新樓盤固然吸引人，它是時(shí)代的新產(chǎn)物，也是根據(jù)人們對(duì)小區(qū)環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)等要求來建設(shè)，因此大家都會(huì)把目光投向新的小區(qū)。然而，開發(fā)商這幾年不斷出現(xiàn)暴雷，推遲交付，品質(zhì)降低等原因，讓買房的人望而卻步。

二手房的選擇也存在較大的痛點(diǎn)，喜歡的小區(qū)沒有適合的戶型，喜歡的戶型沒有適合的價(jià)格，總是要在多個(gè)小區(qū)之間相互的對(duì)比。

福州鼓樓區(qū)屬于老破舊的集中地，一些沒有學(xué)區(qū)劃片的小區(qū)，即便是擁有最好的地段，也無法讓它們持續(xù)保值，這兩年的價(jià)格也紛紛開始降低。

鼓樓西的老破舊

鼓樓西主要有兩條干道，楊橋西路與西洪路，其中截止至祭酒嶺的位置，這附近的小區(qū)還能因?yàn)閯澠敛鑸@山小學(xué)與楊橋中學(xué)，而再往西方向的小區(qū)統(tǒng)統(tǒng)劃片到洪山橋小學(xué)，這就就形成了價(jià)格上的鮮明對(duì)比。

當(dāng)前劃片至茶園山小學(xué)的小區(qū)有57個(gè)，在售房源有207套，均價(jià)為30000元/平米，即便是鳳凰池老破舊的安置房小區(qū)，其價(jià)格也在26000元/平米?？拷鼘W(xué)校這一側(cè)的老破舊價(jià)格更是直接35000元/平米以上。

距離茶園山小學(xué)不遠(yuǎn)處的世紀(jì)家園，碧水源這樣半新半舊的商品房社區(qū)，因?yàn)閯澠梁樯綐蛐W(xué)，它們的均價(jià)兩萬多一平米，卻賣不過鳳凰池這種混合的安置房小學(xué)。

以此看來，鼓樓區(qū)房子的價(jià)值核心仍然取決于學(xué)區(qū)價(jià)值的高低，來判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

長(zhǎng)春花園無學(xué)區(qū)的老破舊小區(qū)

小編清晰的記得，長(zhǎng)春花園2019年3月份成交一套7樓無電梯的房子，99平米的3房戶型以210萬的價(jià)格成交。當(dāng)初整個(gè)小區(qū)在售的房源不超過5套，剛需客戶買房也是無奈之舉。

當(dāng)下某業(yè)主掛牌了一套7樓，加裝了電梯的房子，104平米的戶型，掛牌價(jià)195萬，單價(jià)僅18500元/平米，而實(shí)際成交肯定是要低于1.8萬的單價(jià)。從2019年至2023年，這5年時(shí)間里，當(dāng)初買房的業(yè)主多花了3000多/平米，以100平米計(jì)算，相當(dāng)于長(zhǎng)春花園這個(gè)小區(qū)的價(jià)格跌幅超過30萬。

當(dāng)然，房子是自己住的，只要不賣它，拉長(zhǎng)時(shí)間周期，就不會(huì)感覺到買房是一件虧損的事情。既然有人選擇買它，也就具有一定的價(jià)值，以下來看看這個(gè)小區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)。

優(yōu)點(diǎn)一、產(chǎn)品較多，公攤較??；

社區(qū)內(nèi)戶型從60㎡左右2房到160㎡左右5房，可選擇產(chǎn)品多；戶型多為一梯兩戶，南北通透戶型，樓梯房公攤低；目前社區(qū)已有部分樓棟梯位加裝好電梯，解決高樓層住戶的困難問題，提升居住舒適度。

優(yōu)點(diǎn)二、臨近山姆，生活與交通配套全；

福州山姆會(huì)員商店就在東面500米處，周邊還有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，滿足日常生活購物需求。有著優(yōu)越的周邊環(huán)境，由金牛山公園、西河公園、江濱公園這三大公園圍繞，接駁洪山大橋和兩大主干道楊橋西路、江濱西大道，交通四通八達(dá)，出行無阻，可以到達(dá)福州各大商圈。

優(yōu)點(diǎn)三、單價(jià)總價(jià)相對(duì)較低；

長(zhǎng)春花園多數(shù)樓棟已經(jīng)加裝電梯，總價(jià)基本在200萬以內(nèi)，單價(jià)更是在18000元左右，買這里可以用較低的首付入住。

缺點(diǎn)一、劃片鼓樓排名最末尾學(xué)校

小區(qū)劃片洪山小學(xué)，是鼓樓區(qū)教育局管理的公辦小學(xué)，對(duì)口中學(xué)是福州市二十二中，社區(qū)距離小學(xué)近，就在斜對(duì)面200米距離，教育配套一般。

缺點(diǎn)二、戶型結(jié)構(gòu)差，物業(yè)管理一般

戶型結(jié)構(gòu)太差，100平米的戶型其中有一間房的窗戶對(duì)著樓道，相當(dāng)于是一間暗房，餐廳也偏小。

缺點(diǎn)三、密度大，間距短

長(zhǎng)春花園每棟樓之間的間距十分小，底層的單元會(huì)受到較大的遮擋，日照的時(shí)間大約只有3個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間。

市場(chǎng)分析與購房建議

長(zhǎng)春花園于1995年開發(fā)，目前在售的房源20套，掛牌的均價(jià)19000元/平米，實(shí)際查詢到的成交價(jià)格大約在17500元/平米。不同樓層和裝修會(huì)影響最后的成交價(jià)格，但總體的單價(jià)不高。

這個(gè)小區(qū)適宜什么類型的客戶購買？

市場(chǎng)上揚(yáng)的時(shí)候，任何人都會(huì)有買房的沖動(dòng)，沒有賣不出去的房子，只有不愿意賣房的業(yè)主；當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，業(yè)主紛紛掛牌，期待有緣人，房多客少的時(shí)代，什么客戶選擇長(zhǎng)春花園最為合適呢？

答案很簡(jiǎn)單：周邊工作且首付不足的買家最適合。

主要考慮到當(dāng)下的整體市場(chǎng)行情并不是很好，當(dāng)下買房主要是因?yàn)閯傂璧那闆r下去購買，楊橋西路雖然地段不是很中心，但是周邊的配套已經(jīng)非常的成熟，加上地鐵4號(hào)線即將開通，出行就更加便利。

這是買房主要還是要觀察業(yè)主的價(jià)格如何，至少要同比小區(qū)掛牌的房源低10%左右的價(jià)格，因?yàn)槭袌?chǎng)即便走下坡路，也需要一定的時(shí)間，不至于買入就是虧本的狀態(tài)。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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