集美區(qū)每年都在變化，變得越來越好，越來越全面，這里的購房邏輯變化也快，大家一定要及時迭代思維。因為近期有不少對集美區(qū)的提問，我就重新整理了資料，根據(jù)政府規(guī)劃和未來產(chǎn)業(yè)的升遷，對集美各大板塊未來房產(chǎn)價值，做個測評，僅做交流使用。

根據(jù)政府規(guī)劃，集美區(qū)可以劃分為5大板塊：集美新城核心、后溪片區(qū)、老集美片區(qū)（集美文教片區(qū)+集美東部新城）、杏林片區(qū)（杏林片區(qū)+馬鑾灣新城集美片區(qū)）、灌口片區(qū)。

大家認可的集美第一片區(qū)，是集美新城核心區(qū)，以集美湖兩側(cè)的居住區(qū)+商業(yè)區(qū)+行政服務(wù)區(qū)向外輻射，再加上軟三成功的發(fā)展，奠定了目前集美新城核心區(qū)的房產(chǎn)價值，現(xiàn)在新房/二手房的均價在4-5萬/平左右，板塊內(nèi)還因為離商業(yè)服務(wù)+地鐵遠近、學校劃片的不同，定價略有不同，這里不做展開說明。

既然核心區(qū)已經(jīng)發(fā)展成熟，自然就需要向外發(fā)展，找到集美的第二增長點。集美快速發(fā)展的板塊還有“集美東部新城”和“馬鑾灣新城集美片區(qū)”，很多人會用“政府投入大量大小”來看未來板塊價值，這個理論沒有錯，但如果要從這兩個板塊中找出更有潛力的板塊，很多人就迷茫了。

不要慌，我來告訴大家怎么找到更有潛力的板塊，同樣在集美工作和生活，未來哪里的房子更能保值增值。

我用 “人口流入+產(chǎn)教結(jié)合+政府投入”的邏輯，以集美大學城為中心，向兩大產(chǎn)業(yè)園（軟三和科學城）輻射。軟三已經(jīng)吸納了足夠的人才和住房市場，目前房屋定價已到一定的臨界值（臨界值，指在集美核心區(qū)的相同預(yù)算，可以買島內(nèi)帶學區(qū)至少兩房的房產(chǎn)），這就讓買家很難繼續(xù)上車，猶豫不決就干脆租房等待。

這個時候拋開集美第一核心區(qū)，我們用未來5-10年眼光，“集美東部新城”會逐漸成為集美區(qū)的第二片區(qū)，超過“馬鑾灣新城集美片區(qū)”以及其他建成區(qū)。集美買家請注意：“集美東部新城”只有合適的定價（3萬+且不超過4萬/平），才值得上車，如果還是按照與集美新城核心區(qū)一樣的4萬+/平單價來定價，那永遠是選擇第一不選第二。

另外，其他非上升片區(qū)的置換人群和投資人群，對于手上房產(chǎn)價值，也需要重新評估。2023年“集美東部新城”還沒有地塊出讓（目前公布的出讓計劃是這樣），不要等待新房開始供應(yīng)，買家選擇變多的時候，才慢悠悠的出手，永遠要在“晴天修屋頂”。

現(xiàn)在在售的集美區(qū)新房，買家有打算入手的，也可以根據(jù)這個邏輯，結(jié)合自己的需求，看看是不是著急買房，不著急就等待，看懂邏輯不焦慮。