關(guān)鍵要點：

• 不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種將眾多投資者資金匯集在一起，然后通過購買，運營或融資等方式進行不動產(chǎn)相關(guān)投資，并將收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

• 不動產(chǎn)投資信托基金REITs產(chǎn)生的股息收入和資本增值潛力使其成為股票，債券和現(xiàn)金的絕佳平衡點，屬于歷年來表現(xiàn)最好的資產(chǎn)類別之一。

• 根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷?quán)益型、抵押型和混合型。

• REITs的流動性很好，易于買賣。而且，REITs也提供了有吸引力回報和穩(wěn)定現(xiàn)金流。

• REITs在資本增值方面提供的不多，REITs的股息作為固定收入征稅，而且一些REITs的管理和交易費用很高。同時，REITs對于利率較敏感，不同類型的REITs也存在相應(yīng)風(fēng)險。

什么是不動產(chǎn)投資信托基金REITs？

顧名思義，不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種將眾多投資者資金匯集在一起，然后通過購買，運營或融資等方式進行不動產(chǎn)相關(guān)投資，并將收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的出現(xiàn)，使得廣大個人投資者可以無需自己購買擁有或管理任何不動產(chǎn)，也能從中獲利，提供了一種投資不動產(chǎn)市場的低成本方式。

REITs投資的不動產(chǎn)類型很多，包括：公寓樓、商業(yè)辦公樓，酒店、零售中心，倉庫，醫(yī)療設(shè)施，甚至手機信號塔和數(shù)據(jù)中心等。不同于這些傳統(tǒng)不易買賣的不動產(chǎn)，大多數(shù)REITs像股票一樣公開交易，使得它們具有很高的流動性。

1960年，美國艾森豪威爾總統(tǒng)簽署了86-779 號公法（也稱為雪茄消費稅延期修正案），允許廣大中小投資者能以較低門檻參與不動產(chǎn)投資，獲得不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。之后一年，全球第一只REITs在美國成立。

當前，在美國證券交易委員會（SEC）注冊，并在證券交易所交易的REITs就超過225家，市值超過1萬億美元。全球范圍內(nèi)，有超過35個國家或地區(qū)提供REITs交易。由于國情不同，我國于2021年6月21日才發(fā)布了首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

REITs的歷史回報

不動產(chǎn)投資信托基金REITs產(chǎn)生的股息收入和資本增值潛力使其成為股票，債券和現(xiàn)金的絕佳平衡點，屬于歷年來表現(xiàn)最好的資產(chǎn)類別之一。在過去45年的大部分時間，REITs與股票、債券和其他資產(chǎn)相比，為投資者提供了很有吸引力的回報表現(xiàn)。

用于評估美國不動產(chǎn)市場整體表現(xiàn)的?FTSE?NAREIT ALL Equity REITs（FNER）指數(shù)顯示：2010 年至 2020 年期間，該指數(shù)的平均年回報率為 9.5%。更近一點的話，2017年11月至2020年11月期間REITs的三年平均回報率為11. 25%，高于標普500指數(shù)的9.07%。

REITs的類型

根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾?strong>權(quán)益型、抵押型和混合型。

1.?權(quán)益型REITs：這也是大多數(shù)REITs的類型，主要是通過投資不動產(chǎn)并擁有所有權(quán)，收入來源主要靠運營租金，而不是轉(zhuǎn)售。

2.?抵押型REITs：是REITs通過抵押和貸款直接或間接向不動產(chǎn)所有者和運營者放貸的模式，收入來源主要靠貸款利息，這種模式也自然導(dǎo)致抵押型REITs對利率變動會非常敏感。

3.?混合型REITs：綜合了權(quán)益型和抵押型REITs兩種模式。

另外，REITs可以根據(jù)購買和持有方式進一步分類：

1.?公開交易的REITs：公開交易的REITs在證券交易所上市，受美國證券交易委員會 (SEC) 監(jiān)管，可供個人投資者自由買賣。

2.?公開非交易的REITs：這些REITs也在美國證券交易委員會注冊，但不在證券交易所交易。因此，它們的流動性低于公開交易的REITs。不過，它們往往更穩(wěn)定，因為不受市場波動影響。

3.?私人REITs：這些REITs未在美國證券交易委員會注冊，也不在證券交易所交易。一般，私人REITs只能出售給機構(gòu)投資者。

認定為REITs的條件

為了獲得REITs認可，公司必須遵守國內(nèi)稅收法（Internal Revenue Code，IRC）中的相關(guān)規(guī)定，具體而言，必須至少滿足：

1.?將至少 75% 的總資產(chǎn)投資于不動產(chǎn)、現(xiàn)金或美國國債；

2.?至少 75% 的總收入來自租金、為不動產(chǎn)融資的抵押貸款利息或不動產(chǎn)銷售；

3.?每年以股東股息的形式支付至少90%的應(yīng)稅收入；

4.?成立可納稅的公司實體；

5.?由董事會或受托人管理；

6.?公司成立第一年后至少擁有 100 名股東；

7.?不超過50%的股份由五個或更少的個人持有。

投資REITs利弊

從好的方面來說，相比傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資，REITs的流動性很好，易于買賣。而且，REITs也提供了有吸引力回報和穩(wěn)定現(xiàn)金流。此外，不動產(chǎn)的存在對投資組合整體也有好處，因為其提供了投資多樣性和高股息收入（通常高于標普500指數(shù)）。

不利的一面是，REITs在資本增值方面提供的不多。根據(jù)REITs要求，必須將90%收入返還給投資者。因此，只剩下10%的應(yīng)稅收入可以再投資回REITs以購買新的項目。其他不利因素是，REITs的股息作為固定收入征稅，而且一些REITs的管理和交易費用很高。同時，REITs對于利率較敏感，一般當美聯(lián)儲提高利率以試圖收緊支出時，REITs價格會下跌。最后，不同類型的REITs也存在相應(yīng)風(fēng)險。例如：專注于酒店類的REITs在經(jīng)濟衰退時期往往表現(xiàn)很差。然而，投資其他類型的不動產(chǎn)，比如：醫(yī)療設(shè)施或零售業(yè)，租賃結(jié)構(gòu)更長，因此周期性更小，是對沖經(jīng)濟衰退的好方法。

如何評估REITs的好壞？

在評估REITs，一般需要注意如下幾點：

1.?REITs的總回報包含兩部分：股息收益和長期資本增值。最好尋找歷史上這兩方面都做得很好的公司。

2.?折舊往往會夸大投資不動產(chǎn)價值的下降程度。因此，與其使用派息率來評估REITs，不如重點看其運營資金(Funds?From?Operations,?FFOs)，幫助投資者確定管理層是否有效利用資金。每股FFO也是每股收益EPS的有效補充。

3.?不動產(chǎn)的類型和質(zhì)量至關(guān)重要，優(yōu)先投資那些擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)和租戶的REITs，比如：相比其他類型，醫(yī)療設(shè)施是美國增長最快的領(lǐng)域之一，尤其是在醫(yī)療建筑、門診護理中心、老年護理設(shè)施和退休社區(qū)的增長方面。

4.?管理團隊也很重要，最好是有豐富不動產(chǎn)管理運營經(jīng)驗的公司。