前言

由于內(nèi)容比較長，分成“上、下”兩篇來說明。想看結(jié)果的直接看“下”篇“購買建議”。

前面寫了北京城建的宸知筑，今天詳細(xì)來聊一下這里旁邊的另一個(gè)北京城建的盤--龍樾天元。

一、背景

2022年2月26日，北京開啟第一輪集中供地，豐臺(tái)盧溝橋街道大井新村三期土地一級開發(fā) 2502-0030、255-0031 地塊（地塊用地性質(zhì)為F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地、R2二類居住用地，建設(shè)用地面積為47200㎡，規(guī)劃建筑面積須≤119500㎡，其中住宅用地26100平米，規(guī)劃地上建筑規(guī)模65250平米，將以“三通一平”形式供地。其中，0031地塊用地性質(zhì)為R2類居住用地，綠隔用地21100平米，配建54250平米，容積率為2.5，綠化面積30%，控制高度60米。0030地塊為F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地，控制高度45米。

出讓宗地內(nèi)須配建9800平方米“保障性租賃住房”），掛牌競價(jià)截止，只獲得一次報(bào)價(jià)，最終由北京城建以 26.3 億底價(jià)競得，樓面價(jià)4.03萬元。（須配建9800平米“保障性租賃住房”，并由北京保障房中心有限公司回購并持有，回購價(jià)格12000元/平米，如可獨(dú)立成棟，其配比的地下產(chǎn)權(quán)機(jī)動(dòng)車停車位按4200元/平米的價(jià)格同步回購。）

2022年4月20日，官宣案名“龍樾天元”，屬于北京城建的高端產(chǎn)品系“龍樾系”

2022年7月12日獲得預(yù)售許可證（全部房屋的預(yù)售許可）。

總之：豐臺(tái)大井區(qū)域北京城建底價(jià)成交（這塊地相對還是有點(diǎn)冷，最關(guān)鍵是還有保障房建設(shè)--這一點(diǎn)絕對是減分項(xiàng)），定位城建的高端系“龍樾”，全部可預(yù)售。

二、位置&交通

①、位置

樓盤位于豐臺(tái)區(qū)的大井區(qū)域，西四環(huán)和西五環(huán)之間（緊鄰西四環(huán)，距離西四環(huán)岳各莊橋走行距離是2.3km，直線距離900米），具體位置：豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道大井村。東至規(guī)劃綠地，南至規(guī)劃綠地，西至青塔西路，北至現(xiàn)狀武警住宅用地。

售樓處

②、周邊

東側(cè)是公園里面夾雜著岳各莊村各種配建，主要還是以樹林為主（這里目前基本是以綠化為主，中間夾雜著岳各莊消防環(huán)衛(wèi)中心，岳各莊村委會(huì)，村文化中心--足球場、網(wǎng)球俱樂部等設(shè)施），再往東就是碾子墳村（這里未來也是待改造的區(qū)域），再往東就是西四環(huán)主路了（項(xiàng)目與四環(huán)中間還是隔著不少，因此四環(huán)的噪音基本影響不到這里），這里面有天弓高爾夫俱樂部。

北側(cè)是萬綠園小區(qū)（這個(gè)小區(qū)屬于軍產(chǎn)房，因此只能居住，不能交易），06年的珠江峰景小區(qū)單價(jià)基本6萬左右。這里還有03年的二類經(jīng)適房民岳家園，單價(jià)基本在5.3W左右。

萬綠園小區(qū)

西側(cè)：緊鄰小區(qū)，拍賣地皮的時(shí)候，規(guī)劃的是綠隔產(chǎn)業(yè)（這個(gè)相當(dāng)于是把小區(qū)個(gè)馬路中間隔開。這個(gè)產(chǎn)業(yè)基本對生活沒有什么影響）。是天元公園（這個(gè)公園算是這一片區(qū)域比較大的公園了，分為南北區(qū)），這個(gè)算是項(xiàng)目的一個(gè)小小的加分項(xiàng)。

南側(cè)：主要是以綠化，商業(yè)配建為主（這里有天信英合商務(wù)花園，汽車4S店，加油站，幼兒園，運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校），在往年就是京港澳高速（青塔西路從下面穿過去，交通便捷不少）。

③、交通

公路交通：小區(qū)的西側(cè)是青塔西路向北永定路，可以直達(dá)蓮石路、復(fù)興路、和阜石路。向南至京港澳高速，豐體南路，程莊路。想東或者西可以通過京港澳高速可達(dá)西面的各個(gè)環(huán)線（這個(gè)還是算是比較方便的）

軌道交通：小區(qū)距地鐵14號線大井站和郭莊子站的走行距離基本在2km左右，基本相差不大。距離超過了地鐵可接受的1.5km范圍，還是相對比較遠(yuǎn)，不能算地鐵房，只能算是臨近地鐵（借助自行車還是可達(dá)，走路稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)了）。

總之：這里屬于豐臺(tái)青塔區(qū)域的大井（屬于西四環(huán)和五環(huán)之間），距離西四環(huán)的岳各莊橋更近一些。周邊除了北面是比較成形的居住區(qū)區(qū)外，其它三面不是公園，就是各種與居住生活配套不是強(qiáng)相關(guān)的建筑（不夠純粹，未來拆遷除了碾子墳村，其它的沒那么好弄）。這里開車還是比較方便的，軌道交通就沒那么近了--不能算是地鐵房。

三、產(chǎn)業(yè)

這里周邊的距離岳各莊建材，燈具市場還是非常近，但是這些不是這里購房的主力軍。這里近距離相對還是以居住為主。這么多年一。直也在做騰退和改造（宸知筑、大瓦窯附近的樓盤都是通過棚戶區(qū)改造騰退修建的）。這里比較近距離的產(chǎn)業(yè)區(qū)是麗澤商務(wù)區(qū)。這里距離豐臺(tái)科技園也還是比較近的（沿著四環(huán)向南走就到了）。沿著四環(huán)前往海淀五棵松也還是比較方便的（四環(huán)堵車可以沿著青塔西路向北，就是紅綠燈多了一點(diǎn)）。通過豐體南路--豐臺(tái)北路--麗澤路大約6km，還是相對比較通暢的。也可以通過地鐵14號線直達(dá)麗澤換乘一次可達(dá)、豐臺(tái)科技園、金融街、CBD、中關(guān)村。

總之：這里近距離主要是以居住為主，附近6km的產(chǎn)業(yè)區(qū)主要有麗澤商務(wù)區(qū)和豐臺(tái)科技園（總體感覺自駕還是比較通暢，地鐵就是去地鐵站走行的有點(diǎn)遠(yuǎn)）。其它產(chǎn)業(yè)去就得依靠軌道交通到達(dá)（西四環(huán)早高峰向北走還是很堵車，向南和東好那么一點(diǎn)）。

四、學(xué)區(qū)

這里屬于配套相對比較成熟的區(qū)域，①、這里有幼兒園還是比較多的：大井幼兒園，華杉幼兒園、明悅雙語幼兒園（這些幼兒園距離都還比較適中）。②、小學(xué)（1.5km內(nèi)）：北京教育學(xué)院豐臺(tái)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小區(qū)的北側(cè)大約1.5km處）、豐體時(shí)代小學(xué)（在小區(qū)的額南側(cè)大約1km左右，距離還行吧），建華學(xué)校（非營利性，私立學(xué)校）。③、中學(xué)（3km內(nèi)）：北京十一學(xué)校中堂實(shí)驗(yàn)學(xué)校（建設(shè)中，北京十一學(xué)校以前是中央軍委子弟學(xué)校--主校區(qū)在海淀五棵松，北京市高中示范校--在四環(huán)內(nèi)部，需要跨越四環(huán)上學(xué)）、北京市豐臺(tái)區(qū)第二中學(xué)（北京市科技教育示范學(xué)校）。

總之：這里周邊學(xué)校配套相對比較成熟，這些學(xué)校在豐臺(tái)還算不錯(cuò)。但是相對整個(gè)北京，這里不能算學(xué)區(qū)房（為了學(xué)期房就避開這里，即使有十一學(xué)校分校，那也是新建的，不能稱為強(qiáng)學(xué)區(qū)）。

五、生活配套

①、商業(yè)：這里小區(qū)會(huì)配建商業(yè)設(shè)施（會(huì)有基本的小超市，水果店、健身房，理發(fā)店等滿足基本日常需求的配套）。這里近距離的就是北側(cè)的翠微百貨（走行距離大約1.4km左右，騎電動(dòng)車還行，走路略微遠(yuǎn)了那么一點(diǎn)，特別是逛街完了，本來就有點(diǎn)累了，再走這么遠(yuǎn)，想想都想打車）。這里周邊主要有五棵松商圈（這個(gè)絕對是北京西面最大的商圈，最近就有好幾場演唱會(huì)在五棵松體育館舉辦，華熙LIVE也不小了，主要還是以吃為主，隔壁的萬達(dá)廣場也已經(jīng)裝修完成開業(yè)了）和麗澤商圈（不僅有產(chǎn)業(yè)，也建設(shè)了幾個(gè)不錯(cuò)的商場--未來還要建設(shè)地鐵麗金線--為了吸引金融街產(chǎn)業(yè)豐臺(tái)真是下血本了，值得去逛逛）就借助交通工具前往吧。也有一些其它中規(guī)模的商場--凱德晶品、千禧購物中心、銀座和諧廣場、億潼隆萬豐購物中心等等。

總之：近距離的商業(yè)比較缺乏，好在小區(qū)配建有一部分滿足基本生活需求的配套。借助交通工具前往北京西面大的商圈距離也算適中吧。

②、醫(yī)療：小區(qū)東側(cè)1km左右是岳各莊村社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（感冒買藥什么的還是可以解決的）。西南側(cè)1.1公里有豐臺(tái)銀齡中醫(yī)醫(yī)院，周邊還有豐臺(tái)區(qū)明頤宏醫(yī)院（這些專科性的私營醫(yī)院）、北京市紅十字會(huì)和平骨科醫(yī)院屬于公立醫(yī)院。北側(cè)四環(huán)邊上的解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心（屬于三甲醫(yī)院，距離還算適中），再往北就是五棵松的中國人民解放軍總醫(yī)院屬于中國頂尖的綜合性醫(yī)院。

總之：周邊的醫(yī)療資源相對比較成熟，無論是社區(qū)醫(yī)院，還是各個(gè)?？菩缘乃綘I和公立醫(yī)院還是比較多得。最為關(guān)鍵的是離解放軍的兩個(gè)三甲醫(yī)院也不算很遠(yuǎn)。

③、公園：小區(qū)馬路對面是青塔片區(qū)內(nèi)最大的公園--天元公園（分為南北區(qū)），旁邊距離北京水魔方不遠(yuǎn)（這里夏天帶著孩子來玩玩還是不錯(cuò)的--算是北京比較大的室外水上游玩設(shè)施，冬天也有滑雪和各種學(xué)上游玩的設(shè)施）。宸知筑對面的綠源公園也不是很遠(yuǎn)。還有很有特色的足球公園。萬豐公園（在四環(huán)里面便捷性沒有其他公園方便一點(diǎn)）。這里距離西南部最大的公園--園博園距離也比較適中。

總之：這里周邊的公園資源相對比較多，這方面的居住體驗(yàn)還是不錯(cuò)的（就是周邊待改造升級的的地方也不少，未來青塔這個(gè)大區(qū)域，還會(huì)有不少地塊騰退出來進(jìn)行改造。反正這個(gè)區(qū)域整體是在變好）。

④、其它：

這里距離天弓高爾夫俱樂部也很近（大約500米左右）。樓下南側(cè)也有天信英合商務(wù)花園足球場、豐臺(tái)區(qū)馬術(shù)訓(xùn)練基地、還有紅黑騎士足球俱樂部等運(yùn)動(dòng)這些配套也不錯(cuò)。屬于公園資源的錦上添花的作用。

六、開發(fā)商&小區(qū)

①、開發(fā)商

北京城建：北京城建之前一直在建設(shè)國家大工程和土地一級開發(fā)（比如鳥巢、大興機(jī)場、國家大劇院等等重大工程）。這幾年開始在住宅市場重點(diǎn)發(fā)力了。這兩年開發(fā)占用的地塊都不錯(cuò)（北京城建主要做一級開發(fā)，為拿好地打下基礎(chǔ)--宸知筑地塊，天壇府地塊等等。但是開發(fā)和營銷水平真的一般。之前做了不少也主要是以剛需和保障房為主。從海淀西三旗的世華龍樾開始走高端路線了），屬于北京市屬大型國企，主要有官方背景。民營企業(yè)衰退，走到了地產(chǎn)開發(fā)的前面（這兩年操盤的項(xiàng)目還真不少）。

總之：招商開發(fā)商上來是講歷史，北京城建和北京建工開發(fā)商上來就是講北京的重大工程。因此這個(gè)小區(qū)爛尾基本不可能（北京很少有爛尾的，地價(jià)越高的地方，爛尾的概率越小--均價(jià)好幾萬的地款都付了，稍微勒緊一點(diǎn)褲腰帶就就把幾千元的建筑成本擠出來了）。雖然這個(gè)盤是定位城建高端產(chǎn)品，但是在細(xì)節(jié)和銷售方面和大央企和南方企業(yè)差距還是比較大的（有一點(diǎn)維權(quán)還是有可能的）。

②、小區(qū)

定位：小區(qū)采用北京城建的“龍樾”系，--這個(gè)屬于北京城建的高端產(chǎn)品

開發(fā)商：北京城建興華地產(chǎn)有限公司；（北京城建的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)--具備一級開發(fā)的資格，好多開發(fā)商是沒有的）

占地面積：總占地面積47200 其中住宅占地面積26100㎡，建筑面積：總建筑面積11.95萬㎡ （其中住宅6.53萬㎡）；（面積適中，屬于中型小區(qū)）

容積率：2.50；（普通高層小區(qū)，這個(gè)是大部分小區(qū)的要求）

綠化率：30%；（常規(guī)要求）

層高：3米；(之前得老房子基本上都是2.6米左右，現(xiàn)在新建的基本在2.9-3.5米之間。3米的比較常見，3.5米的還是相對比較稀缺--高度的變化，意味著寬度和長度也得跟著變化，這是未來得趨勢)

總層數(shù)：7-18層；（小高層和高層結(jié)合）

梯戶：2梯2戶；（這個(gè)還是不錯(cuò)的）

樓棟數(shù)：8棟；（樓棟不算多）

總戶數(shù)：440戶；（中小型號社區(qū)）

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2024年年底；（現(xiàn)在買入，相當(dāng)于再過一年多就能交房了，還是比開盤買更合適，就是好樓層不好選了）

主力產(chǎn)品：117-128-167㎡四居室，變異戶型東西向，80平二居-90平三居；（小區(qū)還是以改善為主，剛需戶型買這里還不如買宸知筑）

產(chǎn)品單價(jià)：8.5萬；（這個(gè)是政府指導(dǎo)價(jià)，這個(gè)樓盤還是有折扣的，想買的就讓我們小助理去申請最優(yōu)惠的折扣吧--一定是最低）

總價(jià)：982-1400萬；（這個(gè)總價(jià)明顯是改善的定位）

交付情況：精裝交付；（通用操作）

得房率：79%-82%；（這個(gè)得房率相對還算高，不過在改善定位的戶型中，一般得房率都比較高，只有剛需的戶型，為了多騰挪幾戶，那得房率就得犧牲一點(diǎn)）

樓間距：50米-78米；（這個(gè)樓間距算是比較大的了，擋視野，但是基本不會(huì)擋光）

物業(yè)公司：北京城承物業(yè)管理有限責(zé)任公司；物業(yè)費(fèi)：6.06元；（物業(yè)不能算特別好，只能算不錯(cuò)，品質(zhì)基本可以參考西三旗的世華龍樾）

供暖方式：集中供暖，地暖

車位：人車分流地下車位528個(gè)；（這個(gè)車位相對還是比較充足的）

配建：9800㎡保障性租賃住房配建；（這個(gè)絕度算是減分項(xiàng)，特別是高端定位的小區(qū)，這個(gè)大家更是在乎的點(diǎn)--越高端越在乎）

隔壁：5.4萬㎡的綠隔產(chǎn)業(yè)用地；（這個(gè)把項(xiàng)目和青塔西路隔開了，減少了噪音的影響，但是產(chǎn)業(yè)基地整到家門口，還是不利于居住--算是減分項(xiàng)）。

保障性住房在小區(qū)的東北處（這個(gè)還是有點(diǎn)拉低了小區(qū)的品質(zhì)，好多改善的還是不愿意買單的，糾結(jié)的這也算是一個(gè)點(diǎn)）。

③、樓棟

樓棟排布--采用點(diǎn)位，錯(cuò)位排布（這樣的結(jié)果就是每棟樓都會(huì)受到前面的一點(diǎn)遮擋），小區(qū)主要以17-18層的高層為主，最北側(cè)的1號樓是7層，看著洋房，總感覺放到南面會(huì)更優(yōu)一點(diǎn)（這個(gè)雖然擋視野，但是看花園，樓間距也比較大）。3號樓高層的視野相對會(huì)好一點(diǎn)，6號樓的東面部分是低層處理（但是低層就一般，樓下樓間距相對比較小，花園也比較小）。

樓棟的外立面采用金屬板+窗戶玻璃+真石漆結(jié)合的方式（相對還是屬于市場的通用技術(shù)）。整體樓棟的設(shè)計(jì)相對比較傳統(tǒng)，這也符合城建的風(fēng)格。

小區(qū)的大門還是經(jīng)過了一定的設(shè)計(jì)，采用大塊的玻璃材質(zhì)，相對還是比較之前的大氣不少（小區(qū)大門，我還是比較服氣建發(fā)設(shè)計(jì)風(fēng)格，最近在順義區(qū)開盤的建發(fā)觀云大門還是值得大家去看一看的）

園林：小區(qū)還是考慮了高端的一些因素。追求時(shí)髦，在小區(qū)設(shè)有下沉庭院，滿足休憩、溝通、會(huì)客的社交需求（這個(gè)和亦莊額招商璽還保持了一致）。

總之：國企開發(fā)商，實(shí)力就是做國家級的大型建筑和土地一級開發(fā)。因此爛尾基本不可能，但是北方企業(yè)在營銷和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上確實(shí)比南方企業(yè)和央企差一點(diǎn)。小區(qū)的定位屬于城建的高端龍樾系，因此主要是面向的改善人群。小區(qū)的位置，樓棟設(shè)計(jì)（整體以高層為主，吧一棟洋房留在小區(qū)的西北側(cè)，其它都是15-20的高層--這容積率確實(shí)一般，適合剛需和剛需改善，但是生生的把檔次提高了）及園林都向著高端靠攏，但是保障房和綠隔產(chǎn)業(yè)絕對是減分項(xiàng)--越高端減分越多。

七、戶型

這個(gè)小區(qū)的主力戶型是117-128-167㎡四居室（下面重點(diǎn)介紹一下這幾種戶型），變異戶型東西向，80平二居-90平三居（不是小區(qū)的主流產(chǎn)品，也不推薦購買，想買的可以私聊）；

①、117平米四室

南向三面寬，典型的四葉草戶型，117平米做到四居還是不容易。缺點(diǎn)大門正對著客廳衛(wèi)生間，這一點(diǎn)還是好多人比較有意見的。為了主臥衛(wèi)生間的采光，東北角就不是那么方正（這個(gè)只能算是有窗戶，夾縫中，特別好的采光也別指望）。整體相對還是不錯(cuò)的，小戶型做到完美的那太難了。屬于剛需改善型戶型的不錯(cuò)選擇。

②、128平米四室

這個(gè)是典型的四葉草南向三面寬戶型，與117戶型的區(qū)別，不是簡單放大，北向臥室位置做了調(diào)整。大門不正對其它功能居室（這個(gè)戶型的廚房+餐廳+客廳屬于細(xì)長形布局）。調(diào)整還是相對比較大的。這個(gè)戶型有個(gè)特點(diǎn)是門口和電梯間的空間還是可以利用起來。這個(gè)戶型除了方正度外，其它方面基本沒什么大毛病，還是不錯(cuò)的。屬于剛需改善型戶型的不錯(cuò)選擇。

③、167平米四居

這個(gè)作為大戶型的改善型戶型，但是還是以剛需改善型的方式設(shè)計(jì)，放大版四葉草戶型，動(dòng)靜分離不是很明顯。這方面確實(shí)欠考慮，但是這個(gè)南向次臥和客廳可以打通，增大客廳面積，提高舒適性（這個(gè)和紫金書院的146平米的有異曲同工--人多就改成南向三面寬的兩個(gè)臥室。人不是很多，可以改造為大客廳）。這個(gè)戶型的浪費(fèi)面積還是比較少。

精裝修交付，北京城建的建筑質(zhì)量還是不錯(cuò)的，但是裝修質(zhì)量你就得去現(xiàn)場看看了，反正樣板間是很漂亮的，想買就得和他們確認(rèn)好裝修的標(biāo)準(zhǔn)。不能被各種家居擺滿的樣板間迷失了雙眼（你買的是房子，不是他們的床和桌子，擺的琳瑯滿目的書柜）。

總之：戶型定位屬于改善型，117平米雖然有一些不足，但是性價(jià)比相對比較高。128平米增加了一些面積，避免掉了一些不足。167平米的四居室整體布局還是沿襲了之前戶型的放大版，除了南向次臥可以和客廳打通使用，其它的亮點(diǎn)不是很足（浪費(fèi)的面積相對還是比較少的）。

八、圈層--樓盤定位改善，區(qū)域整體屬于剛需和剛需改善，小區(qū)內(nèi)部也有保障房配建，其實(shí)相對小區(qū)來說屬于降級版改善

大井整個(gè)區(qū)域?qū)儆谪S臺(tái)區(qū)，并且在豐臺(tái)西面的青塔板塊，整個(gè)區(qū)域基本是剛需和剛改為主，本小區(qū)由于更靠近四環(huán)，定位為改善型社區(qū)，與周邊形成了一定的錯(cuò)配（這里周邊還有一些待拆遷的區(qū)域。加上小區(qū)的保障性住房，還是剛需客為主--導(dǎo)致小區(qū)不夠純粹）。因此這里買了改善的樓盤定位，改善的戶型和改善的價(jià)格，但是基本享受到的是剛需和剛需改善的周圍圈層。

九、價(jià)格

項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)8.5W；由于小區(qū)的一些硬性的問題，因此一般都會(huì)有一定的折扣力度（想要買這里的，咨詢戶型圖上售樓員）。

新房：這里西面小瓦窯有北京城建得另一個(gè)盤--宸知筑，單價(jià)7.5W，實(shí)際銷售價(jià)格7.3W左右。華曦府之前也是按照7.5W的指導(dǎo)價(jià)銷售（這些樓盤雖然比龍樾天元更靠近西面，相對龍樾天元更靠近四環(huán)，但是距離都不是很遠(yuǎn)，都屬于青塔這一塊片區(qū)，相比較宸知筑確實(shí)價(jià)格很香），熙華臺(tái)指導(dǎo)價(jià)8.5W基本和龍樾天元保持一致。更靠近西面的首創(chuàng)天閱山河，單價(jià)基本在8W左右。也符合新房的定價(jià)邏輯。相比較宸知筑，龍樾天元的價(jià)格確實(shí)貴了（龍樾天元的價(jià)格基本是個(gè)這邊現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)保持一致，華曦府也馬上轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售了，價(jià)格就不是這個(gè)了，因此只能說這里的指導(dǎo)價(jià)漲了，龍樾天元屬于保持了現(xiàn)有指導(dǎo)價(jià)格的序列。相對宸知筑在價(jià)格方面確實(shí)香一些）。

二手房：項(xiàng)目北側(cè)是06年的珠江峰景，單價(jià)基本在6W左右。03年的民岳家園是經(jīng)適房，單價(jià)基本在5.3W左右。再往北側(cè)就是06年的萬科紫臺(tái)屬于這一片維護(hù)不錯(cuò)的次新小高層板樓社區(qū)（當(dāng)年開賣的時(shí)候也是豪宅社區(qū)），單價(jià)基本在8W左右。項(xiàng)目西側(cè)的01年二類經(jīng)適房社區(qū)雙林苑，單價(jià)基本在4.5W。11年的定向安置房春風(fēng)雅筑，單價(jià)基本在5.1W。這樣相比較龍樾天元的8.5W的單價(jià)，就顯得確實(shí)高了（雖然定位是高端系“龍樾”，但是溢價(jià)還是比較大的，并且周邊不是政策房，就是安置房，商品房還是比較少，這個(gè)小區(qū)現(xiàn)在有一種鶴立雞群的感覺，未來的升值有點(diǎn)擔(dān)憂）。2010年的大成郡（低密度類別墅產(chǎn)品，6-9層，一梯兩戶），單價(jià)8.4W。2019年的保利和光逸境（屬于保利高端和光系--海淀南部太缺少高端改善了，以至于把外溢板塊的高端盤都買高了），單價(jià)10.7W。

總之：相比新房，與除了華曦府和宸知筑（單價(jià)7.3W左右）之外的新盤價(jià)格基本屬于延續(xù)的左右（龍樾天元的定位比宸知筑確實(shí)高一些級別，但是價(jià)格也高一大截，靠近市區(qū)近不能稱為理由--關(guān)鍵是沒近多少，定位高端--掰開了說也不見得能高端多少）。相比二手房確實(shí)高出不少，這近距離基本無人能敵，只能搬出板塊更北側(cè)的2019年次新保利和光逸境（單價(jià)在10.4W左右--人家是靠海淀距離更近，這一片的強(qiáng)有力購買力買出來的，你這里還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，他們都糾結(jié)的買熙華臺(tái)了）?？傊堥刑煸?.5W的這個(gè)指導(dǎo)價(jià)格無論是新房，還是二手房都高了--沒那么好賣（雖然有折扣，降一點(diǎn)，但是還是有點(diǎn)高了）。未來轉(zhuǎn)為二手房后，近距離周邊還是相對缺少這種改善盤，有那么一點(diǎn)點(diǎn)稀缺性。

十、購買建議

①、地塊屬于底價(jià)被北京城建成交，配建保障房和綠隔產(chǎn)業(yè)區(qū)，拉低了地塊的檔次，定位高端--龍樾系，利潤空間還是比較大的。相比較青塔區(qū)域的其它新盤，距離四環(huán)更近一點(diǎn)。

②、樓盤周邊不是保障房就軍產(chǎn)房，，要不就是各種村政府的各種辦公配建，南側(cè)也有一些產(chǎn)業(yè)（4S店、運(yùn)動(dòng)場館、學(xué)校、高爾夫俱樂部等等）居住氛圍真心一般，唯一利于品質(zhì)提升的是西側(cè)的天元公園。這里自駕還是非常方便的，但是軌道交通就沒那么方便了（超過了1.5km，去往地鐵站的便捷性就大大降低了）。

③、周邊近距離缺少商業(yè)配套，好在小區(qū)建有相應(yīng)的商業(yè)配套，未來滿足基本生活需求還是可以滿足的。這里借助交通工具前往麗澤或者五棵松大型商圈，距離相對比較適中。醫(yī)療附近還是有一些，特別是一些?？漆t(yī)院（不過好幾個(gè)是私營的），去玩?zhèn)€大型解放軍302和301醫(yī)院相對也比較適中。公園資源算是比較豐富的，近距離的天元公園還是比較大的，遠(yuǎn)距離還有園博園的配合。

④、這里近距離基本沒有商業(yè)（附近的建材批發(fā)不能引來購買力，頂多算是裝修買建材比較方便），需要借助交通工具前往麗澤商務(wù)區(qū)和豐臺(tái)科技園。這里屬于有學(xué)上（相比較在豐臺(tái)這些學(xué)校都還算不錯(cuò)的），不能算是學(xué)區(qū)房。小區(qū)的開發(fā)商是實(shí)力雄厚的地方過去--北京城建，雖然定位高端產(chǎn)品系，但是在細(xì)節(jié)方面，和央企和南方開發(fā)商差距還是比較大的（爛尾基本不可能，但是減配就不好說了）。

⑤、小區(qū)屬于中型社區(qū)，定位龍樾高端系，但是從容積率、樓棟的高度、外立面及保障房配建，處處體現(xiàn)不出高端的水準(zhǔn)。小區(qū)的戶型確實(shí)延續(xù)了高端的定位（統(tǒng)統(tǒng)四居室--從剛改的117四居至改善的167四居，面積達(dá)到了改善，但是綜合設(shè)計(jì)方面考慮的還不是那么周到）。板塊圈層定位以剛需和剛改為主，但是小區(qū)是以改善為主（形成了錯(cuò)配，但是保障房配建確實(shí)有拉低品質(zhì)的嫌疑）。小區(qū)銷售指導(dǎo)價(jià)格8.5W，無論是新房，還是二手房，有點(diǎn)遙遙領(lǐng)先的味道。

⑥、購買人群：

人群一：青塔、麗澤及豐臺(tái)科技園附近的改善人群；

人群二：想買改善盤的人群，特別是認(rèn)準(zhǔn)北京老國企品牌的購買人群。

人群三：自己匹配吧（還有好多海淀的群眾，在海淀實(shí)在是找不到新盤，退而求其次選擇了這里）。