作者：清風

2022年來，多家房企陷入了業(yè)績下滑、債務(wù)壓頂?shù)木骄常鼡Q高管時有發(fā)生。

比如建業(yè)地產(chǎn)，春節(jié)剛過就宣布更換CEO，擁有逾20年房地產(chǎn)市場經(jīng)驗王俊上任。而更換CEO沒多久，建業(yè)地產(chǎn)又有新動作。

主動引入國資戰(zhàn)略入股?

2022年6月1日晚間，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，控股股東恩輝投資有限公司（下稱“恩輝投資”）與河南同晟置業(yè)有限公司（下稱“同晟置業(yè)”）于2022年6月1日訂立了框架協(xié)定。根據(jù)協(xié)定，恩輝投資將向同晟置業(yè)出售建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份，占全部已發(fā)行股本的29.01%，代價為最高每股0.8港元，據(jù)此計算總代價為6.88億港元。

同時，在建業(yè)地產(chǎn)與同晟置業(yè)簽訂最終認購協(xié)定后，同晟置業(yè)將認購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券?？蓳Q股債券在發(fā)行日起滿24個月當日到期，并可由雙方同意將有關(guān)可換股債券延期12個月。

截至公告日期，恩輝投資直接擁有建業(yè)地產(chǎn)20.78億股股份，相當于該公司已發(fā)行股份總數(shù)約70.11%，是建業(yè)地產(chǎn)的控股股東，由建業(yè)董事會主席兼執(zhí)行董事胡葆森單獨和實益擁有。

此次交易后，恩輝投資的持股比例降下降至41.1%，仍為建業(yè)地產(chǎn)第一大股東，同晟置業(yè)將持有建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份，為第二大股東。

同晟置業(yè)到底什么來頭？

資料顯示，同晟置業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營以及酒店管理，是河南省鐵路建設(shè)投資集團有限公司的全資子公司，而河南省鐵路建設(shè)投資集團有限公司由河南省人民政府全資擁有。

由此可見，同晟置業(yè)是一家有國資背景的公司，入股建業(yè)地產(chǎn)也可以看作國資入局。

建業(yè)地產(chǎn)表示，此次主動引入國資戰(zhàn)略入股，是主動優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，將有助于進一步完善現(xiàn)代企業(yè)機制和決策機制。

不過，在市場看來，某種程度上建業(yè)地產(chǎn)引入國資則是其積極自救的一個表現(xiàn)。

2021年，受疫情和水災(zāi)影響，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績嚴重下滑，再加上負債高企，公司資金流更加緊張。

2022年，在業(yè)績、資金問題影響下，建業(yè)地產(chǎn)融資、拿地難度加大，而此時引入國資表明建業(yè)地產(chǎn)將由民營房企變?yōu)榛旌纤兄品科?，無疑是給建業(yè)地產(chǎn)在一定程度上進行了“背書”，有利于其緩解資金緊張的問題。

另外，值得注意的是，公告還顯示，受制于某些限制和慣常調(diào)整，可換股債券持有人預(yù)計有權(quán)按照不高于1.20港元的初始換股價將全部或一部分可換股債券轉(zhuǎn)換為股份。待可換股債券按初始換股價獲悉數(shù)轉(zhuǎn)換后，合共約5.9億股換股股份可予發(fā)行，相當于建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)約19.90%及該公司經(jīng)發(fā)行換股股份擴大后的已發(fā)行股份總數(shù)約16.60%。

據(jù)此計算，如果可換股債券持有人全部換為股份，同晟置業(yè)持股將從8.6億股增加至14.5億股，持股比例將達到40.8%，而恩輝投資的持股比例將降至34.3%，有可能失去第一大股東的位置。

6月30日晚，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，該公司及恩輝投資分別與投資者持續(xù)就擬議發(fā)行可換股債券及出售股份之項目進行談判，并就盡調(diào)工作一直進行溝通和取得良好進展。該公司及恩輝投資與投資人的盡調(diào)工作目前已經(jīng)進入較深化的階段，各方亦同意繼續(xù)積極推進項目以達成簽訂最終認購協(xié)議及最終股份購買協(xié)議的目的。

業(yè)績下滑壓力驟增 多層次展開自救

事實上，引入國資也是建業(yè)地產(chǎn)在進行積極自救的“成果”之一。

近兩年，疫情、水災(zāi)對建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營造成了極大的影響。

2021年11月，河南省政府的下屬金融機構(gòu)中原銀行給予河南建業(yè)100億元的授信額度。

然而，即便如此，2021年，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績?nèi)匀幌禄瑖乐亍?/p>

年報顯示，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)營收419.59億元，同比下跌約3.1%；實現(xiàn)凈利潤12.53億元，同比下滑40.39%；毛利率為16.2%，較2020年下跌3.7個百分點。

建業(yè)地產(chǎn)表示，營業(yè)收入減少主要是因為2021年河南房地產(chǎn)市場受疫情、下半年的水災(zāi)及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，導(dǎo)致全年整體市場需求回落，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積減少；同時集團為輕資產(chǎn)項目提供的運營管理服務(wù)于2021年5月31日分拆導(dǎo)致收入減少。

在銷售方面，建業(yè)地產(chǎn)年報顯示，2021年，建業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)合同銷售金額為601.05億元，同比下降約為12.0%；合同銷售面積為816.6萬平方米，同比下降約8%。

除了業(yè)績不佳，建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)問題同樣突出。

2021年報顯示，截至2021年底，建業(yè)地產(chǎn)短期借款為36.01億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)579億元；建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金及等價物98.47億元，其中39.46億元為受限資金，實際可支配現(xiàn)金及等價物為59.02億元。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金已經(jīng)無法覆蓋短期債務(wù)，且現(xiàn)金遠遠低于負債，公司資金鏈緊張已是不爭的事實。?財報還顯示，截至2021年底，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1458.07億元，而總負債為1330.67億元，資產(chǎn)負債率達到91.25%，遠遠高于正常范圍，負債過高的問題更為凸顯。

此外，建業(yè)地產(chǎn)的商票也出現(xiàn)逾期拒付。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)拒付商票975筆，總金額2.6億元，目前還有11968筆商票未結(jié)清，涉及金額達27.7億元。

面對多重壓力，建業(yè)地產(chǎn)也想方設(shè)法進行自救，比如出售資產(chǎn)。

2022年4月，建業(yè)地產(chǎn)與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將旗下若干商業(yè)項目交由萬達商管運營，建業(yè)地產(chǎn)或?qū)闹蝎@得7億元。

2022年5月，建業(yè)地產(chǎn)先后轉(zhuǎn)讓了旗下電影小鎮(zhèn)、“只有河南·戲劇幻城”部分股權(quán)。而兩個項目均由建業(yè)獨資變?yōu)楣餐钟?，其中電影小?zhèn)變更為老家文旅持有90%，建業(yè)持有10%，“戲劇幻城”變更為老家文旅持股為51%，建業(yè)持股為49%。

2022年6月，建業(yè)地產(chǎn)又馬不停蹄引入國資，而引入國資顯然也是建業(yè)地產(chǎn)自救的方式之一。

引入國資消息公布后，建業(yè)地產(chǎn)股價迅速飆升，2022年6月2日，建業(yè)地產(chǎn)收報0.75港元/股，漲幅達15.38%。截至7月4日，建業(yè)地產(chǎn)收報0.70港元/股，跌4.11%。

引入國資提振了建業(yè)地產(chǎn)的股價，但能否長久提振股價，帶動業(yè)績提升，還有待觀察。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風險自擔）