焦點研究院·中國上市房企焦點指數(shù)（F30）·2021年9月

報告期：2021年9月1日至9月30日

出品時間：2021年10月25日

研究員：張子豪

“中國上市房企焦點指數(shù)（Focus30）”釋義

“中國上市房企焦點指數(shù)（F30）”，由焦點研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機構(gòu)掛牌上市，公開進行證券交易的中國內(nèi)地房企，通過對其資產(chǎn)情況、營業(yè)收入、土地儲備、凈利潤、凈利率、持有現(xiàn)金、長短債、納稅等經(jīng)營指標進行綜合評判，按“領(lǐng)先級”和“成長級”各遴選30家標桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國房地產(chǎn)市場的參照系。由此形成的市場研究體系，命名為“中國上市房企焦點指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點研究院所有，任何機構(gòu)或個人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

9月份成長級上市房企的表現(xiàn)整體低迷，入榜房企銷售金額普降。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2021年9月，躋身“中國成長級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合計銷售金額1033.3億元，與8月相比大幅下降26.8%；合計銷售面積也持續(xù)下降，僅為572.3萬平方米，較8月下降22.8%。樓市在9月份出現(xiàn)斷崖式下跌，主要原因來源于房地產(chǎn)信貸政策的收緊。這次房貸收緊范圍輻射全國，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上。如此長周期的貸款資金放款導致全國樓市銷售情況出現(xiàn)停滯，房企業(yè)績呈現(xiàn)出全國性、普遍性低迷狀態(tài)。

縱觀9月份各大房企的銷售數(shù)據(jù)，由于成長級上市房企業(yè)績普遍不甚理想，相對座次上的變化并不明顯。房企在2021年1至9月銷售業(yè)績座次上相對大范圍調(diào)整的區(qū)域集中于領(lǐng)先級與成長級分界區(qū)域，其中，佳兆業(yè)（01638.HK）和新力控股（02103.HK）座次分別下降3位和4位，進入成長級房企觀察名單。而招商局置地（00978.HK）和朗詩地產(chǎn)（00106.HK）為新上榜房企，分列成長級上市房企排名的第48位和第50位。

此外，在銷售規(guī)模上，成長級房企相對集中度持續(xù)增加。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2021年9月，躋身“中國成長級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，銷售金額超過60億元的房企有4家，分別為華僑城（000069.SZ）、時代中國（01233.HK）、寶龍地產(chǎn)（01238.HK）和越秀地產(chǎn)（00123.HK）。此外，當月銷售金額超過50億元的房企有7家，超過40億元的有10家。從房企9月銷售金額同比變化上看，據(jù)公布的20家成長級房企銷售額同比變化情況，銷售金額平均比去年同期下降36.6%。由于個別房企在債券市場出現(xiàn)違約等影響信用的情況發(fā)生，這也影響到了他們9月的銷售情況。具體來看，在銷售金額同比下降的大環(huán)境下，僅有佳源國際（02768.HK）和綠地香港（00337.HK）的銷售金額同比增長。而陽光100（02608.HK）和新力控股（02103.HK）同比降幅大于80%，這兩家房企近兩個月都有債務(wù)違約的情況發(fā)生，相關(guān)的企業(yè)和債務(wù)評級也隨之下降，甚至出現(xiàn)撤銷評級的情況。化解債務(wù)危機本要靠銷售找出路，但是從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，這兩個公司目前都面臨極其嚴峻的銷售問題。焦點研究院在8月成長級上市房企排行榜點評時就已對新力控股做出了重點關(guān)注，近期新力再遭股債雙殺，多項目停牌，后期將如何走出困境，我們將持續(xù)關(guān)注。

另外，從銷售面積上看，9月成長級上市房企中無銷售面積超過40萬平方米企業(yè)。僅7家房企9月銷售面積超過30萬平方米。從同比情況來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，17家成長級房企9月銷售面積平均同比減少40.9%。僅有億達中國（03639.HK）一家房企同比銷售面積有所增長。

與領(lǐng)先級上市房企相比，成長級上市房企在銷售規(guī)模上有著較大的差距，而他們在局部市場的獨特優(yōu)勢以及響應特定市場需求的能力，導致成長級上市房企的合同銷售價格有著更大的反差。同時，由于融資政策的持續(xù)收緊，房企在銷售回款上的壓力變大，是否要以價換量，將一部分利潤先鎖定下來成為了房企制定銷售策略的重要問題。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，躋身“2021年9月中國成長級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，越秀地產(chǎn)（00123.HK）以28792元/平方米的銷售價格，成為成長級上市房企合同銷售價格冠軍。越秀地產(chǎn)憑借多元化納儲渠道，不斷布局高能級城市；超過2萬元/平方米的房企較上個月數(shù)量上升，分別為華僑城（000069.SZ）、保利置業(yè)（00119.HK）、德信地產(chǎn)（02019.HK）、金輝集團（09993.HK）、大發(fā)國際（06111.HK）、銀城國際（01902.HK）和上坤地產(chǎn)（06900.HK）。

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