斑馬消費(fèi) 楊柘

萬(wàn)科“等魚(yú)斷氣”，恒大“猶抱琵琶半遮面”，房企三強(qiáng)中，碧桂園這半年安靜得可怕。

最近，碧桂園公布2021年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，未完成既定目標(biāo)，銷(xiāo)售額罕見(jiàn)下滑，緊接著，公司將106個(gè)區(qū)域公司合并為65個(gè)。事兒太大，終于蓋不住，引發(fā)了全行業(yè)的關(guān)注。

總負(fù)債1.74萬(wàn)億元，仍然踩中一條紅線，碧桂園當(dāng)然不想被cue，在誰(shuí)都不安全的市場(chǎng)環(huán)境中，躲在角落才是最安心的。

最尷尬的在于，信貸環(huán)境大變，碧桂園發(fā)揮到極致的高周轉(zhuǎn)模式恐難以持續(xù)，公司陷入了“高處不勝寒”的凡爾賽式困境之中。

碧桂園服務(wù)在藍(lán)海賽道中繼續(xù)領(lǐng)跑，機(jī)器人業(yè)務(wù)開(kāi)始走上正軌，創(chuàng)投更是做得有聲有色，但是，這些都不足以支撐碧桂園帝國(guó)的增長(zhǎng)。

眾鳥(niǎo)低飛盡，孤云獨(dú)去寒。

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高處不勝寒

2021年的困難程度超過(guò)了大多數(shù)人的想象。最受關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)，也迎來(lái)了高開(kāi)低走的驚險(xiǎn)一年：上半年都擠在KTV，下半年排著隊(duì)進(jìn)ICU。

排名世界第一的“宇宙房企”碧桂園，也坐上了過(guò)山車(chē)。

前半段，公司銷(xiāo)售額月月創(chuàng)新高，前5個(gè)月同比增長(zhǎng)了21.25%；6月份是分水嶺，同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降；后半年，直接一瀉千里，8-11月本來(lái)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)旺季，但去年，每個(gè)月都要比上年少賣(mài)百億左右。

2021年，碧桂園全口徑銷(xiāo)售金額7588.2億元，未完成8000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)；權(quán)益銷(xiāo)售面積6641萬(wàn)平方米，權(quán)益銷(xiāo)售額5580.0億元，同比下降2.22%——這是碧桂園十幾年來(lái)首次出現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑。

實(shí)際上，從2020年開(kāi)始，碧桂園的銷(xiāo)售神話(huà)就開(kāi)始松動(dòng)，“金九銀十”的10月和11月，均出現(xiàn)銷(xiāo)售額同比下滑的局面。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之外，房企的經(jīng)營(yíng)根本盈利能力，在碧桂園這里，也出現(xiàn)了不安的苗頭。

2020年，公司營(yíng)業(yè)收入4628.56億元，同比下降4.74%，歸母凈利潤(rùn)350.22億元，同比下降11.45%。同期，公司毛利率從26.06%下降至21.80%。

2021年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)27.02%至2349.30億元，但歸母凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)6.11%至149.96億元，主要原因?yàn)槊氏禄?.57個(gè)百分點(diǎn)至19.70%。

現(xiàn)在結(jié)算的收入還是前兩年銷(xiāo)售的項(xiàng)目，按照這個(gè)趨勢(shì)，接下來(lái)幾年公司的收入及利潤(rùn)可能不容樂(lè)觀。

2018年-2020年，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別為32.20%、26.03%、20.00%，華泰證券給出的預(yù)測(cè)為，2021年-2023年分別為18.09%、17.50%、17.40%。

截至2021年6月底，碧桂園負(fù)債總額為17397.87億元，較2020年底的17588.06億元略有下降，在房地產(chǎn)行業(yè)排名第二。

在三道紅線的要求下，公司積極去負(fù)債，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)，但截至去年上半年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.53%，未達(dá)到70%的要求，仍然踩中一條紅線。

更關(guān)鍵的是，各種財(cái)務(wù)手法操作之下，三道紅線對(duì)房企穩(wěn)定的參考價(jià)值并不大，此前已有綠檔房企暴雷的先例。可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)真正的生命線，可能只有老板和財(cái)務(wù)總監(jiān)兩個(gè)人知道。

當(dāng)然，融資收緊，最根本的挑戰(zhàn)在于，讓房地產(chǎn)行業(yè)告別高周轉(zhuǎn)模式，“碧桂園模式”的締造者，首當(dāng)其沖。

楊國(guó)強(qiáng)拿著鞭子，不斷提高房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)“高周轉(zhuǎn)”的標(biāo)準(zhǔn)，一度達(dá)到了夸張的“拿地之后3個(gè)月開(kāi)盤(pán)、4個(gè)月資金回正、5個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)”。

模式遇阻之后，碧桂園如何保住行業(yè)老大的位置？

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繼續(xù)重倉(cāng)三四線？

上半年，在三道紅線的要求下，碧桂園也在零星地提前贖回一些債券，但發(fā)債動(dòng)作仍然相當(dāng)頻繁。

下半年，公司畫(huà)風(fēng)突變，只剩下降負(fù)債的組合拳。僅2021年12月這一個(gè)月，公司就三次提前贖回債券，合計(jì)額度接近50億元。

碧桂園在2021年中報(bào)業(yè)績(jī)中披露，公司凈借貸比率49.7%，較上年度下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)，加權(quán)平均借貸成本下降17個(gè)基點(diǎn)至5.39%。估計(jì)等到3個(gè)月后公司披露2021年業(yè)績(jī)公告，借貸情況會(huì)得到進(jìn)一步改善。

除此之外，公司還祭出了內(nèi)部調(diào)整的一系列政策。

反腐。這幾年房地產(chǎn)行業(yè)日子不好過(guò)，為了堵住跑冒滴漏，各大房企都開(kāi)啟了內(nèi)部反腐，撕開(kāi)了多金地產(chǎn)業(yè)的腐壞一面。其中，業(yè)務(wù)面最廣的碧桂園，動(dòng)作最大。

公司曾對(duì)外公開(kāi)披露，自2018年以來(lái)，有200多名項(xiàng)目總經(jīng)理及以上人員被查處，級(jí)別較高的包括碧桂園貴州區(qū)域原總裁黃士馮、碧桂園文商旅集團(tuán)原總經(jīng)理張強(qiáng)等。

架構(gòu)調(diào)整。上周，碧桂園將106個(gè)區(qū)域公司合并調(diào)整為65個(gè)，削減了40%的區(qū)域公司，并對(duì)相關(guān)的工作人員進(jìn)行調(diào)整。公司對(duì)外表示，此輪調(diào)整能“提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運(yùn)營(yíng)成本”。

降價(jià)促銷(xiāo)。與恒大大張旗鼓打折不同，碧桂園的促銷(xiāo)顯得靜悄悄，以至于你永難觀其全貌。去年上半年，公司銷(xiāo)售均價(jià)8782.67元/平，下半年為7990.91元/平——平均數(shù)很難說(shuō)明單個(gè)項(xiàng)目的漲跌，但能一定程度上反映趨勢(shì)。

外部形象上，碧桂園變得愈發(fā)低調(diào)。宇宙房企的刷屏廣告不見(jiàn)了，世界級(jí)項(xiàng)目森林城市也不怎么提了，“變大變強(qiáng)”消失于楊國(guó)強(qiáng)的話(huà)語(yǔ)體系中。

拿地方面，盡管碧桂園去年投入的總金額高，僅次于保利和萬(wàn)科，但風(fēng)格十分低調(diào)。2021年第一輪集中供地，各大房企瘋搶?zhuān)坦饒@只在北京、上海投入較大，其他地方只是平均主義灑點(diǎn)水，堅(jiān)決不搶高價(jià)地。全年算下來(lái)，公司還是將大部分資源投入到了非集中供地的三四線城市。

行業(yè)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，分化效應(yīng)正在急劇加深，行業(yè)資源將進(jìn)一步向一二線城市集中。疫情，以及三道紅線、土地集中出讓等政策，加快了這一轉(zhuǎn)變。

碧桂園堅(jiān)持布局三四線，提出要實(shí)現(xiàn)一至六線城市全面覆蓋，到底是差異化競(jìng)爭(zhēng)，還是因海量土儲(chǔ)而無(wú)法自拔？

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多元化的核心是什么？

房地產(chǎn)行業(yè)飽受沖擊，到底啥時(shí)候才是個(gè)頭？

今年以來(lái)房地產(chǎn)板塊血流成河，對(duì)比之下，碧桂園的股價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，但市盈率仍然只有4倍，甚至低于老二萬(wàn)科A（6.72）。

這幾年，碧桂園最成功的一點(diǎn)便是，將整個(gè)集團(tuán)的關(guān)注重點(diǎn)，從地產(chǎn)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)移到物業(yè)服務(wù)。畢竟，賣(mài)房子只是一錘子買(mǎi)賣(mài)，物業(yè)服務(wù)才是源源不斷的穩(wěn)定盈利來(lái)源。

一方面，碧桂園每年7000多億的總銷(xiāo)售額，可以持續(xù)為碧桂園服務(wù)輸送業(yè)務(wù)；另一方面，公司通過(guò)以債圈物的方式，在行業(yè)低谷期，拿下藍(lán)光嘉寶、鄰里樂(lè)、誠(chéng)和物業(yè)、富力物業(yè)等。

截止2021年6月底，碧桂園服務(wù)收費(fèi)管理面積6.44億平方米，合同管理面積12.05億平方米，成為中國(guó)最大的物業(yè)服務(wù)公司。

去年上半年，碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入115.60億元，同比增長(zhǎng)84.3%，歸母凈利潤(rùn)21.13億元，同比增長(zhǎng)60.70%。

盡管碧桂園服務(wù)和碧桂園規(guī)模及利潤(rùn)差距甚大，但其股價(jià)一度超越后者。昨日收盤(pán)，碧桂園服務(wù)市盈率35.40倍，幾乎是碧桂園的9倍。

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，碧桂園旗下的機(jī)器人業(yè)務(wù)，曾被楊國(guó)強(qiáng)寄予厚望。

公司的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)分為兩個(gè)部分：成立于 2018 年的博智林機(jī)器人，主要用于建筑領(lǐng)域，截至2020年底，在研機(jī)器人46款，其中已有4款在市面上實(shí)現(xiàn)租售，14款進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)展批量商業(yè)化施工；成立于2019年的千璽機(jī)器人，主要用來(lái)發(fā)展多元化餐飲，截至2020年底已開(kāi)業(yè)70余家、共有583臺(tái)各種設(shè)備投入運(yùn)營(yíng)，包括火鍋、煲仔飯、快餐、粉面店及中餐等。

房地產(chǎn)企業(yè)中，做投資最成功的是誰(shuí)？應(yīng)該沒(méi)有誰(shuí)可以跟碧桂園創(chuàng)投相比。

作為碧桂園旗下的投資平臺(tái)，該公司主要關(guān)注硬科技、社區(qū)生態(tài)鏈、新消費(fèi)、大健康四大賽道，成功上市的項(xiàng)目包括快手、貝殼、秦淮數(shù)據(jù)、和鉑醫(yī)藥，另外的明星項(xiàng)目包括滴滴貨運(yùn)、遇見(jiàn)小面、二廠汽水、茶里ChaLi、林清軒等。

只是，無(wú)論是體系內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、機(jī)器人等多元化業(yè)務(wù)，還是體系外布局甚廣的投資項(xiàng)目，都要以碧桂園龐大的房地產(chǎn)帝國(guó)為核心，一榮俱榮一損俱損。如果公司不能保持目前的體量、穩(wěn)坐行業(yè)老大的位置，其他業(yè)務(wù)的發(fā)展必然會(huì)受到影響。