北京的李某經(jīng)朋友介紹得知河北省淶水縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的某樓盤項目正在對外火熱低價預(yù)售中，李某和家人便前往開發(fā)商的售樓處進行詳細咨詢了解，售樓處的銷售員明確告知李某樓盤已取得預(yù)售許可證可以放心購買，樓盤已經(jīng)在建設(shè)中，短期內(nèi)就能交房，不會出現(xiàn)爛尾的情況，預(yù)售期過后房屋價格會上漲，現(xiàn)在買是最合適的，機會難得。李某初次購房缺乏經(jīng)驗，加之現(xiàn)場熱火朝天的搶購場景感染著每個人，李某輕信了銷售員信誓旦旦的承諾。于是，李某于2017年2月23日支付給開發(fā)商1萬元房款認(rèn)購了一套商品房。2017年2月27日，李某和開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》并支付給開發(fā)商108000元房款。同時，李某按照開發(fā)商的指示與北京某文化傳媒有限公司簽訂了《團購?fù)扑]單》并向其支付了3萬元的團購服務(wù)費。次日，李某又支付給開發(fā)商14萬元房款。至此，李某支付給河北省淶水縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共計258000元購房款及支付給北京某文化傳媒有限公司3萬元團購費，前述兩公司分別向李某出具了有各自公司蓋章的收據(jù)。

2018年初，河北省淶水縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未向李某交房，李某有些擔(dān)憂，多次詢問銷售員開發(fā)商樓盤建設(shè)進度情況，均被告知正在建設(shè)中等收房通知，期間與李某對接的銷售員因離職頻繁更換，這更加劇了李某的不安。2018年6月份，李某家人來到開發(fā)商的售樓處要求去項目現(xiàn)場看看樓盤建設(shè)進度，開發(fā)商不得不告知李某因預(yù)售許可證辦理出現(xiàn)了問題，樓盤建設(shè)暫時停工。李某擔(dān)心爛尾要求開發(fā)商立即退錢，開發(fā)商同意退錢但是要求李某必須把認(rèn)購協(xié)議及收據(jù)原件交還經(jīng)財務(wù)審核無誤后2個月內(nèi)退款。李某回京后立即將原件都郵寄給了開發(fā)商，但是過了2個月依然未收到分文退款。李某詢問未收到退款原因，銷售經(jīng)理告知需要領(lǐng)導(dǎo)簽字后財務(wù)才能辦理退款，但領(lǐng)導(dǎo)一直在外地出差未回。李某只能先將原件取回。沒多久，開發(fā)商電話通知李某前去辦理房屋貸款事宜，李某告知雙方在協(xié)商退房退款事宜，沒有必要再去辦理貸款。李某又多次詢問銷售員退款事宜，銷售員總是以各種理由敷衍。2019年，李某因身體及工作等原因未再繼續(xù)催問銷售員。3年的疫情防控，與李某對接的銷售員均離職，售樓處的電話無人接聽，李某不便出京去河北與開發(fā)商溝通退款事宜，這件事就此擱置了。2023年疫情放開后，李某才又通過多種途徑與開發(fā)商的售樓處現(xiàn)任的銷售經(jīng)理取得聯(lián)系，銷售經(jīng)理對于退房退款事宜多次打太極。5年的退房退款糾紛始終未解決，李某極其無奈。

李某前來咨詢北京市東元律師事務(wù)所的合伙人王文靜律師，聽了李某的陳述，王律師就案件情況做如下分析：

首先，根據(jù)《商品房認(rèn)購協(xié)議》和收據(jù)證據(jù)可以證明李某與河北省淶水縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》并支付了258000元購房款，雙方之間存在商品房預(yù)約合同關(guān)系。先從合同效力來看，若開發(fā)商在起訴前尚未取得商品房預(yù)售許可證，則李某可以開發(fā)商未取得預(yù)售許可證主張認(rèn)購協(xié)議無效要求開發(fā)商退款。但是我方經(jīng)多種途徑了解，現(xiàn)涉案樓盤已取得了合法有效的商品房預(yù)售許可證。故，認(rèn)購協(xié)議系李某與開發(fā)商的真實意思表示具有法律效力，李某和開發(fā)商均應(yīng)受認(rèn)購協(xié)議的約束。因此，李某現(xiàn)在已不能以開發(fā)商未取得預(yù)售許可證主張認(rèn)購協(xié)議無效要求開發(fā)商退款了。再從認(rèn)購協(xié)議的條款來看，認(rèn)購協(xié)議的約定極其簡單，且條款都是有利于開發(fā)商的，李某很難從協(xié)議內(nèi)容找到開發(fā)商的瑕疵。只能采取最有風(fēng)險的訴訟策略，以雙方已達成解除認(rèn)購協(xié)議的口頭約定為由要求開發(fā)商退款。因李某前期并未保存相關(guān)證據(jù)，這種情況下，建議搜集能夠證明前述事實存在的證據(jù)。具體做法為李某和開發(fā)商的銷售經(jīng)理電話聯(lián)系確認(rèn)曾經(jīng)口頭達成的解約及退房退款事實并對此進行錄音，固定證據(jù)。如何進行有效的電話錄音也是極其專業(yè)的事情，以后專門寫文章在談，在此就不敘述了。

其次，根據(jù)《團購?fù)扑]單》及收據(jù)可以說明李某與北京某文化傳媒有限公司存在中介合同關(guān)系。李某陳述自己與這家公司簽約及付款是開發(fā)商要求的，否則不能買房，自己完全不認(rèn)識這家公司，從始至終也沒聯(lián)系過，自己也不是經(jīng)這家公司取得的房源信息。雙方產(chǎn)生糾紛后，開發(fā)商不承認(rèn)這件事，主張自己沒收到這筆款項，要求李某去向收款方主張權(quán)益。因此，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法說明開發(fā)商指示李某所為。合同具有相對性，李某只能向北京某文化傳媒有限公司主張3萬元的款項。根據(jù)《團購?fù)扑]單》的約定，只要李某與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購協(xié)議，后續(xù)因任何原因解約，李某都無權(quán)要求該公司退款。該約定對李某極其不利，以目前的情況來看，李某要求該公司退款的主張在法律上很難被支持。

再次，本案最大的問題是訴訟時效的問題，李某從2019年以后再也沒有向開發(fā)商主張過權(quán)利，待李某想訴訟解決時，已經(jīng)過去4年了，民事訴訟時效是3年，顯然李某起訴已經(jīng)過了訴訟時效，一旦開發(fā)商提出訴訟時效的問題，不排除法院會駁回李某的起訴。為了避免這個問題，建議李某與開發(fā)商的銷售人員聯(lián)系進行電話錄音來彌補這個缺陷。

后李某接受我方建議，李某與開發(fā)商的現(xiàn)任銷售經(jīng)理進行溝通把上述補缺的證據(jù)都進行電話錄音進行固定。為了能盡可能的幫助李某解決糾紛，雖然李某與開發(fā)商和文化傳媒公司之間是不同的法律關(guān)系，屬于兩個不同的糾紛，但我方以合同糾紛為由向河北省淶水縣人民法院同時起訴了兩個公司。具體訴求如下：

1、請求法院判決解除李某與開發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》。

2、請求法院判決開發(fā)商返還李某已付的258000元。

3、請求法院判決開發(fā)商支付李某 258000元的利息損失（注：以258000元為基數(shù)，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，利息按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算；自2019年8月20日起至實際付清之日止，利息按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算）。

4、請求法院判決解除李某與北京文化傳媒公司簽訂的《團購?fù)扑]單》。

5、請求法院判決兩公司共同返還李某已付的3萬元（注：以3萬元為基數(shù)，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，利息按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算；自2019年8月20日起至實際付清之日止，利息按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算）。

本案起訴到河北省淶水縣人民法院，在訴前調(diào)解階段，經(jīng)三方反復(fù)溝通，開發(fā)商同意退還李某已付的258000元，北京文化傳媒公司不同意調(diào)解更不同意退款。出于訴訟成本及風(fēng)險的考慮，李某同意撤回對北京文化傳媒公司的起訴。最終，李某與開發(fā)商達成了民事調(diào)解，河北省淶水縣人民法院為雙方出具了民事調(diào)解書。一起6年的購房糾紛圓滿解決。

在此，也提醒大家?guī)c：1、購買預(yù)售的商品房，一定要核對預(yù)售許可證原件，如果條件允許建議去相關(guān)部門核實真?zhèn)?，以免遇到以假亂真或者許可證過期亦或超范圍預(yù)售的情況。2、購房的原件一定要保存好，一旦出現(xiàn)糾紛，協(xié)商過程中注意保存溝通往來的證據(jù)。如本案，雙方在2018年達成解約口頭約定應(yīng)立即進行書面確認(rèn)。3、若開發(fā)商遲遲不退款，別拖延太久，及時訴訟維權(quán)，不要像本案拖到開發(fā)商取得預(yù)售許可證、拖到訴訟時效過了。