①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程—【前期】

NO.1?土地信息收集

土地名稱、所處區(qū)域、所有權(quán)（劃撥/招拍掛/城中村改造）；用地面積、容積率、綠化率、金額。

NO.2?政策、市場(chǎng)調(diào)研

了解地塊周邊的商業(yè)、配套情況；是否有代征路、代征綠地 如有的話所占面積；拍賣的附加條件。?

NO.3?可行性研究

地塊屬性——指標(biāo)分析——宏觀政策——城市發(fā)展 ——開(kāi)發(fā)模式——經(jīng)濟(jì)測(cè)算。宏觀市場(chǎng)背景與趨勢(shì)研判；區(qū)域房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景分析及住宅市場(chǎng)重點(diǎn)研究；各物業(yè)市場(chǎng)背景分析及趨勢(shì)研究；產(chǎn)品建議、經(jīng)濟(jì)測(cè)算。

NO.1?獲取土地使用權(quán)

出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓和租賃幾種

NO.2?簽訂土地出讓合同

市、縣人民政府土地管理部門代表國(guó)家與土地使用者簽訂的關(guān)于城市國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的合同。

NO.3?獲得規(guī)劃許可證

經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核，建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。

NO.4?辦理土地證

由地方人民政府頒發(fā)的，證明持證人對(duì)一定面積的土地享有所有權(quán)或使用權(quán)的書(shū)面文件,是持證人享有土地所有權(quán)或使用權(quán)的法律憑證，目前為不動(dòng)產(chǎn)登記證。

NO.1?區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研

對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤信息進(jìn)行搜集整理，通過(guò)專業(yè)分析、研判,確定符合本案自身?xiàng)l件和競(jìng)爭(zhēng)策略的市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位，從而確保項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得合理的收益，爭(zhēng)取利益最大化。

NO.2?項(xiàng)目定位

即市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群定位。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目策劃的核心、本源，是項(xiàng)目全程策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，是在項(xiàng)目策劃初期就必須首先明確。

NO.3?設(shè)計(jì)建議

明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用控制指標(biāo)、設(shè)計(jì)人工時(shí)指標(biāo)和限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)執(zhí)行效果測(cè)量基準(zhǔn)。

NO.1?方案設(shè)計(jì)

從分析需求出發(fā)，確定實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能和性能所需要的總體對(duì)象（技術(shù)系統(tǒng)），決定技術(shù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的功能與性能到技術(shù)系統(tǒng)的映像，并對(duì)技術(shù)系統(tǒng)進(jìn)行初步的評(píng)價(jià)和優(yōu)化。

NO.2?施工圖設(shè)計(jì)

通過(guò)設(shè)計(jì)好的圖紙，把設(shè)計(jì)者的意圖和全部設(shè)計(jì)結(jié)果表達(dá)出來(lái)，作為施工制作的依據(jù)，它是設(shè)計(jì)和施工工作開(kāi)展的橋梁。

NO.3?方案送審

申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。

NO.4?工程招標(biāo)

通過(guò)法定的程序和方式吸引建設(shè)項(xiàng)目的承包單位競(jìng)爭(zhēng)，并從中選擇條件優(yōu)越者來(lái)完成工程建設(shè)任務(wù)。

NO.5?取得施工許可證

已經(jīng)辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。已經(jīng)確定施工企業(yè)，有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查，有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。

NO.1?七通一平

道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電信通、燃?xì)馔巴恋仄秸?/p>

NO.2?施工圖紙、設(shè)備等

圖紙已經(jīng)通過(guò)審核、設(shè)備通過(guò)安全檢測(cè)

NO.3?臨時(shí)用地手續(xù)辦理

1、建設(shè)單位臨時(shí)用地申請(qǐng)報(bào)告；

2、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法定代表人、經(jīng)辦人身份證明；

3、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

4、涉及林草地的，林草部門意見(jiàn)；

5、臨時(shí)用地協(xié)議；

6、臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證；

7、臨時(shí)用地復(fù)墾保證書(shū)，編制土地復(fù)墾方案以及繳納復(fù)墾保證金；

8、臨時(shí)用地位置圖及界址點(diǎn)坐標(biāo)；

9、城市規(guī)劃范圍內(nèi)的需提供選址意見(jiàn)書(shū)。

NO.4?施工許可批文

NO.5?多個(gè)單位協(xié)調(diào)

⑥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程—【開(kāi)盤銷售】

NO.1?申辦《預(yù)售證》

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

NO.2?商品房銷售

NO.3?辦理銀行按揭

NO.1?工程規(guī)劃驗(yàn)收

申請(qǐng)驗(yàn)收必備條件

①已繳清報(bào)建有關(guān)費(fèi)用;

②已按規(guī)劃報(bào)建要求完成建筑單體工程;

③已完成報(bào)建圖規(guī)定的工程內(nèi)容、道路系統(tǒng)、環(huán)境綠化及化糞池等公建配套工程。

建設(shè)工程驗(yàn)收需提交的資料:

①建設(shè)用地規(guī)劃許可證(復(fù)印本) ;

②建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本) ;

③施工許可證(復(fù)印本) ;

④放線圖(原件)、竣工測(cè)繪圖(原件)

⑤加具規(guī)劃局公章的總平面布置圖(原件) 1份;

⑥填寫“建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表”1份。

NO.2?進(jìn)行權(quán)屬登記

新建房屋竣工后，權(quán)利人申請(qǐng)初始登記；

NO.3?物業(yè)移交

資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容:

1.物業(yè)規(guī)劃圖;

2. 竣工圖(包括總平面、單體竣工圖);

3.建筑施工圖;

4.工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明;

5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

6.機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū);

7.消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;

8.公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明;

9.用水、用電、用氣指標(biāo)批文;

10. 水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告;

物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容:

1.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，地基沉降、構(gòu)件的變形及裂縫也外墻不得滲水。

2.屋面及樓地面。排水暢通，無(wú)積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固，不空鼓且整體平整，無(wú)裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。

3. 裝修不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開(kāi)關(guān)不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。

4.電氣，電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固，過(guò)墻有導(dǎo)管;

照明器具必須安裝牢固，接觸良好;電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定;此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。

5.水衛(wèi)、消防、采暖、燃?xì)?。上、下水管道?yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴，漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證等。