投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估案例

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（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

評(píng)估項(xiàng)目基本情況

金融街中心位于北京市西城區(qū)金融大街9號(hào)，總建筑面積13.96萬(wàn)平方米，項(xiàng)目于2010年竣工，運(yùn)營(yíng)時(shí)間超過(guò)5年，2011~2016年及2017年上半年金融街中心租金收入分別為1.68億元、1.80億元、2.30億元、1.96億元、3.67億元、5.87億元和3.16億元，整體出租率達(dá)到95%以上。

評(píng)估方法

市場(chǎng)法

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北京市西城區(qū)金融大街具有較多成熟的甲級(jí)寫字樓，且部分寫字樓處于出售或出租狀態(tài)，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，因此我們金融街中心項(xiàng)目具備使用市場(chǎng)法估值的條件。

截至目前，項(xiàng)目周邊有較多處于出售狀態(tài)的甲級(jí)寫字樓，銷售均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，其中富凱大廈位于金融大街，總建筑面積12萬(wàn)平方米，距離金融街中心僅600米，因此我們選取富凱大廈作為項(xiàng)目估值參考標(biāo)的。參考房天下寫字樓出售情況，富凱大廈部分樓層處于出售狀態(tài)，銷售均價(jià)12.75萬(wàn)元/平方米，以此售價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)金融街中心估值約為178億元（此數(shù)據(jù)為粗略估值數(shù)據(jù)，未考慮調(diào)整因素）。

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收益法

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金融街中心運(yùn)營(yíng)時(shí)間超過(guò)5年，近年來(lái)租金增幅有所下降，整體租金水平趨于穩(wěn)定。根據(jù)公開資料，項(xiàng)目地上商業(yè)部分產(chǎn)權(quán)證到期日為2044年，我們以2017年為基年，假設(shè)未來(lái)項(xiàng)目將持續(xù)運(yùn)營(yíng)27年，用收益法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值。

假設(shè)1：租金穩(wěn)定，年租金6.32億元，運(yùn)營(yíng)期限27年

假設(shè)2：前5年租金以每年5%增長(zhǎng)，2017年租金6.32億元，運(yùn)營(yíng)期限27年

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結(jié)果

公司年報(bào)披露公允價(jià)值低于市場(chǎng)化評(píng)估結(jié)果。根據(jù)公開資料，公司聘請(qǐng)某評(píng)估機(jī)構(gòu)作為其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)于2017年1月31日出具評(píng)估結(jié)果，且注明評(píng)估結(jié)果在市場(chǎng)無(wú)較大波動(dòng)時(shí)的有效使用期限為一年。2017年上半年北京地區(qū)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較小，我們認(rèn)為該評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果仍然有效。公司年報(bào)公允價(jià)值低于該評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，不排除公司為平滑未來(lái)每年利潤(rùn)而采用較低的公允價(jià)值的可能性，從評(píng)估結(jié)果看，金融街中心公允價(jià)值低于市場(chǎng)正常水平。

市場(chǎng)法與收益法估值結(jié)果存在較大差異。市場(chǎng)法下，金融街中心公允價(jià)值178億元，遠(yuǎn)高于收益法下的公允價(jià)值，市場(chǎng)法與收益法估值結(jié)果存在較大差異，我們認(rèn)為導(dǎo)致這種差異的原因主要是當(dāng)前市場(chǎng)中寫字樓銷售價(jià)格與市場(chǎng)租金水平存在明顯的背離現(xiàn)象。

該評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果更接近收益法估值結(jié)果。從該評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果看，金融街中心公允價(jià)值95.03億元，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)銷售價(jià)格6.81萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于項(xiàng)目周邊寫字樓銷售均價(jià)，而該公允價(jià)值對(duì)應(yīng)資本化率約5%，與目前北京市整體寫字樓資本化率相近。

結(jié)論

（一）目前以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法主要為市場(chǎng)法和收益法，在目前我國(guó)租售比較低的環(huán)境下，采用市場(chǎng)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)估值易出現(xiàn)高估情況。從估值結(jié)果及合理性方面看，我們認(rèn)為在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)收益法相比市場(chǎng)法更為合理。因此，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目估值合理性進(jìn)行分析時(shí)，我們也可以采用收益法進(jìn)行驗(yàn)證，即通過(guò)公開資料披露的商業(yè)地產(chǎn)估值結(jié)果及租金水平，倒推該商業(yè)地產(chǎn)的資本化率，并將結(jié)果與該城市/區(qū)域同類型商業(yè)地產(chǎn)的平均資本化率進(jìn)行比較，若大幅低于城市/區(qū)域平均資本化率，則該商業(yè)地產(chǎn)或存在價(jià)值高估。

（二）由于市場(chǎng)中多數(shù)企業(yè)的公開資料中缺少商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，我們僅對(duì)30余個(gè)有詳細(xì)資料且以公允價(jià)值計(jì)量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，樣本以公允價(jià)值計(jì)量的賬面價(jià)值/年租金收入中位數(shù)為21.88倍，假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)有40年穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期，則該倍數(shù)對(duì)應(yīng)3.35%的資本化率。在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值合理性進(jìn)行評(píng)估時(shí)，我們認(rèn)為若以公允價(jià)值計(jì)量的商業(yè)地產(chǎn)賬面價(jià)值/年租金收入遠(yuǎn)高于21.88倍，則應(yīng)當(dāng)關(guān)注其所在區(qū)域的市場(chǎng)平均資本化率及該項(xiàng)目的估值合理性。

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