作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

論2020年的心酸，金地集團(tuán)可以說一把“心酸淚”，辛苦努力了一年，然而這個(gè)曾經(jīng)的“地產(chǎn)貴族”金地集團(tuán)不僅掉隊(duì)，而且債務(wù)纏身，還被投訴，怎可說一個(gè)慘字就能解釋的。

曾經(jīng)輝煌一時(shí)的金地集團(tuán)（600383.SH）是如何一步步走向今天這般境地的？是誰導(dǎo)演了這場戲。

昔日“貴族”折戟?瘋狂掉隊(duì)

房地產(chǎn)界永遠(yuǎn)不缺乏“黑馬”和“精英”，優(yōu)勝劣汰更是萬物適用的法則。

作為成立30多年的老牌房企，金地集團(tuán)曾風(fēng)光無限，與萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)并稱為“招保萬金”。然而時(shí)過境遷，在其他房企如碧桂園、恒大等不斷追趕的大背景下，曾經(jīng)的“招保萬金”已經(jīng)變成了如今的“碧恒萬融”。

1988年，“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司”注冊營業(yè)，由深圳市福田區(qū)國資局發(fā)起成立。不過，就是這樣一家微小的企業(yè)最終成長為全國性房地產(chǎn)上市公司。

1991年，該公司更名為深圳市福田區(qū)金地實(shí)業(yè)開發(fā)公司，并將公司主業(yè)正式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這就是金地集團(tuán)的前身。

1993年，金地集團(tuán)取得房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，此后，金地集團(tuán)向深圳市體改辦提出申請，進(jìn)行“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn)”并獲得批準(zhǔn)。

隨后，說到做到，于是，金地集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開張了。

1994年，金地集團(tuán)開發(fā)的第一個(gè)住宅小區(qū)“金地花園”正式開始推向市場，受到了廣泛的關(guān)注。1996年，“金地海景花園”公開發(fā)售，“金地海景花園”作為當(dāng)年深圳豪宅的代名詞，創(chuàng)造了深圳住宅銷售速度和均價(jià)新高，金地集團(tuán)也因此一炮而紅。

1998年，對于金地集團(tuán)來說，是一個(gè)重大意義的時(shí)刻——年僅四十的凌克成為金地集團(tuán)董事長，全面掌舵金地。他從區(qū)屬二級企業(yè)的總經(jīng)理，到金地集團(tuán)總經(jīng)理，再到金地集團(tuán)的董事長，凌克把自己的一生都放在了金地，不斷地帶領(lǐng)金地集團(tuán)成長。

凌克掌舵后的金地，不再滿足于偏安深圳一隅，開始向著全國性房企邁進(jìn)。

2000年11月，金地集團(tuán)簽下北京郎家園地區(qū)72000平方米土地，成功登陸北京，成為入駐首都CBD商圈的又一家異地房地產(chǎn)企業(yè)，金地至此開啟了全國布局之路。

2001年4月，金地集團(tuán)成功登陸資本市場，并被譽(yù)為地產(chǎn)界“招保萬金”——資料顯示，上市一年后，金地集團(tuán)就以最快的速度完成了以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局以及西進(jìn)武漢的戰(zhàn)略布局。

不過，自從2006年以后，由于受管理層變動、戰(zhàn)略保守以及產(chǎn)品定位差異等綜合因素影響，金地集團(tuán)逐漸從四大房企中掉隊(duì)。

2010年，萬科銷售額達(dá)1026億元，保利銷售額660億元，而金地的銷售額僅為280億元，不足保利的一半。在2011年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜上，金地集團(tuán)的銷售金額僅排在第15位，銷售面積排在第19位，不僅被萬科、保利、中海等巨頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離，同時(shí)也被雅居樂、碧桂園、富力等后起之秀拋在身后。

直到2016年，金地才突破千億大關(guān)，2019年躋身兩千億房企俱樂部。盡管如期進(jìn)入兩千億陣營，但金地集團(tuán)的銷售規(guī)模增速并不快。2016-2019年，金地集團(tuán)的簽約銷售額增速分別為63%、39.9%、15.3%、29.76%，可見增速出現(xiàn)回落。

更可怕的是，沒有對比就沒有傷害，對比同行，金地集團(tuán)的尷尬更是清晰可見：

從房地產(chǎn)銷售額榜單來看：

2020年金地集團(tuán)的銷售額為2426.8億元，然而在地產(chǎn)銷售額榜單中僅排14位，因?yàn)樵?jīng)一個(gè)梯隊(duì)的萬科銷售額已經(jīng)破7000億元，就連保利都進(jìn)入了5000億元房企陣營。

從盈利來講，金地集團(tuán)業(yè)績也掉隊(duì)。

金地集團(tuán)歷年財(cái)報(bào)顯示，從2017年到2019年，金地集團(tuán)營業(yè)收入分別為376.62億元、506.99億元及634億元，不僅與萬科、保利相差甚遠(yuǎn)，而且相比后期之輩招商蛇口2019年976.72億元的營收規(guī)模，金地集團(tuán)也存在不小的差距。

面對“掉隊(duì)”的事實(shí)，金地集團(tuán)也是一言難盡。

金地集團(tuán)也玩起了“借新還舊”的游戲

“知恥而后勇?！?/p>

或許這正是金地集團(tuán)的寫照。

資料顯示，從2015年起，金地集團(tuán)就開始了其迅速擴(kuò)展之路。

近些年，掉隊(duì)的金地集團(tuán)一直奉行快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售和快速結(jié)轉(zhuǎn)回籠資金的高周轉(zhuǎn)模式，以使自己重回頭部房企行列。

比如，金地集團(tuán)正在開始加快銷售和推盤速度?，當(dāng)然，在金地集團(tuán)的努力下，金地集團(tuán)的銷售額取得了極大突破。不過，正如金地董事長凌克所言，一切高周轉(zhuǎn)的打法，快拿地、快銷售、快建設(shè)、快結(jié)轉(zhuǎn)，都離不開一個(gè)核心串聯(lián)要素：高杠桿，金地集團(tuán)也不例外。在擴(kuò)張的同時(shí)，巨額的債務(wù)成為了懸在金地集團(tuán)頭上的一把刀。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2015年，金地集團(tuán)的所有負(fù)債合計(jì)917.3億元，但到了2019年，金地集團(tuán)的所有負(fù)債合計(jì)增加至2524億元，在短短幾年的時(shí)間里，負(fù)債增長逾1.7倍，這樣的速度著實(shí)令人吃驚。

而公布的2020年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)的總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到了2976.91億元，其中短期借款為28.66億元，長期借款為364.8億元，有息負(fù)債超過1120億元。負(fù)債總額已經(jīng)逼近3000億元大關(guān)。

分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，流動負(fù)債占總負(fù)債比超過了77%，截至2020年三季度，金地集團(tuán)流動負(fù)債有2299.76億元，主要為應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款230.22億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債435億元，合同負(fù)債達(dá)到1054.06億元。

值得注意的是，隨著有息負(fù)債快速增長，金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也相應(yīng)增加。2017-2019年利息支出分別為22.72億元、36.51億元以及48.71億元，而同期，金地集團(tuán)的凈利潤僅為68.43億元、80.98億元、100.75億元。增加的財(cái)務(wù)費(fèi)用對利潤形成了一定的侵蝕。

此外，從償債能力指標(biāo)上來分析，近年來金地集團(tuán)的流動比率、速動比率和長期償債能力指標(biāo)均在下滑，這也意味著其償債能力在逐漸惡化。

在巨額債務(wù)帶來的巨大壓力之下，無奈的金地集團(tuán)頻頻玩起了“借新還舊”。

2021年1月13日，金地集團(tuán)宣布完成2021年第一期中期票據(jù)15億元人民幣的發(fā)行。本期中期票據(jù)簡稱“21 金地 MTN001”，產(chǎn)品代碼為“102100046”，發(fā)行規(guī)模15億，發(fā)行期限3年，發(fā)行利率為3.88%，起息日為2021年1月13日，到期日為2024年1月13日。

金地集團(tuán)發(fā)行的公告顯示，在2020年金地頻頻發(fā)行債券進(jìn)行融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，金地集團(tuán)共發(fā)行四次超短期融資券，四次中期票據(jù)發(fā)行和一次公司債，且發(fā)行利率在3.5%左右徘徊。發(fā)行債券的目也主要是為了借新償舊。

例如，金地集團(tuán)2020年度第一期超短期融資券、2020年度第一期中期票據(jù)用于償還金地2019年發(fā)行的短期債券“19 金地SCP001”；2020年度第二、三、四期超短期融資券，則全部用來置換此前兌付“18 金地 SCP003”的自有資金。

在房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)的大背景下，如何降低負(fù)債規(guī)模成為了擺在金地集團(tuán)眼前的難題，亟待解決。

維權(quán)風(fēng)波不斷?金地到底怎么了

近年來，在追求極速規(guī)模擴(kuò)張下，金地集團(tuán)不斷被爆出項(xiàng)目違規(guī)及安全問題。甚至在不少城市，頻頻出現(xiàn)的“品控問題”，讓不少消費(fèi)者心寒。

2020年9月，在一則東莞住建局于發(fā)布的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉黑涉惡有關(guān)情況的通報(bào)》中，金地物業(yè)因通過暴力手段對待維權(quán)業(yè)主而被判處尋釁滋事罪。根據(jù)通報(bào)的內(nèi)容，金地物業(yè)“涉黑涉惡”事件的起因，是由于某地產(chǎn)公司與金地物業(yè)將樓盤的架空層違規(guī)建設(shè)成辦公用房，被部分業(yè)主投訴，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)。

盡管物業(yè)服務(wù)糾紛對房地產(chǎn)行業(yè)來說并不新鮮，但金地集團(tuán)2020年多個(gè)項(xiàng)目被投訴，這使其受到監(jiān)管部門點(diǎn)名。

2020年7月，金地在武漢的4個(gè)項(xiàng)目均因虛假宣傳而被業(yè)主維權(quán)。而依照相關(guān)法令，金地集團(tuán)虛假宣傳、變相實(shí)行價(jià)外價(jià)等行為已屬于違法違規(guī)行為。

同年7月，金地還因涉嫌虛假宣傳而付出巨額代價(jià)。據(jù)廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院執(zhí)行裁定，金地深圳項(xiàng)目的樣板房和宣傳資料所宣傳的“別墅包含地下負(fù)一層及夾層”，因在收房后被認(rèn)定為違法建筑、強(qiáng)制拆除而被23位購房人告上法庭。法院酌定，金地共需賠償8109.3萬元，其中約7400萬元為給業(yè)主的賠償金，剩余500多萬元被查封、凍結(jié)。

多年前，金地集團(tuán)董事長凌克曾對媒體說：“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展固然要快、要規(guī)模，但首先得把產(chǎn)品做好。公司發(fā)展要在‘好’的基礎(chǔ)上求‘快’，而且要把這個(gè)‘好’放得權(quán)重大些?！?/p>

然而多年之后，面對安全問題頻發(fā)，維權(quán)風(fēng)波不斷的現(xiàn)狀，恐怕凌克也是無言以對。

走著走著，金地集團(tuán)或許已經(jīng)迷失了方向。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）