作者：王琪驥

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也同樣開(kāi)始穩(wěn)步增長(zhǎng)。

公開(kāi)資料顯示，2020年上半年，公共衛(wèi)生事件之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)先降后升、穩(wěn)步復(fù)蘇。二季度GDP同比上漲3.2%，高于一季度10個(gè)百分點(diǎn)，顯示出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大韌性和潛力。

房地產(chǎn)行業(yè)也同樣如此。

2020年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本陷入了停滯，第二季度，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)——相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增1.9%，較1-5月回升2.2個(gè)百分點(diǎn)，6月當(dāng)月同比增長(zhǎng)8.5%，已連續(xù)四個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

不過(guò)，盡管如此，據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，除了少數(shù)頭部top10房企實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)外，80%房企都是營(yíng)收及利潤(rùn)同步下滑，跑輸整個(gè)大盤(pán)，房地產(chǎn)白銀時(shí)代洗牌加劇。

中報(bào)里的房地產(chǎn)行業(yè)：少數(shù)增長(zhǎng) 多數(shù)下滑?強(qiáng)者恒強(qiáng)

截至2020年8月27日，在A股，一共有56家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了中報(bào)，如果加上港股的雅居樂(lè)、龍湖集團(tuán)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)等，一共有70多家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了中報(bào)，不過(guò)，這些企業(yè)80%營(yíng)收及利潤(rùn)同時(shí)下滑：

比如臥龍地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)收入和利潤(rùn)同比下降幅度在40%左右；三湘印象營(yíng)業(yè)收入同比則下降66.22%，凈利潤(rùn)下降80%；招商局置地發(fā)布2020年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約1.67億元，同比減少68.26%；南國(guó)置業(yè)2020年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.56億元，同比下降50.69%；同期，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-2.99億元，同比下降1508.23%。

與此同時(shí)，據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，2020年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已達(dá)208家，超過(guò)2019年上半年的177家。其中，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線的中小型房企為主。

然而，對(duì)于TOP10房企來(lái)講，其業(yè)績(jī)卻明顯增加——據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，銷售額破千億的房企顯示有13家，較去年同比還增加1家，這些Top10房企軍均實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及凈利潤(rùn)的正向增長(zhǎng)，然而，受疫情影響，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比下降1.45%。

龍湖集團(tuán)2020年8月26日發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額1111億元，同比增長(zhǎng)5.2%至1111.0億元（人民幣，下同），實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額達(dá)到511.4億元，同比增長(zhǎng)32.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)63.4億元，同比增長(zhǎng)12.1%，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)157.5億元，毛利率同比增長(zhǎng)25.2%；

8月26日下午，華潤(rùn)置地公布2020年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告，公司上半年綜合營(yíng)業(yè)額為448.7億元，同比下降2.1%；核心凈利潤(rùn)83.7億元，同比增長(zhǎng)3.2%，順利完成完成2020年上半年千億銷售目標(biāo)。

2020年8月25日，世茂地產(chǎn)業(yè)績(jī)中報(bào)顯示，2020年上半年，世茂地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額645.5億元，同比增長(zhǎng)14.1%；毛利額195.1億元，同比上升14.6%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)61.6億元，同比增長(zhǎng)16%。

拿地面積也同樣驗(yàn)證了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”這一邏輯。

從拿地面積來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，Top100房企拿地總面積14591萬(wàn)平方米，同比下降26.6%;然而TOP10房企拿地總面積4379萬(wàn)平方米，不僅占TOP100房企拿地面積的30.0%，而且拿地規(guī)模占比較1-3月基本持平略有上升。

在土地儲(chǔ)備方面，2020年上半年華潤(rùn)置地以總地價(jià)人民幣588.8億元新獲取項(xiàng)目30個(gè)，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備378萬(wàn)平方米?？偼恋貎?chǔ)備面積7109萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積4980萬(wàn)平方米；

2020年上半年，龍湖集團(tuán)新增53幅新地，首入唐山、肇慶、清遠(yuǎn)等3城，新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1101萬(wàn)平方米，權(quán)益面積743萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米6425元；

2020年上半年，世茂集團(tuán)獲取土地84塊，土地總價(jià)約647億元，計(jì)容面積達(dá)1232萬(wàn)平方米，其中一、二線城市及強(qiáng)三、四線城市新增貨值占比達(dá)90%。

房地產(chǎn)白銀時(shí)代的房企發(fā)展邏輯

2018年，提出“活下去”的萬(wàn)科同時(shí)還提出了“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代”的判斷。

一語(yǔ)成諦。

據(jù)《中國(guó)住房企業(yè)發(fā)展報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，２０１９－２０２０年度，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約為９．７萬(wàn)家，從增長(zhǎng)速度來(lái)看，未來(lái)房企集中化趨勢(shì)明顯，受“房住不炒”等宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠緩慢，大型房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，外部融資及壓力加大，從新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的下行周期。

2020年8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，倒逼行業(yè)進(jìn)入一個(gè)健康狀態(tài)。

在這種背景下，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)白銀時(shí)代的發(fā)展邏輯是什么樣的呢？

1、受融資成本影響，房企拿地將趨于理性；

2、在“房住不炒”的定位及房地產(chǎn)金融審慎管理制度下，房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，控制有息債務(wù)將是大勢(shì)所趨；

3、伴隨著市場(chǎng)、客戶、主管單位和行業(yè)從業(yè)者都在不斷成熟，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，拿地之后的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研發(fā)、工程品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)成了開(kāi)發(fā)商立足市場(chǎng)的關(guān)鍵，一句話，房地產(chǎn)白銀時(shí)代需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，用內(nèi)生能力驅(qū)動(dòng)盈利，使其價(jià)值達(dá)到新峰值；

4、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升級(jí)到“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)階段；

5、伴隨著科技及新基建的推動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)全價(jià)值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)。

以房地產(chǎn)營(yíng)銷為例，在上半年公共衛(wèi)生事件期間，“線上營(yíng)銷”則成為了一致公認(rèn)的突破口，在此背景下，就需要各大房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)應(yīng)對(duì)，或者利用自建線上銷售渠道發(fā)展，或者與其他線上渠道合作，基于人工智能和大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。

也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，當(dāng)告別了高速增長(zhǎng)之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)格開(kāi)始由“野蠻生長(zhǎng)”切換為“穩(wěn)健發(fā)展”階段，同時(shí)，各大房地產(chǎn)公司開(kāi)始多元化發(fā)展。

以龍湖集團(tuán)為例。

穩(wěn)健一直是龍湖的標(biāo)簽，2020年上半年，龍湖憑借穩(wěn)健發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷售1111.0億元，同比增長(zhǎng)5.2%；嚴(yán)格恪守投資邏輯與紀(jì)律，圍繞核心城市群范圍內(nèi)的一二線及熱點(diǎn)城市進(jìn)行布局；

從穩(wěn)健風(fēng)格下，龍湖還形成了一個(gè)穩(wěn)健的、可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)能力，其凈負(fù)債率僅有51.4%，常年維持低位，是國(guó)內(nèi)唯一一家獲得全部三家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù)）投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。

“我們始終保有一定的余量，以負(fù)債率倒推，永遠(yuǎn)不把公司逼到為了還錢(qián)去融資的水平，永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán)，比如說(shuō)我們現(xiàn)在連續(xù)四年把我們的一年到期的負(fù)債基本上控制在10%左右的水平，第二年基本上沒(méi)有還款壓力?！饼埡瘓F(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示。

基于此，龍湖被各大投資機(jī)構(gòu)紛紛看好其在房地產(chǎn)白銀時(shí)代的增長(zhǎng)：

天風(fēng)證券對(duì)其評(píng)價(jià)為：

“龍湖集團(tuán)是少數(shù)的十年長(zhǎng)跑穩(wěn)健選手，考慮到公司豐富的土地儲(chǔ)備資源（有質(zhì)有量）、購(gòu)物中心迎發(fā)力期、及公司本身所具備的低融資、強(qiáng)管理、穩(wěn)投資、穩(wěn)團(tuán)隊(duì)等特點(diǎn)，我們認(rèn)為公司仍具備兼顧穩(wěn)健與成長(zhǎng)力的基礎(chǔ)，在行業(yè)周期運(yùn)轉(zhuǎn)中，有望更好的穿越周期?；诖耍覀冾A(yù)計(jì)龍湖集團(tuán) 20-22 年?duì)I業(yè)收入分別為 1963.3 億元、2356.0 億元、2721.2 億元，對(duì)應(yīng)核心利潤(rùn)為 190.4 億元、223.8 億元、254.1 億元，對(duì)應(yīng) PE為 9.3X、7.9X、7.0X，維持給予‘買(mǎi)入’評(píng)級(jí)?！?/p>

顯然，只有全面修煉內(nèi)功、持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，才是白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)突圍的唯一路徑。