“營業(yè)收入和凈利潤的下滑幅度在眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)也較為少見?！?/p>

作者：夏天天

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

進(jìn)入2020年，起家于北京的金融街控股股份有限公司（下稱“金融街”，000402.SZ）通過發(fā)債融資的節(jié)奏在迅速加塊，今年前4月，其在公開市場融資規(guī)模已經(jīng)超過150億元，同時，還有181億元的公司債待發(fā)行。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，金融街今年前4個月的融資規(guī)模，在房企中排在第3位。

在短期債務(wù)迅速增加的同時，金融街今年一季度的凈利潤下滑幅度也領(lǐng)先眾多房地產(chǎn)企業(yè)，股價則一路下滑。

短期借款飆升近百倍，凈利潤下滑超7成

今年一季度末，金融街的短期借款由2019年末的5000萬元上升至今年一季度末的48.5億元，增幅9600%。

來源：公司公告

短期借款增加的同時，營業(yè)收入和凈利潤卻在大幅下跌，且下滑比例在眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)也較為少見。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，金融街實現(xiàn)實現(xiàn)營業(yè)收入22.45億元，同比下降42.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.65億元，同比下降73%；實現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下降65%。

來源：公司公告

對比過去數(shù)年盈利狀況可以發(fā)現(xiàn)，今年一季度，金融街營業(yè)收入不及去年的10%，凈利潤僅為去年全年的6%。

來源：中誠信

中誠信在評級報告中指出，從短期償債能力來看，2019 年末，金融街債券及長期借款面臨到期，短期債務(wù)有所增長；2020年一季度公司發(fā)行超短期融資券，短期債務(wù)規(guī)模上升，短期面臨一定償付壓力。

從杠桿情況看，金融街的杠桿比率處于較高水平且呈現(xiàn)上升趨勢。資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的73.08上升至今年一季度末的 76.09，凈負(fù)債率從2017年的151.47 上升至今年一季度末的202.56。

6月2日，金融街公告稱為資產(chǎn)負(fù)債率70%以下控股子公司湖北當(dāng)代盛景投資有限公司債務(wù)融資提供7.2 億元擔(dān)保。

另據(jù)《財經(jīng)涂鴉》了解，目前金融街為全資子公司、控股子公司及參股公司提供擔(dān)保的余額已達(dá)到205.89億元，占公司最近一期歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)比例為59.32%

數(shù)據(jù)還顯示，截至 2019 年末，金融街凈資產(chǎn)金額為 389.81 億元，有息負(fù)債余額為 869.51 億元；截至 2020 年 4 月末，有息負(fù)債余額為984.25 億元，累計新增有息負(fù)債金額為 114.74 億元，占公司 2019 年末凈資產(chǎn)的比例為 29.43%。

據(jù)《財經(jīng)涂鴉》梳理，新增有息負(fù)債主要來自于非金融企業(yè)債務(wù)融資工具和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）及其他有息負(fù)債。今年以來，金融街在1月、3月和4月分別發(fā)行了29億元、19億元和25億元超短期融資，同時也在4月發(fā)行了一筆80億元的資產(chǎn)支持專項計劃。

5月底，深交所債券項目信息平臺顯示，“金融街控股股份有限公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券”項目狀態(tài)更新為“已受理”。

據(jù)了解，本次債券的發(fā)行規(guī)模為不超過181億元（含181億元），本次債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還到期債券和其他金融機(jī)構(gòu)借款等用途。

此外，6月4日，金融街還發(fā)布公告稱擬發(fā)起5億元信托計劃，關(guān)聯(lián)公司長城保險、大家財險共計認(rèn)購4.9億元。

不過，從貨幣資金來看，截止今年3月末，其擁有的貨幣資金僅87.18億元，同期經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-45.92億元，投資活動現(xiàn)金流凈額-0.119億元，籌資活動現(xiàn)金流金額22.96億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額則為-23.08億元。

金融街認(rèn)為，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的減少主要原因一是受新冠肺炎疫情影響，公司銷售簽約和回款較上年同期減少；二是公司支付投標(biāo)保證金等支出較去年同期增加。

對于2020年的資金管理策略，金融街表示，將強(qiáng)化資金調(diào)度，高度關(guān)注現(xiàn)金流安全，確保資金安全穩(wěn)健，實現(xiàn)銷售簽約回款、項目土地投資、工程建設(shè)支出等大額資金收支之間的平衡，繼續(xù)改善經(jīng)營活動現(xiàn)金流；同時用好資金融通渠道，除銀行、保險等間接融資外，綜合運(yùn)用公司債券、資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、超短期融資券等金融產(chǎn)品。

存貨存在去化壓力，股價年內(nèi)跌幅近20%

截止今年一季度，金融街的存貨規(guī)模尚有813億元，中誠信評級報告指出，金融街的存貨去化有待加強(qiáng)，公司部分項目受地方政府限價政策及競爭環(huán)境等影響，銷售進(jìn)度不及預(yù)期，存貨去化水平有待加強(qiáng)。

對于2020年的發(fā)展戰(zhàn)略，金融街指出，一是堅定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深耕五大城市群中心城市，適當(dāng)拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時交通圈的衛(wèi)星城/區(qū)域；二是堅持聚焦主業(yè)，堅持以商務(wù)地產(chǎn)為重點，以住宅地產(chǎn)為基礎(chǔ)，戰(zhàn)略性布局特色小鎮(zhèn)，如旅游度假康養(yǎng)小鎮(zhèn)、綠色金融科技小鎮(zhèn)等。

華泰證券研究認(rèn)為，當(dāng)前金融街的開發(fā)業(yè)務(wù)布局依然集中于核心一二線城市,銷售表現(xiàn)預(yù)計持續(xù)受到調(diào)控政策的影響，熱點城市回暖具有一定的不確定性。

金融街起家于北京金融街區(qū)域，隨后將業(yè)務(wù)延伸到天津、廣州、上海等一線城市，并進(jìn)一步延伸至重慶、武漢、成都等內(nèi)地城市，但從銷售數(shù)據(jù)可以看出，金融街的業(yè)務(wù)依然集中在一線城市，在內(nèi)地城市的發(fā)展相對緩慢，業(yè)務(wù)占比也相對較低，惠州、武漢、成都的銷售金額占比不足5%。

來源：中誠信

華泰證券報告還指出，金融街每年投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益對凈利潤的貢獻(xiàn)較大,如果未來租金水平下降或市場租金回報率中樞回落,公允價值變動收益可能不及預(yù)期,造成公司凈利潤波動。

值得關(guān)注的是，不良的業(yè)績也直接反應(yīng)的資本市場的股價走勢上，疊加負(fù)債不斷增加，金融街的股價也是從年初的8.1元附近降至目前的6.6元，跌幅近20%，總市值已不足200億元。