焦點研究院?·?行業(yè)研報

監(jiān)測時間：2021年1月1日至6月30日

研究員：張冉

摘要

自市場上首次傳出三道紅線調(diào)控新規(guī)至今已滿一年，雖未有正式文件對外公布，但對比上市房企2021上半年與2020年踩線情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在積極配合調(diào)控降杠桿，整體踩線狀況已有所好轉(zhuǎn)，3線全踩企業(yè)減少5家，未踩線企業(yè)增加7家。目前3線全踩企業(yè)中，已經(jīng)有接近半數(shù)身陷經(jīng)營困境。從踩線數(shù)量減少企業(yè)來看，房企最青睞的方式是增加貨幣資金，可以同時改善凈負債率和現(xiàn)金短債比，是目前減少自身踩線數(shù)量的最優(yōu)解。而踩線數(shù)量增加企業(yè)財務(wù)指標的變動也較為一致，多是貨幣資金減少和短期有息債務(wù)增加所致。

圖：100家上市房企2021上半年踩線情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報；焦點研究院整理

指標釋義：剔除預收款后資產(chǎn)負債率=

（總負債-預收款）/（總資產(chǎn)-預收款）

凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權(quán)益

現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)

踩線狀況整體向好，紅檔企業(yè)近半數(shù)身陷困境

快回款、引投資、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為降檔房企“各顯神通”。自三道紅線調(diào)控新規(guī)消息傳出以來，房地產(chǎn)企業(yè)為降檔各顯神通，主要通過加快銷售回款增加貨幣資金、為企業(yè)或項目引入外部投資增厚所有者權(quán)益、發(fā)行長債置換短債減少短期有息債務(wù)的方式來改善自身檔位。如直降三檔的港龍中國地產(chǎn)在年中業(yè)績發(fā)布會上表示，期內(nèi)交付項目增多收入大幅增加、引進非控股股東注資、降低短債占比是由紅轉(zhuǎn)綠的重要原因；中國奧園上半年現(xiàn)金回款率達到87%，較高的回款效率促進企業(yè)現(xiàn)金狀況明顯改善，除此之外企業(yè)還抓緊融資窗口期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金短債比較2020年末增加0.51至1.17。祥生控股集團在2020年業(yè)績會上就表示，2021年將通過以下三個措施改善自身踩線狀態(tài)：1、多元化拿地方式，加大合作力度，增強股權(quán)融資比例；2、調(diào)整債務(wù)期限結(jié)構(gòu)；3、通過改善經(jīng)營效率，合理控制支出，同時加大還款力度，提升現(xiàn)金流。

踩線狀況整體向好，綠檔企業(yè)增至35家。2021上半年，100家上市房企中，11家踩線3道被歸為紅檔，較上年末減少5家；18家踩線2道被歸為橙檔，36家踩線1道被歸為黃檔，這兩個陣營企業(yè)數(shù)量較上年末均減少一家，變化不大；未踩線的綠檔企業(yè)變化較大，今年上半年共計35家，較上年末增加了7家。

紅檔企業(yè)中，接近半數(shù)已進入或正在進入經(jīng)營困境。2021上半年，共計11家上市房企踩線3道被歸為紅檔企業(yè)，這其中有5家已進入或正在進入經(jīng)營困境。具體來看，泰禾集團、華夏幸福、藍光發(fā)展均不同程度陷入流動性危機，債務(wù)問題纏身；陽光100中國債券出現(xiàn)持續(xù)違約，并觸發(fā)了其他債券的交叉違約；中國恒大面臨較大債務(wù)壓力，目前已經(jīng)在陸續(xù)出售旗下各項資產(chǎn)。此外，在接盤萬達酒店后，富力地產(chǎn)也一直面臨著巨大的債務(wù)壓力，9月3日，穆迪下調(diào)富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評級，并將富力香港的企業(yè)家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”。同時，穆迪已將上述評級列入下調(diào)觀察名單，此前上述評級展望為“負面”。

4家企業(yè)改善顯著，增加貨幣資金成首選

4家企業(yè)改善顯著，港龍中國地產(chǎn)直降三檔。2021上半年，共有8家上年末踩線三道的上市房企出現(xiàn)了改善，4家效果顯著踩線減少數(shù)量在2及以上，其中港龍中國地產(chǎn)作為上市剛滿一年的新秀，直降三檔從紅轉(zhuǎn)綠。

企業(yè)多選擇降低凈負債率、增加現(xiàn)金短債比，擴大貨幣資金規(guī)模成為首選路徑。8家踩線狀態(tài)改善上市房企中，降低凈負債率與增加現(xiàn)金短債比成為較受歡迎的兩個選擇，分別有5家、7家企業(yè)。深入這兩個指標的具體計算公式中看，7家選擇了擴大貨幣資金規(guī)模的改善路徑，保持其他指標基本不變的基礎(chǔ)上增加貨幣資金可以直接降低凈負債率、增加現(xiàn)金短債比，是一種一舉兩得的方法。因此，可以說擴貨幣資金規(guī)模是目前企業(yè)減少踩線數(shù)量的最優(yōu)選。

藍光發(fā)展直升兩檔，債務(wù)增加現(xiàn)金減少成踩線主因

5家企業(yè)踩線數(shù)量增加至2到3道，藍光發(fā)展直升兩檔。2021上半年，共有8家上市房企踩線數(shù)量較上年末出現(xiàn)上升。其中，新湖中寶、建發(fā)股份和金地集團均是從綠檔轉(zhuǎn)向黃檔，目前僅踩線1道，整體風險不大。而需要注意的是其余五家企業(yè)，京投發(fā)展、城建發(fā)展和藍光發(fā)展是從橙檔轉(zhuǎn)向紅檔，目前已經(jīng)踩線3道；上坤地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn)則是從黃檔轉(zhuǎn)向橙檔，均踩線2道，有息負債年規(guī)模增速限制在了5%以下。

短期有息債務(wù)增加和貨幣資金減少是企業(yè)踩線數(shù)量上升主因。2021上半年，8家上市房企踩線數(shù)量上升仍主要是由有息負債、短期有息債務(wù)、貨幣資金和所有者權(quán)益四個指標變動所致。通過對其中6家企業(yè)四個指標的變動進行研究可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)踩線數(shù)量上升主要是短期有息債務(wù)增加和貨幣資金減少引起的。具體到企業(yè)來看，京投發(fā)展、城建發(fā)展和藍光發(fā)展這三個企業(yè)上半年短期有息債務(wù)增加，這說明企業(yè)近一年內(nèi)面臨較大的償債壓力；同期貨幣資金減少說明企業(yè)通過銷售和融資端獲得凈現(xiàn)金流入比較困難。上坤地產(chǎn)雖然一年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模在增加，但企業(yè)獲得的貨幣資金規(guī)模也呈增長趨勢，對短期有息債務(wù)的覆蓋率仍在100%以上。建業(yè)地產(chǎn)2021上半年末貨幣資金108.7億元，較2020年末下降了51.9%，導致凈負債率踩線；新湖中寶貨幣資金較上年末下降25.7%，也導致現(xiàn)金短債比降至0.86。

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