“全年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化10個(gè)舊改項(xiàng)目，涉及貨值740億元。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財(cái)經(jīng)涂鴉

于一家企業(yè)而言，面子是對(duì)過(guò)去和現(xiàn)在的展示，里子則是深入骨髓的、未來(lái)的成功之道。既要面子也有里子，才是一家企業(yè)應(yīng)有的王者風(fēng)范。

據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)”，01638.HK）于8月27日午后公布截至2020年6月30日止6個(gè)月的中期業(yè)績(jī)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年佳兆業(yè)合約銷售金額同比增加4%至360億元，合約銷售面積同比增加8%至212萬(wàn)平方米；同期公司收入、毛利分別為223億元、75億元，分別增長(zhǎng)11%、12%，毛利率則增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)至33.8%，繼續(xù)維持行業(yè)較高水平。尤為一提的是，上半年佳兆業(yè)公司持有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增加26%達(dá)到35億元。

而在疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)整體不濟(jì)，佳兆業(yè)的這一成績(jī)明顯為其賺足面子。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-6月全國(guó)商品房銷售面積為6.94億平方米，同比下降8.4%；商品房銷售金額為6.69萬(wàn)億元，同比下降5.4%。

遠(yuǎn)不止如此，年內(nèi)佳兆業(yè)的品牌影響力及資本市場(chǎng)認(rèn)可持續(xù)提升，斬獲“《福布斯》2020全球上市公司2000強(qiáng)第1157位”、“2020在港上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10第8位”、“2020中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP30第22位”等一系列殊榮。透過(guò)佳兆業(yè)的面子來(lái)看其里子，或許可以些許明白其中的真諦。

與大灣區(qū)共振

佳兆業(yè)于1999年在深圳成立，歷經(jīng)21年的發(fā)展，已從最初的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商演變?yōu)楹w綜合開(kāi)發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、旅游產(chǎn)業(yè)、文化體育、物業(yè)管理等20個(gè)產(chǎn)業(yè)和細(xì)分領(lǐng)域的大型企業(yè)航母。

如今，佳兆業(yè)的地產(chǎn)主業(yè)屬性并未改變。2019年佳兆業(yè)地產(chǎn)板塊的全口徑銷售額首度突破千億關(guān)口，并在2020年上半年貢獻(xiàn)其收益總額的92.6%。而一切成績(jī)的取得，可以說(shuō)與其在粵港澳大灣區(qū)大本營(yíng)的深耕細(xì)作密切相關(guān)。

2020年1-6月，佳兆業(yè)位列克而瑞權(quán)益口徑銷售額第27位，相較2019年全年的排名提升2名。據(jù)悉，面對(duì)突如其來(lái)的新冠疫情，上半年佳兆業(yè)積極運(yùn)用各類線上營(yíng)銷途徑，包括在線直播、自主銷售平臺(tái)[筑夢(mèng)家]、手機(jī)端APP[置業(yè)佳]，并聯(lián)合各大房產(chǎn)平臺(tái)，通過(guò)線上線下及VR看房聯(lián)動(dòng)，全力加速去化。

而在合約銷售中，佳兆業(yè)來(lái)自大灣區(qū)的銷售貢獻(xiàn)率達(dá)近60%。其中深圳作為其銷售的重點(diǎn)市場(chǎng)，得益于大灣區(qū)規(guī)劃、深圳先行示范區(qū)及深圳都市圈等政策利好，新房及二手房市場(chǎng)自今年二季度以來(lái)，交易持續(xù)火熱。

佳兆業(yè)一直篤定大灣區(qū)的市場(chǎng)前景，從其的土儲(chǔ)布局、拿地策略及推盤(pán)動(dòng)作表現(xiàn)得淋漓盡致。

截至2020年6月末，佳兆業(yè)在全國(guó)48個(gè)城市合共擁有195個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)約2680萬(wàn)平方米，僅大灣區(qū)就占有52.2%合計(jì)約1400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中深圳及廣州兩個(gè)重點(diǎn)城市土地儲(chǔ)備占大灣區(qū)市場(chǎng)的41.1%。

鑒于其深耕大灣區(qū)市場(chǎng)累積的良好口碑，上半年佳兆業(yè)分別于香港、深圳、廣州等大灣區(qū)核心城市布局，新增多幅優(yōu)質(zhì)地塊。期內(nèi)佳兆業(yè)斥資222.08合計(jì)收購(gòu)23幅地塊，按收購(gòu)?fù)恋貦?quán)益建筑面積計(jì)，大灣區(qū)新增土地占整體新增土地的74%。

為了達(dá)成1000億元的年度銷售目標(biāo)，佳兆業(yè)表示下半年將推出1200億元、660萬(wàn)平方米的可售貨源，其中大約50%的貨值位于大灣區(qū)?？梢哉f(shuō)，大灣區(qū)就是佳兆業(yè)的根，其也不會(huì)忘本。

佳兆業(yè)董事局主席兼董事郭英成于2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來(lái)還要繼續(xù)為深圳的發(fā)展加大投入，特別是在公共領(lǐng)域，在城市運(yùn)營(yíng)包括在教育醫(yī)療等領(lǐng)域，為深圳特區(qū)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)?！?/p>

降負(fù)債、穩(wěn)財(cái)務(wù)

房地產(chǎn)白銀時(shí)代，追求高質(zhì)量增長(zhǎng)成為眾多房企的趨向性選擇，即在保持增長(zhǎng)的同時(shí)，注重負(fù)債、現(xiàn)金流指標(biāo)的優(yōu)化，佳兆業(yè)無(wú)疑是這一理念的堅(jiān)定倡導(dǎo)者和實(shí)踐者。

過(guò)往高速的發(fā)展，給佳兆業(yè)留下相對(duì)較高的債務(wù)。令人欣慰的是，近年來(lái)佳兆業(yè)的凈負(fù)債率呈現(xiàn)逐年下降的勢(shì)頭，從2016年的308%折半至2019年的144%。

年初佳兆業(yè)表示，“下一階段我們的降負(fù)債想往行業(yè)方面看齊，努力目標(biāo)為120%或以下?！彪A段成績(jī)可以從上半年看到，期內(nèi)佳兆業(yè)的凈負(fù)債率再度下降14個(gè)百分點(diǎn)，成功實(shí)現(xiàn)五連降。

除凈負(fù)債率之外，佳兆業(yè)的其他債務(wù)相關(guān)指標(biāo)亦向著好的方向發(fā)展。截至2020年6月末，其的速動(dòng)比率提升至1.2倍，手頭現(xiàn)金增加9%至405億元，總權(quán)益增加12%至623億元。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)也在進(jìn)行積極的債務(wù)管理以及擴(kuò)拓新的融資渠道。

上半年佳兆業(yè)新發(fā)行8億5年期美元債券，用于延長(zhǎng)還款期，而相應(yīng)的境外融資成本從2019年的11.1%下滑290個(gè)基點(diǎn)至8.2%；年初至今佳兆業(yè)還發(fā)行12億元的境內(nèi)ABS，票面利率介于7.0%-7.5%，另在7月新增境內(nèi)ABN額度60億元，進(jìn)一步改善其現(xiàn)金流。

毋庸置疑，嚴(yán)格控制負(fù)債一直是佳兆業(yè)努力的方向。正如佳兆業(yè)高級(jí)顧問(wèn)譚禮寧在本次業(yè)績(jī)會(huì)上所說(shuō)，“未來(lái)在運(yùn)營(yíng)上佳兆業(yè)會(huì)加強(qiáng)銷售回款率、降低成本，而在債務(wù)管理上，佳兆業(yè)將適時(shí)做一些回購(gòu)，提升長(zhǎng)債短債比，優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)?！?/p>

鞏固舊改長(zhǎng)板

佳兆業(yè)素有“舊改之王”之稱，其于2011年組建國(guó)內(nèi)首家專業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)。自公司成立以來(lái)，佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化32個(gè)舊改項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積逾1360萬(wàn)平方米。

相對(duì)而言，舊改項(xiàng)目的成本較低，佳兆業(yè)可以據(jù)此達(dá)到高利潤(rùn)率。以其主要在售舊改項(xiàng)目為例，平均土地成本為1.41萬(wàn)元/平方米，而深圳近期住宅均價(jià)超過(guò)50000萬(wàn)元/平方米，意味著潛在的利潤(rùn)空間巨大。

上半年佳兆業(yè)的舊改項(xiàng)目加速落地。期內(nèi)佳兆業(yè)轉(zhuǎn)化5個(gè)位于香港、深圳及廣州的舊改項(xiàng)目，涉及可售面積70萬(wàn)平米，可售貨值僅270萬(wàn)元；同期拓展舊改項(xiàng)目20個(gè)，占其當(dāng)期新增土儲(chǔ)近24%；而在上半年的合約銷售中，舊改項(xiàng)目銷售額占佳兆業(yè)整體銷售的三分之一。

截至2020年6月末，佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備達(dá)167個(gè)，占地面積超過(guò)4200萬(wàn)平米。其中，大灣區(qū)舊改占地面積達(dá)99%，轄內(nèi)深圳、廣州、中山各占27%、36%及20%。

值得一提的是，佳兆業(yè)的舊改項(xiàng)目并沒(méi)有并入其的總土儲(chǔ)，之中蘊(yùn)藏的商機(jī)又是無(wú)比巨大。據(jù)悉，佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)貨值逾人民幣2.6萬(wàn)億元, 預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化后提供建筑面積逾1億平方米。

佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目分布（來(lái)源：中期業(yè)績(jī)會(huì)）

佳兆業(yè)方面稱，2020全年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化10個(gè)舊改項(xiàng)目，可售面積近160萬(wàn)平方米，逾人民幣740億貨值。這一數(shù)值已然超越此前每年轉(zhuǎn)化80-100萬(wàn)平方米的舊改用地目標(biāo)，預(yù)示著佳兆業(yè)的未來(lái)業(yè)績(jī)可期。