作不斷。從萬科總裁祝九勝直管長租公寓業(yè)務(wù)，可見萬科對(duì)該業(yè)務(wù)的重視程度，祝九曾說要做“租賃服務(wù)的體驗(yàn)官”，自己連出差都基本住在泊寓。

此外，如果要給2022年萬科長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展貼上重點(diǎn)標(biāo)簽，那一定也少不了“納保”，即將旗下租賃住房項(xiàng)目申請(qǐng)納入保租房體系。尤其是，此前華潤置地成功發(fā)行華潤有巢REIT樣本為房企運(yùn)營長租公寓提供了新思路，也讓業(yè)內(nèi)開始聯(lián)想萬科的長租REITs是否也將快馬加鞭落實(shí)。

值得關(guān)注的是，除自身資產(chǎn)外，萬科泊寓還為近300家企事業(yè)單位的住房租賃項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營管理服務(wù)。泊寓還響應(yīng)國家政策號(hào)召，多渠道，多方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，截止2022年三季度已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等14個(gè)城市，正式納保4.28萬間房源。

在2022年12月的股東大會(huì)上，祝九勝也曾透露，在萬科泊寓目前成功納保的項(xiàng)目中，有約十幾個(gè)符合公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在主要就是發(fā)行時(shí)機(jī)的問題。能否在2023年成功發(fā)行保租房REITs，對(duì)于萬科等將長租公寓作為主航道之一的房企來說，“納保”的吸引力之一在于可以申報(bào)公募REITs，幫助其實(shí)現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)。

就此次另一合作方建設(shè)銀行來看，作為國內(nèi)最早開辦住房金融業(yè)務(wù)的銀行，建設(shè)銀行始終緊跟國家住房制度改革步伐，于2017年便將住房租賃確定為全行戰(zhàn)略，為新時(shí)期的租購并舉住房制度積極提供金融支持。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，建行住房租賃相關(guān)貸款余額超2300億元；成立專業(yè)的住房服務(wù)子公司，開業(yè)運(yùn)營215個(gè)“CCB建融家園”長租社區(qū)，管理房源超15萬間；專注打造開放共享的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)用戶達(dá)1.6萬戶、個(gè)人用戶超4300萬戶；公租房管理信息系統(tǒng)拓展至328個(gè)城市，保租房App也在215個(gè)城市上線?！疤铰贰弊》孔赓U的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為建行更好地服務(wù)新時(shí)代住房改革奠定了基礎(chǔ)。

對(duì)于長租市場(chǎng)的看重，建設(shè)銀行與萬科不謀而合。2022年9月，建設(shè)銀行董事會(huì)發(fā)布公告，為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，增加保障性租賃住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，出資設(shè)立住房租賃基金，認(rèn)繳人民幣299.99億元，該基金也成為了此次建行、萬科合作的“建萬住房租賃投資基金”的母基金。

同時(shí)，建設(shè)銀行還強(qiáng)調(diào)將充分發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量轉(zhuǎn)型升級(jí)的模式發(fā)展，形成集股權(quán)投資、資產(chǎn)并購、信貸支持、租賃運(yùn)營、REITs發(fā)行等為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，持續(xù)提升建設(shè)銀行在住房金融領(lǐng)域的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。

此次萬科與建設(shè)銀行的百億級(jí)住房租賃基金的組合，不僅為行業(yè)在長租領(lǐng)域的合作打了個(gè)“樣”，或許也會(huì)為更多銀企合作的融資模式打開想象空間。