這兩類合同在審查過程中需要防范的法律風(fēng)險(xiǎn)和處理關(guān)鍵點(diǎn)。

1.集體土地租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范及處理關(guān)鍵點(diǎn)集體土地租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在其合法性方面?，F(xiàn)階段，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，其仍然是國家嚴(yán)格限制的行為。

在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。因此，對(duì)于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹(jǐn)慎對(duì)待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第43條第1款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

由上可知，任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無效合同。確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：

（1）與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項(xiàng)做出明確約定。

（2）在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)。

（3）租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。

此外，企業(yè)可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式會(huì)使需要解決用地問題的企業(yè)面臨整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題。其次，企業(yè)可通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達(dá)到取得生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)地的需要。這種方式相對(duì)于前一種方式而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)地的方式較為簡(jiǎn)單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋是通過合法的審批手續(xù)取得的。違法租地的后果：擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款。

非法占用土地的后果：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

2.房屋租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范及處理關(guān)鍵點(diǎn)

（1）合同雙方主體資格的審查。一是對(duì)出租人資格的審查，主要看其是否具有房屋的處分權(quán)。簡(jiǎn)單的方法就是查驗(yàn)出租人的房屋產(chǎn)權(quán)憑證。二是對(duì)承租人資格的審查，如果是單位，應(yīng)查驗(yàn)《營業(yè)執(zhí)照》并留存復(fù)印件作為合同的附件；如果是自然人，則須確定其身份真實(shí)、合法，并留存身份證復(fù)印件作為合同的附件，以防止承租人方面的一些支付租金等法律風(fēng)險(xiǎn)。

（2）簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。由于房屋租賃合同是要式合同，租賃期限在六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。這是因?yàn)殡p方當(dāng)事人如未簽書面合同，就視為事實(shí)上的租賃關(guān)系，為不定期租賃合同。依據(jù)法律規(guī)定，雙方可以隨時(shí)解除合同，這樣不利于對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)。另外應(yīng)注意的是，合同期滿，如果雙方繼續(xù)保持租賃關(guān)系也應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂書面合同，否則也存在雙方可以隨時(shí)解除租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）應(yīng)當(dāng)明確租金的交付方式及交付日期。

（4）房屋租賃合同對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定也應(yīng)明確、詳細(xì)。其中很重要的一點(diǎn)，就是房屋的修繕義務(wù)的約定。房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問題?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金?！币虼耍鲎馊擞袑?duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用安全的義務(wù)，但“因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償”。

（5）房屋租賃合同對(duì)提前解約的情形及條件應(yīng)有約定。提前解約會(huì)對(duì)雙方當(dāng)事人特別是承租人產(chǎn)生重大影響，因此應(yīng)當(dāng)注意防范該風(fēng)險(xiǎn)。正確的方法是，在合同中對(duì)提前解約的情形及條件進(jìn)行約定，并對(duì)提前解約的合理時(shí)間及相應(yīng)的賠償責(zé)任進(jìn)行約定，以便日后解約事項(xiàng)出現(xiàn)時(shí)有據(jù)可依。

3.轉(zhuǎn)租問題

（1）承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意。《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”《商品房屋租賃管理辦法》

第11條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失?！卑匆陨戏伞⒎ㄒ?guī)的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此，租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對(duì)轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。

（2）房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。

4.租賃合同中其他值得注意的問題

（1）口頭租賃合同的有效性?！逗贤ā返?15條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”因此，期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同合法有效并受到法律保護(hù)，合同當(dāng)事人雙方也均應(yīng)當(dāng)按照口頭約定執(zhí)行。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。

（2）不得出租的房屋依據(jù)我國《商品房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：“（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！?/p>