美的置業(yè)管理層在業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

作者 | 劉瑩

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

脫胎于制造企業(yè)美的控股，美的置業(yè)一直十分重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健，多次業(yè)績發(fā)布會(huì)都以“穩(wěn)健”、“有質(zhì)量的增長”等作為關(guān)鍵詞。自2017年至2021年中期，美的置業(yè)的凈負(fù)債率已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了五連降，如今只有58.2%，降杠桿成效顯著。

與此同時(shí)，美的置業(yè)的其他關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)也表現(xiàn)亮眼。據(jù)其8月25日披露的半年度業(yè)績報(bào)告顯示，期內(nèi)，公司的合約銷售額為826億元，同比增長71%，增速處于行業(yè)第一梯隊(duì)；營業(yè)收入為330億元，同比增長57.8%；核心凈利潤為31億元，同比增長31.6% ；歸母核心凈利潤為23億元，同比增長11.2%。

區(qū)域深耕和城市升級(jí)戰(zhàn)略成效顯著

上述成績的取得，與美的置業(yè)長期堅(jiān)持的區(qū)域深耕及城市升級(jí)戰(zhàn)略密切相關(guān)。近年來，美的置業(yè)重點(diǎn)聚焦長三角和粵港澳大灣區(qū)，以及國內(nèi)核心都市圈、城市群進(jìn)行深耕，并取得階段性成效，迎來收獲期。報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)長期深耕的滬蘇、浙閩及珠三角區(qū)域的銷售占比達(dá)到69%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。其中，浙閩區(qū)域的銷售規(guī)模增長近2倍，珠三角的銷售業(yè)績也接近翻番。

資料顯示，美的置業(yè)自2019年開始進(jìn)行區(qū)域深耕的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，同時(shí)主動(dòng)控制了一些此前進(jìn)入的低量級(jí)城市投入。經(jīng)過兩年多的資源騰挪和陣地轉(zhuǎn)移，如今，美的置業(yè)已經(jīng)戰(zhàn)略性的將布局重點(diǎn)從三四線城市切換至一二線城市，實(shí)現(xiàn)了順利過渡。

這一點(diǎn)，在美的置業(yè)的半年報(bào)中也有體現(xiàn)。今年年中，其來自一線、二線及強(qiáng)三線城市的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到了78％。由于城市級(jí)別的提升，公司銷售均價(jià)也達(dá)到了1.2萬元/平方米，同比增長9.3％，售價(jià)增速優(yōu)于頭部房企。

在管理層看來，通過重倉布局具有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)的城市，美的置業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力得以進(jìn)一步提升。截至今年中期，美的置業(yè)的已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為1270億元，一年內(nèi)預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)601億元，這有效鎖定了公司未來的業(yè)績?cè)鲩L。

從投資特征上來看，美的置業(yè)仍在強(qiáng)化區(qū)域深耕和城市升級(jí)戰(zhàn)略。今年上半年，美的置業(yè)在19個(gè)城市新增土儲(chǔ)440萬平方米，其中強(qiáng)三線及以上城市拿地占比為87%，滬蘇、浙閩、珠三角區(qū)域的新增土儲(chǔ)占比為65%，同比提升10%。

截至目前，美的置業(yè)的總土儲(chǔ)為6309萬平方米，權(quán)益總建筑面積為4223萬平方米。其中，一、二線城市約有3715萬平方米，占比59%；滬蘇、浙閩、珠三角區(qū)域約有3083萬平方米，占比49%。

展望未來，管理層在業(yè)績會(huì)上表態(tài)，美的置業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持利潤為導(dǎo)向，進(jìn)一步聚焦重點(diǎn)區(qū)域，增加在高量級(jí)城市的布局，實(shí)現(xiàn)一、二線和強(qiáng)三線市場(chǎng)布局占比達(dá)到85%以上的目標(biāo)?！皥?jiān)持實(shí)施根據(jù)地戰(zhàn)略，已經(jīng)布局的10個(gè)區(qū)域公司要打造或鞏固自己的根據(jù)地城市，把根據(jù)地城市的規(guī)模做深、做大、做透。未來2至3年，美的置業(yè)計(jì)劃再培育及鞏固5個(gè)超過百億的根據(jù)地城市，同時(shí)強(qiáng)化培育15至20個(gè)50億元銷售規(guī)模的高能級(jí)城市，以及10至20個(gè)30億元銷售規(guī)模的高潛力城市?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入制造業(yè)邏輯

歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)步入“深水區(qū)”，競(jìng)爭格局悄然生變，房企經(jīng)營模式也已隨之發(fā)生改變。

在美的置業(yè)管理層看來，中國房地產(chǎn)的底層邏輯在2020年就已經(jīng)由土地紅利時(shí)代進(jìn)入了管理紅利時(shí)代，由以往高杠桿、高負(fù)債的高增長模式轉(zhuǎn)向了以經(jīng)營杠桿為主的中速增長模式，由高周轉(zhuǎn)、快復(fù)制的產(chǎn)品發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榱司珳?zhǔn)定位、產(chǎn)品致勝的模式。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了制造業(yè)邏輯。

在“制造業(yè)邏輯”下，房企需要高度重視客戶研究，深度挖掘客戶需求，高度重視產(chǎn)品的功能、體驗(yàn)及后端的服務(wù)，整個(gè)開發(fā)建造的過程也需要不斷去提升和完善。同時(shí)，還需用科技賦能，用數(shù)字化手段提升公司的運(yùn)營效率，從而實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。此前粗放式的經(jīng)營、野蠻式的增長、不斷加大外部杠桿的經(jīng)營邏輯已徹底被顛覆，業(yè)績會(huì)上，美的置業(yè)管理層稱。

按照制造業(yè)的邏輯去經(jīng)營房地產(chǎn)，對(duì)企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營的能力提出了較高的考驗(yàn)，而這正是美的置業(yè)的基因和優(yōu)勢(shì)。展望未來，管理曾提及，美的置業(yè)將從三個(gè)方面進(jìn)行戰(zhàn)略升維。首先，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)升級(jí)聚焦的成果，打造區(qū)域根據(jù)地，保持穩(wěn)健增長；其次，進(jìn)一步夯實(shí)多元化業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，強(qiáng)化與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的相互賦能；再次，過長期激勵(lì)架構(gòu)，打造長期主義的人才體系，為美的置業(yè)的二次發(fā)展奠定人才基礎(chǔ)。

值得一提的是，今年上半年，美的置業(yè)已經(jīng)推出了頂層的股權(quán)激勵(lì)，構(gòu)建起了由購股權(quán)計(jì)劃、股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃及專項(xiàng)持股計(jì)劃構(gòu)成的長期激勵(lì)體系。此外，美的置業(yè)還將梳理和完善地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的跟投機(jī)制，完善多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營單位的股權(quán)跟投和合伙機(jī)制。

四大主航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展

憑借強(qiáng)大的制造業(yè)基因，美的置業(yè)已經(jīng)逐漸形成了住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同發(fā)展的“四大主航道”戰(zhàn)略布局。

除房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，美的置業(yè)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)旨在通過科技、智慧、數(shù)字化技能，聚焦城市空間服務(wù)生態(tài)，發(fā)揮“智慧地產(chǎn)制造商”的優(yōu)勢(shì)，打造全價(jià)值鏈的數(shù)字化客戶服務(wù)平臺(tái)，從而為業(yè)主提供及時(shí)、貼心、滿意的服務(wù)。

商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)則堅(jiān)持“城市綜合體＋鄰里中心”雙軌并行發(fā)展戰(zhàn)略，積極落地了“悅?cè)粡V場(chǎng)”、“悅?cè)焕铩焙汀皭側(cè)辉ⅰ比螽a(chǎn)品線。截至上半年末，商業(yè)運(yùn)營旗下的優(yōu)質(zhì)商業(yè)土地儲(chǔ)備近110萬平方米，開發(fā)運(yùn)營商業(yè)建筑面積超350萬平方米，未來增長可期。

作為產(chǎn)業(yè)航道的重要載體，睿住科技所打造出的五大智慧家庭場(chǎng)景，至今已服務(wù)智慧家庭1.8萬戶，建設(shè)智慧社區(qū)項(xiàng)目共計(jì)52個(gè)。具體來看，睿住科技正依托智能化加快搶占增量和存量市場(chǎng)，加大軟件系統(tǒng)及終端產(chǎn)品戰(zhàn)略的投資布局；裝配式業(yè)務(wù)則在通過輕重結(jié)合等方式擴(kuò)大市場(chǎng)，加快拓展內(nèi)裝；產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投正致力于打造地產(chǎn)+科技投資平臺(tái)，賦能相關(guān)多元化。

截至今年年中，美的置業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投入累計(jì)已超10億元，整體研發(fā)投入超1億元，累計(jì)獲得授權(quán)專利360+，軟件著作權(quán)累計(jì)48項(xiàng)，并獲得了CMMI 5級(jí)軟件能力高成熟度認(rèn)證和知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理體系認(rèn)證。除此之外，美的置業(yè)在數(shù)字化領(lǐng)域的投入也已達(dá)到5億元，還在數(shù)字化中心的基礎(chǔ)上成立了“數(shù)字科技公司”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，美的置業(yè)四大航道經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)提升，已為集團(tuán)建立起了產(chǎn)品差異化、業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展模式，再加上公司數(shù)字化轉(zhuǎn)型成果的進(jìn)一步凸顯，美的置業(yè)有望持續(xù)保持有利潤、高質(zhì)量的增長。

“三道紅線”力爭2022年全部轉(zhuǎn)綠

城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展，是美的置業(yè)較受外界關(guān)注的另一重點(diǎn)。這是美的置業(yè)的優(yōu)勢(shì)，也是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。

生長于大灣區(qū)，美的置業(yè)在城市更新方面具有得天獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。截至今年年中，該公司鎖定的舊改面積已達(dá)1844萬平方米，合同貨值約2748億元，已轉(zhuǎn)化的面積約287萬平方米，已轉(zhuǎn)化的貨值約380億元。目前，公司還有約22個(gè)待轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目，合同土儲(chǔ)1557萬元平方米，對(duì)應(yīng)合同金額約2368億元。

業(yè)績會(huì)中，管理層表態(tài)，美的置業(yè)的舊改態(tài)度是“不盲目攤大餅”，將重點(diǎn)圍繞珠三角、大灣區(qū)，以及昆明、貴陽等有經(jīng)驗(yàn)、有資源的區(qū)域展開，改造對(duì)象以舊工業(yè)區(qū)改造為主。美的置業(yè)將通過與地方的城市更新平臺(tái)，包括國資控股平臺(tái)共同成立城市更新的基金，從而為舊改賽道賦能。

亮眼的業(yè)績?cè)鏊僦?，美的置業(yè)的財(cái)報(bào)杠桿也較為健康。截至今年年中，除不斷下降的凈負(fù)債率外，美的置業(yè)的現(xiàn)金短債比也顯著提升至2.21，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率則下降至74.7%。目前，美的置業(yè)的持有現(xiàn)金總量達(dá)321億元，銀行授信額度增長至1432億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長至899億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。

在繼續(xù)降低財(cái)務(wù)杠桿方面，管理層表示，美的置業(yè)在降檔方面有三條具體措施，包括會(huì)嚴(yán)格按照40%預(yù)算來拿地，加快去化以及提升回款效率，增加經(jīng)營性現(xiàn)金流的厚度等方面，預(yù)計(jì)最快2022年底實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

去金融化政策使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨錢緊狀態(tài)，能否在開辟多元化融資渠道的同時(shí)保持融資的低成本，對(duì)每家房企而言都是考驗(yàn)。在這方面，美的置業(yè)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。中報(bào)顯示，期內(nèi)，美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本僅有4.92％，處在5％以下，在民營房企中極具競(jìng)爭力。

在管理層看來，財(cái)務(wù)杠桿的持續(xù)下降，融資能力的大幅提升，都將成為美的置業(yè)在不斷收緊的融資環(huán)境及日趨積累的土拍市場(chǎng)中，實(shí)現(xiàn)彎道超車的有力武器。

展望未來，管理層表示，美的置業(yè)將持續(xù)聚焦經(jīng)營、產(chǎn)品、財(cái)務(wù)質(zhì)量等核心競(jìng)爭能力。持深耕升級(jí)，做實(shí)根據(jù)地，支撐開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步增長。美的置業(yè)相信，只有反求諸己，向管理要利潤，才能實(shí)現(xiàn)以精益促進(jìn)專業(yè)精進(jìn)、降本提效、提升產(chǎn)品力，從而練就內(nèi)生性增長本領(lǐng)。