建發(fā)璟院

去年的三批次土拍，建發(fā)以33.81億的價(jià)格拿下了新宮槐房地塊，樓面價(jià)4.91萬(wàn)/平，地塊銷售指導(dǎo)價(jià)8.3萬(wàn)/平。此地塊引得不少人的關(guān)注，因?yàn)樾聦m這個(gè)板塊還是很有名的，早些年的泰禾金府大院和天恒天悅壹號(hào)大賣特賣，非常出名，吸引了不少來(lái)自金融街以及內(nèi)城的改善群體。

而如今金府大院和天悅壹號(hào)已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，二手房的銷售均價(jià)已經(jīng)到了8萬(wàn)多甚至突破到9萬(wàn)多，而建發(fā)璟院的成交價(jià)卻在8萬(wàn)左右浮動(dòng)，所以也吸引到很多改善人群的關(guān)注。

區(qū)位

建發(fā)璟院的區(qū)位屬于是南四環(huán)外，距離四環(huán)路不到2公里，具體位置是在新宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的北側(cè)，緊鄰這個(gè)大商業(yè)；距離新宮地鐵站（4號(hào)線和19號(hào)線換乘站）步行距離400米。建發(fā)璟院的北側(cè)則是南苑森林濕地公園（濕地公園南側(cè)，也就是建發(fā)北側(cè)一路之隔有一小塊商業(yè)用地，限高24米），周圍還有槐新公園、海子公園、桃苑公園等等們可以說(shuō)是被公園包圍。

開發(fā)商及產(chǎn)品

先說(shuō)開發(fā)商吧，畢竟是近幾年才來(lái)北京的，有人不熟悉。

建發(fā)屬于老牌國(guó)企，實(shí)力很強(qiáng)，資產(chǎn)總額和年收入都超過(guò)千億。2020年的時(shí)候，建發(fā)進(jìn)京，第一個(gè)作品是石景山的長(zhǎng)安和璽，隨后開始頻繁出手，像后來(lái)的望京養(yǎng)云、文源府、珺和府都是知名度很高的樓盤，到今天的建發(fā)璟院已經(jīng)是在北京的第五個(gè)項(xiàng)目。

建發(fā)璟院一共16棟樓532戶，690個(gè)車位（45萬(wàn)一個(gè)），總高5-11-15層，均是一梯兩戶或兩梯兩戶，層高3米，樓間距36-57米，容積率2.2，綠化率30%。

在售面積：

106平三室兩廳兩衛(wèi)

128平四室兩廳兩衛(wèi)

133平四室兩廳兩衛(wèi)

153平四室兩廳兩衛(wèi)

總價(jià)區(qū)間：850萬(wàn)-1350萬(wàn)

物業(yè)公司：建發(fā)物業(yè)7.98元/平/月

交房時(shí)間：2025年年底精裝交付

小區(qū)樓棟外立面采用古典三段式設(shè)計(jì)，屋頂取用傳統(tǒng)東方重檐、充滿現(xiàn)代的同時(shí)不缺中式古典，畢竟璟院就是新中式的風(fēng)格建筑。

小區(qū)大門為三進(jìn)門院，一進(jìn)恢弘、二進(jìn)雅致、三進(jìn)端莊。三段式、五開間，定制匾額、專屬華紋等設(shè)計(jì)彰顯大氣世家風(fēng)范。

除此之外，園林也非常下功夫，新中式園林理念，一府兩軸九園格局、南苑秋風(fēng)主題、汲取江南園林設(shè)計(jì)打造東方山水境。

戶型

106平的南北通透三居雙衛(wèi)，全明格局，南向三面寬，整體采光面9.7米，空間布局比較合理，沒什么浪費(fèi)面積。此戶型總價(jià)在850-900萬(wàn)之間，目前房源不多，大部分是低樓層和頂層，可選性不高。

128平的南北四居雙衛(wèi)，四葉草格局，南向采光面10.7米，客廳面寬4.2米，也很不錯(cuò)，整體中規(guī)中矩，畢竟現(xiàn)在市面上好戶型太多了。此戶型總價(jià)在980-1080萬(wàn)之間，樓層可選性較高。

133平的四居雙衛(wèi)，這戶型亮點(diǎn)是南向主臥套房有拐角飄窗，中間次臥也有L型大飄窗，增加視野。但槽點(diǎn)也有，北向次臥基本太小，基本也就是個(gè)書房了，還有客廳的面寬，才4米，比128平的四居還縮小了，這個(gè)戶型我感覺好壞各半吧，看家庭需求去考慮，目前樓層充足，可選性高1100-1170萬(wàn)之間。

153平的四居雙衛(wèi)，璟院的最大戶型（除了下躍），這個(gè)戶型也是有好有壞，入戶私密玄關(guān)非常棒，6.8米面寬的大客廳絕對(duì)是一大亮點(diǎn)，這視野采光沒得說(shuō)。但缺點(diǎn)就是，除了主臥套房，其他臥室太小了，都是10平左右，有點(diǎn)對(duì)不起這個(gè)面積。讓我來(lái)評(píng)價(jià)就是還可以，但絕對(duì)不優(yōu)秀，詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，目前這個(gè)戶型的樓層也可選，總價(jià)在1250-1350萬(wàn)之間。

下躍戶型

樣板間展示圖

環(huán)境效果圖

樓盤分析

優(yōu)點(diǎn)：

妥妥的地鐵盤，距離新宮站400米。

19號(hào)線可5站直達(dá)金融街，換成14號(hào)線6站可到麗澤商務(wù)區(qū)；還有4號(hào)線也是貫穿南北的重要線路，能快速到達(dá)西城海淀的一些重要產(chǎn)業(yè)區(qū)，極大的減少通勤時(shí)間。

緊鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，吃喝玩樂全齊，西側(cè)還有大悅春風(fēng)里這個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)配套是璟院的一大加分項(xiàng)。

價(jià)格比較合理，對(duì)比同品質(zhì)樓盤，璟院的成交價(jià)8萬(wàn)左右是有一定的倒掛的，而且璟院距離地鐵、商業(yè)和公園要更近一些。

缺點(diǎn)：

周邊缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源，而且槐房這個(gè)片區(qū)周邊回遷房和經(jīng)適房較多；新宮本身無(wú)產(chǎn)業(yè)，定位更像是高品質(zhì)居住區(qū)，以生活舒適為發(fā)展方向，主要體驗(yàn)在交通和商業(yè)。

建發(fā)的維權(quán)，建發(fā)來(lái)京后作品不多，詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，不算璟院一共就4個(gè)，但4個(gè)都有維權(quán)，隨便在網(wǎng)上查查都能看到不少信息，就連璟院最開始也有隱瞞不利因素，當(dāng)然后來(lái)整改了，還給了一些優(yōu)惠。

不少人都知道建發(fā)維權(quán)的事兒但依然選擇了璟院，甚至還有人做好了維權(quán)的準(zhǔn)備，真心希望璟院到了交房的時(shí)候不要再傷消費(fèi)者的心。

建議：

有人把西紅門橡樹灣和御景星城拿來(lái)跟新宮比，我覺得可以比，但是你別光比價(jià)格啊，新宮雖然沒有黃城根和北京四中，但是人家的商業(yè)和地鐵是現(xiàn)成的，而西紅門東的地鐵到現(xiàn)在還沒有確定動(dòng)工和完工時(shí)間，之前傳的27年通車不用信了，不可能的。

還有人拿大紅門的中海和瑞叁號(hào)院以及永定金茂府來(lái)比，也不是不能比，但人家是在四環(huán)內(nèi)，詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，四環(huán)內(nèi)的地本身就稀缺，發(fā)改委嚴(yán)控，璟院在四環(huán)外，這一點(diǎn)璟院確實(shí)輸了?？梢菑纳罱煌ū憷约俺鞘薪缑嫔蟻?lái)看，璟院反而卻贏了。如果比較的話，璟院做高端改善，和瑞叁號(hào)院和永定金茂府也主打高端，而且藏鋒系和府系又是兩大開發(fā)商的高端系，除了環(huán)線和城市界面，那就是產(chǎn)品和價(jià)差的區(qū)別，我覺得還是看家庭需求以及個(gè)人喜好吧！

璟院的客群主要也是內(nèi)城的中產(chǎn)精英階級(jí)，其定位邏輯就是一個(gè)宜居的板塊，成熟的商業(yè)、方便的交通、大規(guī)模的濕地公園都是現(xiàn)成的配套，很適合那些麗澤金融街和西城的高薪階層，尤其是不想花時(shí)間等的。