10月17日，嵩明縣政府網站發(fā)布了《嵩明縣城西片區(qū)控制性詳細規(guī)劃（修改）》批前公示。此次控規(guī)調整后，用地范圍邊界重新做了規(guī)劃，尤其是二類居住用地占比大幅減少。

調規(guī)后居住用地大幅減少

占比仍較高

根據(jù)公示，嵩明西片區(qū)范圍北至小龍高速，南至嵩昆大道，東至盟臺西路、秀嵩街、環(huán)城西路，西至嵩明服務區(qū)，用地面積約3.99平方公里。

截圖

此次控規(guī)修改原因一個是因為上位規(guī)劃發(fā)生變化。按嵩明縣總體空間規(guī)劃（2021-2035年）編制工作中上級核定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，現(xiàn)行控規(guī)范圍需要作出修改。第二是因為重大交通基礎設施影響?，F(xiàn)行控規(guī)西北方向已建小龍高速對現(xiàn)行控規(guī)的影響，需要對控規(guī)作出修改。

區(qū)位圖

可以看到，此次控規(guī)調整后，片區(qū)重新劃定了用地范圍邊界，許多地塊用地性質也發(fā)生了不小的改變，尤其是淺黃色二類居住用地的占比大幅減少。

由于嵩明縣城西片區(qū)現(xiàn)行的上一版本規(guī)劃中沒有提到具體指標，所以無法確定居住用地具體縮減了多少。

改規(guī)前后對比圖

從此次公示來看，調規(guī)后嵩明縣城西片區(qū)的居住用地面積還有約190.88公頃，占比達到52.33%；公共管理與公共服務設施用地面積為48.89公頃，占比13.4%；商業(yè)服務設施用地面積為21.22公頃，占比5.82%；道路與設施用地面積為90.68公頃，占比24.86%；公用設施用地面積為2.04公頃，占比0.56%；綠地與廣場用地面積為11.03公頃，占比3.02%。

片區(qū)銷售進度緩慢

去存壓力大

據(jù)了解，目前嵩明西片區(qū)大部分土地尚未開發(fā)，已開發(fā)的項目只有嵩秀馨苑、榮深家園等零星幾個，目前主要的在開發(fā)項目只有華僑城的滇中樂活城。長期以來該片區(qū)開發(fā)熱度不高，主要原因還是位置較偏僻，該片區(qū)處于嵩明縣城的邊緣，距離嵩明房地產開發(fā)熱度較高的大學城片區(qū)也有約10公里的距離。滇中樂活城這個千畝大盤項目，也因為體量大且去化率低、供大于求，導致凈增量呈現(xiàn)負增長。

滇中樂活城

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年在郊縣市場中，嵩明片區(qū)土地市場成交疲軟，今年上半年，只成交了一宗0.63萬方商業(yè)用地用于加油站建設。整體來看，嵩明片區(qū)今年上半年存量43.85萬方，去化周期19.5月，從區(qū)域銷售榜單來看，庫存壓力大；從榜單來看，中駿云谷小鎮(zhèn)以1.48億元占據(jù)榜首，主力成交項目以政策優(yōu)勢帶動成交。

公開資料顯示，今年1-7月，嵩明的房地產投資斷崖式下跌，1-7月的房地產開發(fā)投資同比下降61.6%，而且去年全年嵩明縣房地產投資就已經比2021年下降了58.8%。

截至2023年9月，嵩明縣還有存量住宅項目20宗，用地面積1270畝，其中未動工住宅項目土地面積178.2畝、已動工未竣工住宅項目土地面積1091.85畝。未銷售房屋的住宅項目土地面積540.9畝。

郊縣市場持續(xù)低迷

低總價為去化主力

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，嵩明片區(qū)銷售金額排名第一的為嘉園住宅小區(qū)，成交21套，均價5590元/平米；第二為中梁東景軒，成交13套，均價5062元/平米；第三為中駿云谷小鎮(zhèn)，成交17套，均價6601元/平米；第四為昆明恒大國際健康城，成交2套，均價10748元/平米；第五為領秀知識城國門，成交4套，均價9639元/平米。值得注意的是，9月成交數(shù)據(jù)受部分延遲、工抵備案拉動。

整體來看，在目前的市場環(huán)境下，昆明郊縣市場土地市場持續(xù)低迷，新房供應持續(xù)回落，低總價為市場主力去化。郊縣土地市場持續(xù)低迷，量價齊跌，供應減少，整體呈現(xiàn)共歸于球趨勢，上半年僅土地9宗，純住宅用地占主導。郊縣商品房市場供求價呈下滑趨勢，2023年上半年供求價均創(chuàng)新低，且無復蘇跡象。

此外，郊縣區(qū)域內地緣客戶占主導，其中安寧成交客戶像地州、昆明主城，省外外溢；晉寧以滇池資源又是吸引省外投資客購房；其余區(qū)域無政策紅利及資源加持，發(fā)展?jié)摿η芳?，主力成交客戶為區(qū)域內客戶。

郊縣市場置業(yè)主力軍為95后、80后，占比58%；受到郊縣客戶居住習慣的及郊縣均價低于主城的影響客戶成交主力面積段集中于110-130㎡的三房、四房，更注重居住品質。

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來源：都市時報

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