百城漲6.9%，一線漲19.0%，土地價(jià)格上漲的邏輯是什么？

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《全國(guó)百城居住用地價(jià)格報(bào)告》顯示，今年前三季度，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為5937元/平方米，同比上漲6.9%；4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為17268元/平方米，同比上漲19.0%。

雖然政策頻出，大型開發(fā)企業(yè)也正遭遇比較大的資金壓力，小型房企則資金鏈斷裂、破產(chǎn)等明顯增多，但是，土地價(jià)格卻出現(xiàn)不降反升現(xiàn)象，邏輯上看不懂，理論上講不通，實(shí)際上卻行得通。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)是一個(gè)奇怪而奇妙的市場(chǎng)，其他地方難以看到的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)都看到了，而且越來越奇、越來越神。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，已經(jīng)很多年了，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺不降。所謂的降，也是假象，或者單個(gè)樓盤、單個(gè)城市在降，多數(shù)并沒有出現(xiàn)價(jià)格下跌現(xiàn)象。相反，一有機(jī)會(huì)，就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈。于是，在不同城市之間，房?jī)r(jià)猶如打地老鼠一般，這頭打下去了，那頭又起來了。那頭還沒打下，這頭又起。就像在城市間捉迷藏一般，房?jī)r(jià)在不斷地變著花樣，在不同城市間上下跳動(dòng)。

由于中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定是城市政府的責(zé)任。能否做到“房住不炒”，也是城市政府的責(zé)任。因此，面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)，地方政府的反應(yīng)還是非常強(qiáng)烈的。只要出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，調(diào)控政策就立馬出臺(tái)。今年以來，全國(guó)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，已經(jīng)有數(shù)百次，且不再滿足于限購(gòu)限售限貸，部分城市還轉(zhuǎn)向了對(duì)地價(jià)的調(diào)控。《全國(guó)百城居住用地價(jià)格報(bào)告》，今年下半年以來，全國(guó)就至少有14座城市出臺(tái)了穩(wěn)地價(jià)政策，如寧波、南京、東莞、無錫、杭州、沈陽、常州、成都等。

如果說調(diào)控房?jī)r(jià)是揚(yáng)湯止沸的話，調(diào)控地價(jià)倒有釜底抽薪的感覺。因?yàn)?，地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分，房?jī)r(jià)所以持續(xù)上漲，是因?yàn)榈貎r(jià)也在不斷上漲，更大程度上，房?jī)r(jià)是被地價(jià)推上去的。如果地價(jià)穩(wěn)定，并保證一定幅度下降，房?jī)r(jià)也就沒有上漲的條件，也必須隨著地價(jià)出現(xiàn)下跌。問題的關(guān)鍵在于，房?jī)r(jià)是老百姓買單，地價(jià)是地方政府受益，老百姓買的單越多，地方政府受的益也越多。因此，對(duì)很想通過土地來獲得收益的地方來說，是非常矛盾的，他們既不想讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，不想因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而被上級(jí)約談，甚至更重處理。又不想讓地價(jià)下降，不想讓土地收益減少。在這樣的矛盾心理下，無論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)，又怎么能夠出現(xiàn)實(shí)實(shí)在在的價(jià)格下降呢？

于是，矛盾格局也就出現(xiàn)了，不符合邏輯的漲價(jià)現(xiàn)象也就發(fā)生了。特別是今年以來，在疫情的影響下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況不是很好，企業(yè)也相對(duì)困難，居民就業(yè)和收入增長(zhǎng)都面臨新的挑戰(zhàn)。因此，支撐房?jī)r(jià)的購(gòu)買能力也受到了一定影響。可是，房?jī)r(jià)依然沒有出現(xiàn)下降跡象，仍然保持一定漲幅。同時(shí)，前三季度的地價(jià)還出現(xiàn)了上漲現(xiàn)象，上漲幅度既超過了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，也超過了居民收入增長(zhǎng)速度。尤其是一線城市，更是地價(jià)漲幅達(dá)到了19%，一個(gè)讓人有點(diǎn)心驚肉跳的上漲數(shù)據(jù)。

也許有人會(huì)說，一線城市地價(jià)上漲，可能與土地資源越來越匱乏有關(guān)，與土地供應(yīng)和房子需求存在越來越大的矛盾有關(guān)。我們并不否認(rèn)，這樣的因素是存在的。但是，其他城市呢，難道也是土地供應(yīng)的因素嗎？顯然，對(duì)相當(dāng)一部分城市來說，土地資源并不是問題，在一些城市，不僅沒有開發(fā)的存量土地很多，庫存房很多，空置房很多，而且市場(chǎng)需求并不是很充裕，完全不具備地價(jià)上漲的條件?？墒?，仍然上漲了，個(gè)中自然與地方政府的人為推動(dòng)密不可分。因?yàn)椋_發(fā)商不會(huì)做虧本買賣，他們敢于拿地，而且是溢價(jià)拿地，一定經(jīng)過精心計(jì)算與評(píng)估。因此，地價(jià)上漲，決不是開發(fā)商任性所為，而是地方需要所致。

這也意味著，只要地方政府不把對(duì)土地收益的過度追求拋棄掉，有效降低土地收益在地方可用財(cái)力中的比重，真正把工作重心放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，要想房?jī)r(jià)下降、地價(jià)下降，難度是相當(dāng)大的，不合理的邏輯也是會(huì)繼續(xù)存在的。在地方看來，理論上是否行得通不重要，重要的是地方能否在土地上拿更多的錢、發(fā)更多的財(cái)。到透支未來，那就讓未來到來再說。這種短視，確實(shí)危害很大。