記者從多個(gè)渠道了解到，上周開始深圳部分銀行開始下調(diào)房貸利率，目前首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。此前，深圳市場(chǎng)首套房、二套房主流的按揭貸款利率為5.1%和5.6%。記者了解到，目前中小銀行價(jià)格降幅比較大，建行等傳統(tǒng)大行價(jià)格暫未有松動(dòng)。

　　相關(guān)報(bào)道

　　深圳二手房成交量大漲37% 告別十年最低！網(wǎng)紅“日光盤”單日攬金73億元

　　深圳樓市終于回暖了！

　　10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更創(chuàng)下2012年3月以來的最低值。最新數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳二手住宅成交2211套，環(huán)比上漲超37%，止步七連跌。

　　這次深圳樓市成交量反彈，是否意味著筑底完成、開始反轉(zhuǎn)？

　　超八成二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交

　　一口氣連跌7個(gè)月之后，深圳11月二手住宅成交量終于回升。深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手住宅過戶套數(shù)為2211套，環(huán)比上升37.8%；二手住宅成交20.9萬平方米，環(huán)比上升39.1%。

　　但這與深圳二手房正常成交水平相比，仍然相距甚遠(yuǎn)。去年同期成交數(shù)據(jù)是5812套，即使11月成交回暖，仍不及去年同期的一半。

　　值得注意的是，在市場(chǎng)回暖之際，有一個(gè)新特點(diǎn)浮現(xiàn)了，即二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交逐漸成為趨勢(shì)。

　　“最近成交的房子價(jià)格都有比較大的調(diào)整，普遍都比高峰期成交價(jià)低個(gè)幾十萬。”福田區(qū)一優(yōu)質(zhì)學(xué)位房片區(qū)中介告訴中證君，該片區(qū)61平房源高峰期920萬成交，最近已降到800萬。

　　他所指的高峰期是指去年底至今年初?！鞍粗笇?dǎo)價(jià)成交的有，但基本上是個(gè)例，還有部分房子是本來就只能賣到指導(dǎo)價(jià)的價(jià)位，但去年業(yè)主心態(tài)飄了，報(bào)價(jià)虛高?！鄙鲜鲋薪檎f道。

　　今年2月，深圳出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)普遍是市場(chǎng)價(jià)的7折水平，但近期成交價(jià)格接近指導(dǎo)價(jià)正成為大勢(shì)所趨。

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月成交的二手住宅中超過八成為偏離指導(dǎo)價(jià)20%以內(nèi)的房源，偏離指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)的房源成交占比也高達(dá)56%，購房需求已明顯向“筍盤”集中。

　　還有數(shù)據(jù)表明，深圳超六成二手房小區(qū)房價(jià)跌幅超20%?？硕鹧芯恐行闹赋觯钲?021年10月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2021年1月趨勢(shì)性下滑，可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為23.1%和21.6%，二手房價(jià)格現(xiàn)已基本回歸到2019年底。其中，多達(dá)66.9%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅超20%，另有21%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅在10%-20%。

　　網(wǎng)紅“日光盤”單日攬金超73億元

　　二手房行情不好，需求向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，加之年末開發(fā)商集中推盤搶收，新房成了寵兒。

　　11月26日，深圳豪宅盤海德園181套住宅開盤售罄，當(dāng)天就收金33.67億元。

　　據(jù)了解，本次海德園B區(qū)推181套住宅，產(chǎn)品是建筑面積121-296平米的3-6居室，備案均價(jià)約12.6萬元/㎡，單價(jià)區(qū)間在11.46-14.41萬元/㎡，總價(jià)1385萬元/套起。入圍最低積分62.2，刷新深圳下半年新盤登記入圍積分最高紀(jì)錄。

　　11月14日，深鐵懿府二期推648套房子，也是開盤售罄，單日攬金73.4億元。這批房源的備案均價(jià)約10.3萬元/㎡，推售建筑面積100-120平米的三四居室，總價(jià)區(qū)間為887-1422萬元/套。

　　從整體數(shù)據(jù)看，11月，深圳新房住宅成交5644套，環(huán)比上升19.8%；成交面積為55.6萬平方米，環(huán)比上升14.5%。

　　雖然整體成交量走強(qiáng)，但是不同樓盤卻冷熱不均。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月有18個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，整體開盤去化不足五成，僅有兩個(gè)項(xiàng)開盤售罄，雖然新房供應(yīng)大幅回升，但是市場(chǎng)熱度繼續(xù)下滑，客戶更加趨于理性。

　　明顯回暖仍需時(shí)間

　　多位受訪專家認(rèn)為，未來一段時(shí)間，市場(chǎng)會(huì)理性溫和回升，但明顯的回升仍需時(shí)間，大的上漲行情則幾乎不可能。

　　事實(shí)上，11月深圳二手房成交量上漲存在偶然性。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，上月受十一假期影響，成交慘淡，導(dǎo)致十月成交降至歷史低位。另一方面，二手交易系統(tǒng)11月中旬出臺(tái)，部分機(jī)構(gòu)與客戶趕在政策實(shí)施前網(wǎng)簽，導(dǎo)致近期網(wǎng)簽出現(xiàn)明顯回升。

　　“政策吹暖風(fēng)，高層不斷強(qiáng)調(diào)保持樓市平穩(wěn)發(fā)展；加之按揭貸款增加，利率下調(diào)，按照往常的邏輯理解，樓市該走入觸底反彈的通道?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　展望后市，李宇嘉認(rèn)為，深圳樓市不可能迎來趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。因?yàn)楹芏嘀萍s因素仍存在，一是指導(dǎo)價(jià)控住資金杠桿，掐住了深圳樓市反彈的“七寸”；二是信貸釋放空間不可能像過去那么大，大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款額度并不大；三是這幾年建立了長效調(diào)控機(jī)制，政策不可能大幅松綁。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳市場(chǎng)的購房及換房需求比較強(qiáng)勁，前期市場(chǎng)積累了很多需求等待釋放，待新的價(jià)格動(dòng)態(tài)平衡形成，潛在需求就會(huì)入市，仍看好深圳樓市，但需防范房價(jià)炒作。