2月25日房地產(chǎn)板塊掀起漲停潮。早盤(pán)開(kāi)盤(pán)后持續(xù)走高，領(lǐng)漲申萬(wàn)一級(jí)28個(gè)行業(yè)板塊。特發(fā)服務(wù)、榮安地產(chǎn)、香江控股、嘉凱城、華夏幸福、深深房A、新城控股、中房股份、萬(wàn)科A等個(gè)股漲停。

地產(chǎn)股的上漲甚至也帶動(dòng)了銀行股的上漲，在白酒股繼續(xù)下跌的情況下穩(wěn)住了大盤(pán)。

一、土地拍賣(mài)新政：住宅用地集中出讓

地產(chǎn)股的突然上漲與土地拍賣(mài)新政有關(guān)。當(dāng)前市場(chǎng)雖然大盤(pán)處于回調(diào)趨勢(shì)中，但是資金面卻非常充裕，回調(diào)的主要是白酒等前期漲幅過(guò)大的機(jī)構(gòu)抱團(tuán)股。市場(chǎng)隨時(shí)準(zhǔn)備尋找熱點(diǎn)，開(kāi)啟新的一輪上漲。

2月23日，“全國(guó)2021年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會(huì)議”召開(kāi)，自然資源部開(kāi)發(fā)利用司市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人從科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃、堅(jiān)持做好住宅用地信息公開(kāi)、實(shí)行住宅用地集中出讓和加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)等四個(gè)方面詳細(xì)講解了2021年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作要點(diǎn)。

“實(shí)行住宅用地集中出讓”是這次會(huì)議的重點(diǎn)。自然資源部要求，“各地要主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案?！薄爸攸c(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行‘兩集中’同步公開(kāi)出讓?！?/p>

“兩集中”，是指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。按照要求，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。

按照自然資源部的說(shuō)法，“兩集中”可以提高市場(chǎng)信息透明度，將以往零散出讓的“涓涓細(xì)流”變成集中出讓的“放量供地”，可以在社會(huì)上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地的充足保障。

哪些城市將會(huì)實(shí)現(xiàn)“兩集中”呢？

據(jù)傳，將會(huì)實(shí)現(xiàn)兩集中的重點(diǎn)城市有22個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，還有南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市。

其中，鄭州、青島相關(guān)部門(mén)已經(jīng)發(fā)布了通知。比如青島市自然資源和規(guī)劃局24日做出部署，“嚴(yán)格實(shí)行住宅用地‘兩集中’同步公開(kāi)出讓?zhuān)醇邪l(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。”

二、兩集中的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地是經(jīng)營(yíng)之本。拿地的數(shù)量和質(zhì)量決定了收入和利潤(rùn)。所以土地拍賣(mài)新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響非常重要。

雖然中國(guó)有幾百個(gè)城市，但是22個(gè)重點(diǎn)城市是大部分房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是頭部房地產(chǎn)企業(yè)收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源。

在兩集中政策下，這些重點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)機(jī)會(huì)有限，一年三次推地，如果推地太少，或者在一次土地拍賣(mài)中推出的土地質(zhì)量太低，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不夠積極，流拍率過(guò)高。土地出讓收入也是也是地方政府的重要收入來(lái)源。為了避免土地流拍，地方政府也可能適當(dāng)增加土地供給，并合理定價(jià)。

土地集中分批次出讓?zhuān)灿欣诒苊獾禺a(chǎn)企業(yè)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率過(guò)高。土地拍賣(mài)都有保證金要求，哪怕是龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，資金也是有限的，很難同時(shí)競(jìng)拍眾多地塊。集中出讓的招拍掛規(guī)則，增加了土地市場(chǎng)透明度，也更有利于形成更有序、穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)格局，減少“地王”出現(xiàn)的頻次。

同一時(shí)間組織大量地塊集中掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢a(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象。土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。集中出讓?zhuān)矔?huì)加速房地產(chǎn)企業(yè)間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)更大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)估值也處于較低水平

房地產(chǎn)板塊上市公司股價(jià)的上漲，雖然和新政直接相關(guān)。但本質(zhì)上是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)板塊估值已低至近五年較低水平，主流房企股息率大多超過(guò)4%。加上房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有望企穩(wěn)，主流房企在后市有望修復(fù)估值。

從制度上來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的改革也是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖，真正優(yōu)秀的房企穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性將有所上升，房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)已經(jīng)凸顯。

雖然白酒等少數(shù)行業(yè)前期漲幅過(guò)大，有回調(diào)的需求。但當(dāng)前A股總體估值水平并不高，甚至低于歷史平均水平?；鸨F(tuán)股回調(diào)后，行情將向其他板塊擴(kuò)散。A股龍頭房地產(chǎn)企業(yè)后期上漲空間值得期待。

而在土拍新政下，擁有土地儲(chǔ)備多的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)也將超出預(yù)期。投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地儲(chǔ)備較多的A股房地產(chǎn)上市公司。