今天，世茂集團(tuán)復(fù)牌，披露凈負(fù)債規(guī)模有4114億元。加上幾天前恒大集團(tuán)披露的2.4萬億元凈負(fù)債，再加上今年3月復(fù)牌的中國奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、景瑞控股、融創(chuàng)中國等房企，似乎暗示著監(jiān)管層已經(jīng)摸清楚這些民營房企的總負(fù)債規(guī)模，檢查結(jié)果出來了：不是癌癥，是良性腫瘤，有解藥！

有了檢查結(jié)果，就看如何對癥下藥了。

藥方無非三板斧：減稅、降息、貨幣化，再加上一些松綁政策。

這幾天已經(jīng)有很多人分析了住建部講話，我們也在前文《氣氛烘托到位了，房價要漲了嗎？》做了些思考。今天我們再繼續(xù)完善一下對“病人”的分析。

解藥再好，也要病人受的了是吧。

舉個例子，無基礎(chǔ)疾病的青少年、中年人和老年人得了同樣的良性腫瘤，藥方和結(jié)果有什么不同？大家肯定會說：青年人身體好，術(shù)后補(bǔ)一補(bǔ)，很快就能恢復(fù)；中年人身體還行，術(shù)后除了補(bǔ)一補(bǔ)，最好一段時間不要操勞，才能恢復(fù)好；老年人身體較弱，術(shù)后除了補(bǔ)一補(bǔ)，還要長期進(jìn)行康復(fù)訓(xùn)練，才能逐漸恢復(fù)，且不建議再操勞。

那么，現(xiàn)在房地產(chǎn)是青年人、中年人，還是老年人呢？

這個問題很難簡單定義，因?yàn)閺膫鶆?wù)規(guī)模上看，房地產(chǎn)有點(diǎn)像老年人，債務(wù)大到不能再大；從GDP貢獻(xiàn)看，又像年中年人，還是國家的支柱產(chǎn)業(yè)；從時間看，又像青年人，1998年放開商品房市場至今只有25年。

無可厚非，即使在歐美這樣幾百年歷史的資本主義國家，房地產(chǎn)占GDP的比重仍有10%，說明房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)，一直可以作為青年人或中年人生存下去。

但，我們似乎可以比較肯定一點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)過25年發(fā)展，已經(jīng)債務(wù)纏身，是時候需要做一次徹底的腫瘤切除術(shù)了。

關(guān)鍵點(diǎn)來了，誰來支付手術(shù)費(fèi)呢？

我們同樣在昨天的文章有分享過，日本和美國對于房地產(chǎn)泡沫時期產(chǎn)生的債務(wù)的化解時間、方式和結(jié)果。

日本化債的10年期間，用了基建投資等財(cái)政政策，和先緊后松的貨幣政策，尤其是一開始收緊的貨幣政策，讓房價快速下跌3-4年，而后寬松的貨幣政策讓房地產(chǎn)進(jìn)入了長達(dá)5-6年的盤整，1997年亞洲金融危機(jī)之后，再次下跌。

美國化債的5年期間，用了量化寬松政策救助銀行業(yè)和兩房，投資科技行業(yè)以及減稅，得益于美元全球儲備貨幣的優(yōu)勢，可以將債務(wù)化解到全球各個角落，全球一起量化寬松拯救市場。所以美國房價跌了5年后，2012年就開始逐漸恢復(fù)。

我們的化債方式，現(xiàn)在用了寬松的貨幣政策和基建投資、新能源投資等財(cái)政政策，得益于14億人口以及強(qiáng)大的掌控力，我們同樣有辦法把債務(wù)化解到各個角落，這邊就不展開說明。

大家只要明白，房地產(chǎn)的帳大概是算明白了，而化債則還需要一段時間。這期間無論吹的是什么“利好”風(fēng)，在買房這條路上，大家的選擇性會越來越多，不買貴的、只買對的，不追漲、不著急，買定離手、享受生活。

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