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時(shí)光撥回2019年上半年，如果問(wèn)我是否要買(mǎi)學(xué)位房，那么答案肯定是“不”。那會(huì)兒小升初搖號(hào)政策還沒(méi)出臺(tái)，在廣州學(xué)位房這一領(lǐng)域知識(shí)盡管比較空白，但還是抱著鴕鳥(niǎo)心態(tài)或者“多一事不如少一事”心理，不想去折騰。主觀覺(jué)得目前住的小區(qū)對(duì)口學(xué)校也湊活，小學(xué)要靠學(xué)而思，把小孩兒培養(yǎng)分?jǐn)?shù)高點(diǎn)，小升初去個(gè)好學(xué)校應(yīng)該不難。
后來(lái)19年底給老人買(mǎi)房時(shí)候，完全沒(méi)考慮學(xué)位。直到2020年5月份以后吧，逐漸注意到到小升初搖號(hào)政策的出臺(tái)，再仔細(xì)研究一番，突然有種“恍然大悟”之感，主要感悟如下：
（1）此次出臺(tái)小升初搖號(hào)政策，不僅是一城一地的行為，而是為了教育公平化、均等化，自上而下覆蓋全國(guó)的統(tǒng)一要求。也意味著大概率此項(xiàng)政策會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，至少不會(huì)朝令夕改。
（2）在小升初搖號(hào)的政策主導(dǎo)下，房子買(mǎi)在哪兒，不僅決定了入讀的小學(xué)，也大概率決定了入讀的中學(xué)（這里談的是概率問(wèn)題，搖號(hào)升入意向民辦的概率比較?。?br>（3）未來(lái)小升初階段受搖號(hào)政策主導(dǎo)，而初升高階段中考時(shí)還有一項(xiàng)“指標(biāo)到校”政策（不展開(kāi)解釋?zhuān)耙恍┐骎講過(guò)，可以去查）。
盡管這一政策影響巨大，但卻被很多人因各種各樣原因所忽視，一是因?yàn)檫@個(gè)政策雖然出臺(tái)了幾年，但政策在逐年變，起初因?yàn)檎猩壤佟⒆畹头挚刂凭€高的原因，對(duì)中考影響不大。但今年指標(biāo)到校比例達(dá)到了50%，最低分控制線也將取消。
今年同一個(gè)好的高中，通過(guò)指標(biāo)到校錄取的分?jǐn)?shù)比通過(guò)中考統(tǒng)一排名成績(jī)錄取的分?jǐn)?shù)低幾十分。（這里是事實(shí)但我犯懶了，不確信的可以去核查下）。二是很多人會(huì)認(rèn)為小孩兒還很小，操心多少年后的中考沒(méi)必要，到時(shí)政策怎么變都說(shuō)不準(zhǔn)。
但我認(rèn)為既然已經(jīng)有了政策和趨勢(shì)，肯定要將基于當(dāng)前政策和對(duì)未來(lái)政策的判斷納入選房的考慮因子。
（4）指標(biāo)到校招生時(shí)，省市屬高中50%招生名額面向各區(qū)平均分配（此處平均指按各區(qū)戶(hù)籍考生人數(shù)等比例分配，約4%），區(qū)屬高中50%名額只面向本區(qū)戶(hù)籍考生招生。因此區(qū)屬高中強(qiáng)的區(qū)，對(duì)于考生而言升入優(yōu)質(zhì)高中的概率會(huì)更大。根據(jù)某資深學(xué)位房大V的分析，升入優(yōu)質(zhì)區(qū)屬高中的概率排名大約為荔灣>天河≥越秀>番禺>......
（5）目前盡管黃埔、南沙等區(qū)引入名校的腳步很大，但目前看引入的名校多為九年義務(wù)教育內(nèi)的，不含高中。即使如華附知識(shí)城校區(qū)也因是省市屬高中，將面向全市招生。以5到10年的角度看，外圍幾區(qū)的優(yōu)質(zhì)區(qū)屬高中數(shù)量很難有明顯突變，而如果考慮到未來(lái)黃埔、南沙新涌入的年輕人數(shù)量，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。
（6）2020年入學(xué)的小學(xué)生倒推為2014年出生，而2015-2019年出生人口遠(yuǎn)高于2014之前，2017年出生人口甚至接近于2014年的一倍。如果加上近幾年每年幾十萬(wàn)廣州新增戶(hù)籍人口中一部分的適齡兒童，那么2023-2025將是近年小學(xué)入學(xué)人數(shù)的最高峰，平均為今年的一倍。
未來(lái)幾年，近一倍適齡兒童的家長(zhǎng)，只要有一部分決定購(gòu)房學(xué)位房，相對(duì)目前優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的受追捧程度就會(huì)倍增。對(duì)于有一定實(shí)力的二胎家庭，一套學(xué)位殼可以讓兩個(gè)娃都上好學(xué)校，性?xún)r(jià)比高，極具誘惑力。

綜上6點(diǎn)，再加上今年疫情大放水的影響，我決定事不宜遲，盡快購(gòu)置一套學(xué)位房。
考慮到囊中羞澀，我將目標(biāo)縮小到了300萬(wàn)以?xún)?nèi)的學(xué)位殼。
越秀or天河？這里不想再引入哪個(gè)更優(yōu)的口水戰(zhàn)，我想說(shuō)哪個(gè)都好，豐儉由人。天河區(qū)更便于我跟老婆上班，目前天河四大公校（廣州中學(xué)、匯景中學(xué)、113東方、天河中學(xué)）都可以直升（將來(lái)即使改為搖號(hào)，也會(huì)大概率進(jìn)入目前可以直升的初中），再考慮到未來(lái)十年天河CBD不動(dòng)搖的地位，我很輕易的就鎖定了范圍：買(mǎi)天河。
買(mǎi)天河主要就是四大組合：①天河北的華陽(yáng)、龍口西+廣州中學(xué)②匯景新城的匯景小學(xué)+匯景中學(xué)③天河公園西的華景、天府路小學(xué)+113東方④泛珠江新城的體育東小學(xué)+天河中學(xué)。
當(dāng)前還有其他一些學(xué)校，多不屬于學(xué)位殼的熱門(mén)。組合②太貴，300以下沒(méi)得選。組合①的華陽(yáng)300以下基本沒(méi)有，單價(jià)也高，PASS了。所以初步篩選后只剩龍口西、華景、天府路、體育東四個(gè)小學(xué)對(duì)口地段了。
第一站先按肉韓推薦看的天河北龍口西，看了一下午，在天河北那一片冒著酷暑穿梭于各個(gè)小區(qū)（算不上小區(qū)，單體樓吧）看30-40方的學(xué)位殼。
龍口西片區(qū)可選的學(xué)位殼多如牛毛，我覺(jué)得這個(gè)既是優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)呢利于買(mǎi)家挑選、各個(gè)總價(jià)的都有，也是買(mǎi)殼人都會(huì)看的區(qū)位，缺點(diǎn)呢個(gè)人認(rèn)為會(huì)一定程度影響生源和學(xué)習(xí)環(huán)境。
當(dāng)天下午對(duì)看過(guò)的所有房子都沒(méi)啥好感，周邊環(huán)境無(wú)過(guò)無(wú)失。順道了解了龍口西這一巨無(wú)霸小學(xué)的校區(qū)分布，基本上一二年級(jí)一個(gè)校區(qū)，三四年級(jí)再換一個(gè)，五六年級(jí)再換一個(gè)。
這要是有兩個(gè)娃相差幾歲的，光接送就得跑倆校區(qū)。20年龍口西招生計(jì)劃是23個(gè)班，華陽(yáng)21個(gè)班，華康4個(gè)班，廣州中學(xué)招了34個(gè)班，目前已經(jīng)很飽和了，不過(guò)根據(jù)規(guī)劃未來(lái)廣州中學(xué)有擴(kuò)大的空間，總之將來(lái)會(huì)是超級(jí)巨無(wú)霸中小學(xué)了。
當(dāng)然“凡事預(yù)則立不預(yù)則廢”，第一站跟第二站之間的一周多時(shí)間，我在網(wǎng)上查閱了大量資料，做了很多功課，也咨詢(xún)了一些教育方面朋友，然后基本就重點(diǎn)考慮組合③了，詳細(xì)理由后續(xù)再總結(jié)。
第二站也就是最后一站就去了組合③（要是還有第三站，標(biāo)題都不好意思寫(xiě)閃電戰(zhàn)了嘛）。主要看了天府路小學(xué)本部對(duì)口的學(xué)位殼（300以下只有東方都會(huì)廣場(chǎng)，300出頭有理想青年薈）天府路翠湖校區(qū)被我PASS掉了，主要考慮那個(gè)校區(qū)對(duì)口地段內(nèi)樓盤(pán)多是學(xué)位殼，小戶(hù)型面積為主，相比本部生源方面沒(méi)那么純粹。其實(shí)去看東方都會(huì)之前，我已經(jīng)對(duì)其優(yōu)劣了解的七七八八了，所以實(shí)地看更多是驗(yàn)證，因?yàn)榕c心理預(yù)期相差不大，看完一周多吧就下定了。
接下來(lái)我從學(xué)位和樓盤(pán)兩個(gè)方面談下選擇的理由：
學(xué)位方面：
（1）天府路+113東方的組合，相對(duì)而言名氣沒(méi)那么大。天府路小學(xué)作為一個(gè)未來(lái)得及評(píng)上省一級(jí)小學(xué)的學(xué)校，也不在大名鼎鼎的“三華一西（華陽(yáng)、華景、華附、龍口西）”之列。113東方呢，其高中113中僅為市級(jí)示范性高中，拼不過(guò)廣州中學(xué)、天河中學(xué)這倆省級(jí)高中，自然其初中也受牽連，名氣沒(méi)有那倆中學(xué)的初中大。
（2）但拋開(kāi)名氣看實(shí)力，作為背靠天河區(qū)政府和教育局最近的中小學(xué)，兩所學(xué)校的資源并不弱，在家長(zhǎng)中也是有口皆碑，天府路并不比華景小學(xué)差多少，而113東方的生源大多數(shù)都來(lái)源于華景+天府路。兩大名校加持下的113東方，歷年中考成績(jī)均不落下風(fēng)，而且受惠于今年小升初搖號(hào)政策，留下了更多優(yōu)質(zhì)生源，三年后的成績(jī)非常值得期待，反超至四大公校之首也不是沒(méi)可能。
（3）今年天府路小學(xué)本部+翠湖計(jì)劃招收15個(gè)班，華景小學(xué)14個(gè)班，113東方最終招收了16個(gè)班，82%生源來(lái)自于華景+天府路，此外主要是暨大附小未選擇直升的和華融小學(xué)中住宅位于天河區(qū)政府周邊的那幾個(gè)盤(pán)的。
（4）113東方與天府路小學(xué)組成了教育集團(tuán)，為解決天府路本部校區(qū)面積不足問(wèn)題，天府路小學(xué)6年級(jí)在113東方校區(qū)入讀。面對(duì)2026可能的入學(xué)政策調(diào)整，作為集團(tuán)學(xué)校相對(duì)還是會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
樓盤(pán)方面：理想青年薈跟東方都會(huì)廣場(chǎng)都是復(fù)式住宅產(chǎn)品，層高4.5米。理想是08左右產(chǎn)品，東方是06左右產(chǎn)品，理想相對(duì)新一點(diǎn)。理想最便宜的殼在320萬(wàn)左右，本著花小錢(qián)辦大事的原則，我排除了理想。東方的產(chǎn)品主要是33（北向）、39（北向）、44方（南向），還有個(gè)別55+南北向的。接下來(lái)談下優(yōu)缺點(diǎn)，先說(shuō)缺點(diǎn)。
缺點(diǎn)：
（1）樓下11號(hào)線華景站修建+對(duì)面聯(lián)通大樓建設(shè)+中山大道車(chē)流，北向噪音較大；
（2）因地鐵修建占據(jù)了靠中山大道的廣場(chǎng)，導(dǎo)致樓下商業(yè)店鋪客流下降，部分關(guān)閉；
（3）物業(yè)口碑較差，樓宇維護(hù)不佳，KFS違建占據(jù)一樓電梯口，導(dǎo)致業(yè)主需爬2樓乘電梯或1樓坐到5樓再換乘電梯；
（4）A B兩棟樓各22層，各層連通，加起來(lái)4梯34戶(hù)。目前兩梯因年久損壞，目前更換中。
（5）N年前在公共區(qū)域曾發(fā)生墜樓事件（不過(guò)這種事只要不在屋內(nèi)，不怎么影響房?jī)r(jià)的，比如萬(wàn)科東薈城）
優(yōu)點(diǎn)：
（1）交通便利，樓下即是BRT站和11號(hào)環(huán)線華景路站（預(yù)計(jì)22年底或23年通），幾百米遠(yuǎn)是天河公園地鐵站，三地鐵交匯（21號(hào)線、11號(hào)線、13號(hào)線二期），可以便捷去往天河、海珠、科學(xué)城、黃埔（非常適合夫妻倆一個(gè)科學(xué)城或海珠上班，一個(gè)天河或越秀上班）。
（2）生活便利易出租。樓下有大型華潤(rùn)萬(wàn)家超市，附近有菜場(chǎng)。
（3）環(huán)境好。雖然東方都會(huì)沒(méi)小區(qū)，但過(guò)馬路就是超大天河公園（這點(diǎn)對(duì)我加分超多，畢竟一旦娃上學(xué)了，就意味著6-10年要在學(xué)校周邊居住生活，有個(gè)公園散散步，尤其是給老人提供一個(gè)散心交流的環(huán)境非常重要）
（4）業(yè)委會(huì)。這是我下定決心的另一個(gè)重要因素。這里雖然物業(yè)不行，但經(jīng)過(guò)19-20年籌備，20年5月份終于成立了業(yè)委會(huì)。在業(yè)委會(huì)推動(dòng)下，已經(jīng)在開(kāi)展更換電梯、修繕大門(mén)、地鐵補(bǔ)償資金接收使用、更換招牌、樓宇吊頂、維護(hù)等工作，將來(lái)更換物業(yè)也未嘗不可，算是有否極泰來(lái)的機(jī)會(huì)。
（5）樓下就是天府路小學(xué)。15年曾因?yàn)閷⑷A港花園劃分至翠湖校區(qū)，鬧過(guò)業(yè)主圍攻區(qū)政府的事件，最后還是維持原狀。東方都會(huì)作為緊鄰小學(xué)的盤(pán)，劃分出去的概率極低。
（6）未來(lái)幾年增量適齡兒童有限。因天府路本部對(duì)口的樓盤(pán)全部都是商品房，學(xué)位殼數(shù)量有限。龍口西這類(lèi)學(xué)位殼較多、換手較高的學(xué)校，其適齡兒童會(huì)與戶(hù)籍人口增長(zhǎng)速度相匹配，而天府路本部因多為總價(jià)高的樓盤(pán)，換手相對(duì)較低，適齡兒童增長(zhǎng)速度理論上會(huì)相對(duì)小。當(dāng)然缺點(diǎn)是天府路面積太小了，可擴(kuò)張空間幾乎沒(méi)有，需要權(quán)衡。
（7）性?xún)r(jià)比高。以39方北向?yàn)槔?017年初價(jià)格就已經(jīng)到了230+，2017下半年到2018上半年，最高漲到了260+。之后就逐步回調(diào)，并漸漸穩(wěn)定到了240左右。目前的價(jià)格受限于當(dāng)前地鐵施工、電梯更換、學(xué)位淡季還未回到過(guò)去3年最高點(diǎn)，但周邊東方新世界等盤(pán)優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)有了10-15%漲幅，目前出手算是這里最差的面貌，夯實(shí)了3年的房?jī)r(jià)位置，向下有限，向上可期。
綜上優(yōu)缺點(diǎn)，缺點(diǎn)有望改善，優(yōu)點(diǎn)有望加強(qiáng)，還可以250萬(wàn)以?xún)?nèi)的總價(jià)搞定近40方的復(fù)式，出租或者給老人住都合適。所以我在東方都會(huì)看完十天左右就簽了當(dāng)時(shí)比較合適的一套北向高層。（至于說(shuō)為啥沒(méi)考慮華景新城，主要是300萬(wàn)內(nèi)可以買(mǎi)的樓齡都偏大，出租也沒(méi)這邊好租，就直接PASS了，用球哥話說(shuō)：就是買(mǎi)個(gè)殼而已，不用想太多......）