【手把手教你法拍房該如何調(diào)查才能萬(wàn)無一失？】——華成法拍網(wǎng)

上一篇寫到《購(gòu)買法拍房需要找法拍中介嗎？》中強(qiáng)調(diào)了盡職調(diào)查的重要性，本篇分享一下實(shí)際案例來具體說明：

1. 拍賣基本信息：搶先一步掌握

在開始盡職調(diào)查前，了解拍賣的基本信息至關(guān)重要。起拍價(jià)、保證金、起拍時(shí)間、執(zhí)行法院，以及涉及的案件和拍賣理由，這些細(xì)節(jié)都會(huì)對(duì)你的購(gòu)房決策產(chǎn)生影響。特別要留意涉及刑事案件的房產(chǎn)，了解案件處理狀態(tài)，避免日后的麻煩。

2. 房產(chǎn)基本信息：盡在掌握之中

房產(chǎn)的基本信息是不可忽視的重要因素。了解房產(chǎn)的類型，是住宅、別墅還是商住，這將決定貸款成數(shù)的高低。同時(shí)，了解房產(chǎn)所在的區(qū)域和具體地址，以及所屬小區(qū)的名稱和情況。還要留意房產(chǎn)所在樓層和建筑年代，這會(huì)影響貸款年限。此外，了解小區(qū)的交通、學(xué)區(qū)和商業(yè)配套情況也是重要的考量因素。

3. 房產(chǎn)價(jià)值信息：把握市場(chǎng)趨勢(shì)

要做出明智的購(gòu)房決策，把握房產(chǎn)的價(jià)值至關(guān)重要。通過調(diào)查同戶型房屋的市場(chǎng)交易情況，查詢近期同類型房屋的成交數(shù)據(jù)，你可以判斷出房屋的市場(chǎng)價(jià)格。最好能找到同一小區(qū)內(nèi)相同戶型、朝向和面積的房屋成交數(shù)據(jù)，這樣能更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)。

4. 房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)信息：守住購(gòu)房的安全

購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)是我們絕不能忽視的。在盡調(diào)過程中，特別要關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)：

- 未知費(fèi)用：確認(rèn)房產(chǎn)是否有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。

- 資料完整性：避免隱藏的巨額稅費(fèi)，確保所有資料齊全。

- 多次抵押和查封：了解房產(chǎn)是否存在多次抵押和查封的情況。

5. 交易費(fèi)用信息：合理預(yù)算

在進(jìn)行法拍房交易時(shí)，準(zhǔn)確預(yù)估交易費(fèi)用是必要的。包括稅費(fèi)的測(cè)算、相關(guān)欠費(fèi)以及辦理費(fèi)用的預(yù)估。由于法拍房的查封時(shí)間較長(zhǎng)，期間物業(yè)費(fèi)用通常由競(jìng)買人承擔(dān)，因此需要查詢房屋所欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，并做好預(yù)算。

6. 辦理相關(guān)信息：時(shí)間計(jì)劃與材料準(zhǔn)備

在購(gòu)買法拍房時(shí)，良好的時(shí)間計(jì)劃和準(zhǔn)備充分的材料至關(guān)重要。尤其對(duì)于需要辦理貸款的購(gòu)房者而言，因?yàn)榉ㄅ姆坷U納尾款的時(shí)間相對(duì)較短，所以在短時(shí)間內(nèi)完成貸款審批和放款十分重要。制定合理的時(shí)間計(jì)劃，提前準(zhǔn)備相關(guān)材料清單，將為辦理過程帶來事半功倍的效果。（這里要注意市面上一般法拍房貸款都是1.5%的擔(dān)保費(fèi)，我這屬于一手準(zhǔn)入方1%即可）

7. 產(chǎn)權(quán)人信息：了解房產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系

在調(diào)查產(chǎn)權(quán)人信息時(shí)，需要確定是否存在共有產(chǎn)權(quán)人。如果存在共有產(chǎn)權(quán)，你可能只能購(gòu)買房產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)，這將對(duì)未來的轉(zhuǎn)售或入住產(chǎn)生重大影響。特別是對(duì)于年長(zhǎng)的產(chǎn)權(quán)人，還需要調(diào)查房產(chǎn)是否是他們的唯一住房，這將影響后續(xù)的清理工作。

8. 房屋情況：詳細(xì)了解房屋的基本信息

調(diào)查房屋情況包括確定產(chǎn)權(quán)是否清晰、土地宗地號(hào)、房屋取得方式（重要提示：確保是通過出讓方式取得，如果是劃撥方式，需要補(bǔ)繳土地出讓金）、使用權(quán)限時(shí)間、房屋面積、竣工日期、房屋類型、樓層總數(shù)、具體樓層和門牌號(hào)碼、樓梯/電梯數(shù)量以及裝修情況。

9. 房屋拍賣原因：了解涉及的案件情況

調(diào)查房屋拍賣原因涉及案件類型、案件號(hào)以及常見的債務(wù)糾紛或金融借貸糾紛。需要查明債權(quán)人是誰(shuí)、貸款金額以及查封原因，還要注意是否存在多次查封或公安查封的情況。遇到刑事案件或公安查封的情況，應(yīng)該避免購(gòu)買。

10. 抵押情況：了解抵押權(quán)人和抵押金額

需要查明抵押權(quán)人、抵押金額以及是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人等信息。

11 戶口情況：確認(rèn)相關(guān)手續(xù)

法院不負(fù)責(zé)戶口清理，但是法拍房的戶口不需要上一戶同意，可以強(qiáng)制遷出，但需要自行前往派出所辦理相關(guān)手續(xù)。

12. 居住情況：確認(rèn)是否有人占用

重要的是要確定房屋是否有人占用，這對(duì)于后續(xù)的入住和清理工作非常重要。需要注意是否存在租約，租約的有效性以及租期的長(zhǎng)短。如果租期較短，可以考慮接受，但需要留意可能會(huì)以較低的價(jià)格成交。我們也遇到過一些情況，本來沒有租約，但在競(jìng)拍成功后突然出現(xiàn)了租約的情況（這可能是預(yù)謀行為），這種情況需要花費(fèi)時(shí)間、精力和金錢來解決。

13. 房屋目前費(fèi)用：了解相關(guān)費(fèi)用情況

根據(jù)法院的規(guī)定，物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)等費(fèi)用由買方承擔(dān)，因此需要詳細(xì)了解房屋目前是否存在欠費(fèi)情況。我們?cè)?jīng)遇到過物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)非常嚴(yán)重的情況，這些費(fèi)用都需要計(jì)算在購(gòu)房成本中。

以上是關(guān)于如何調(diào)查法拍房的一些建議，希望能幫助你在購(gòu)買法拍房時(shí)做出明智的決策。請(qǐng)記住，盡職調(diào)查是非常重要的，可以幫助你避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)和問題。